Wo neue Eigentumswohnungen extra kosten, aber sich lohnen

Betrachtet man auschließlich die Preise für Eigentumswohnungen, müsste in fast allen deutschen Regionen die Wahl auf eine Bestandsimmobilie fallen. Neubauten kosten mit Ausnahme von Nordfriesland überall einen Aufpreis. Mancherorts kann aber der teurere Neubau mittelfristig die günstigere Investition sein, denn ältere Wohnungen müssen oft energetisch saniert oder renoviert werden. Das sind Ergebnisse aus dem Postbank Wohnatlas 2024.

Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat dafür die Immobilienangebote in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht und die regionalen Preisabstufungen zwischen einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung im Bestand (vor 2021 errichtet) und im Neubau (zwischen 2021 und 2023 gebaut) im mittleren Preissegment verglichen – ohne Berücksichtigung der Kaufne­ben­kos­ten.

Neubau: Bayern mit den höchsten Preisaufschlägen

Vor allem in den bayerischen Ferienregionen sind neugebaute Wohnungen deutlich teurer als Bestandswohnungen, wie die Analyse zeigt. Die größten Preisunterschiede in Deutschland gibt es im Landkreis Miesbach im Einzugsbereich von Münchens – das umfasst auch Tegernsee und Schliersee. Pro Quadratmeter werden hier für eine Bestandswohnung im mittleren Preissegment 7.380 Euro fällig, im Neubau sind hingegen knapp 13.000 Euro. Beim Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich damit in diesem Landkreis eine rechnerische Preisdifferenz von 382.474 Euro.

Auch im Landkreis Garmisch-Partenkirchen (ebenfalls Bayern) kostet die Eigentumswohnung in einem Neubau einen satten Aufpreis von mehr als 340.000 Euro, schreiben die Wissenschaftler.

Wohnungskauf: Wo Neubau-Fans deutlich mehr zahlen

In den "Top 10" der Regionen mit dem größten Neubauaufpreis sind auch die kreisfreien Städte Erlangen (Bayern), Mainz und Speyer (beide Rheinland-Pfalz) sowie die Landkreise Fürstenfeldbruck und Dachau (beide Bayern) vertreten. Als einziger nördlicher Vertreter ist die Hansestadt Lübeck in den "Top 10" der Regionen mit hohen Aufschlägen für neue Eigentumswohnungen aufgeführt – dort aber mit einer Differenz von knapp 300.000 Euro sogar an dritter Stelle.

Auf Rang vier und Rang neun sind mit Stuttgart und München auch zwei der sieben größten deutschen Metropolen ein teures Pflaster für Fans von Neubauten im mittleren Preissegment. Berlin ist im Gegensatz zur Studie 2023 jetzt nicht mehr unter den "Top 10": Die Differenz zwischen einer 70-Quadratmeter-Wohnungen in alten und neuen Gebäuden beträgt hier knapp 190.000 Euro. Auch Nürnberg und der Landkreis Starnberg (beide Bayern) haben die "Top 10" verlassen. Neu eingezogen sind Speyer (Rheinland-Pfalz) und die Landkreise Fürstenfeldbruck und Dachau (beide Bayern).

"Die hohen Preisaufschläge für jüngere Baujahre sind in einigen Regionen am Meer und an den Alpenseen durch ein geringes Angebot bei hoher Nachfrage zu erklären", sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. Doch auch in anderen Gebieten seien Bestandswohnungen selbst unter Berücksichtigung aller Umbau- oder Sanierungskosten schlicht erschwinglicher. Noch ein Vorteil: Eine Wohnung im Bestand lässt sich in Augenschein nehmen, anstatt sich vorzustellen, wie hell, ruhig oder geräumig die Traumimmobilie später sein wird.

Luxuswohnungen: Hier ist noch mehr Aufpreis drin

Der bayerische Landkreis Miesbach verlangt nicht nur für Neubauwohnungen im mittleren Preissegment einen ordentlichen Aufschlag – auch im oberen Preissegment liegt der Landkreis mit einem Mehrpreis von mehr als 555.599 Euro bundesweit an der Spitze. Luxuswohnungen mit Blick auf den Tegernsee oder die Berge und hochwertiger Ausstattung finden hier mutmaßlich vor allem als Zweitwohnsitz zahlungskräftige Käufer.

Im Süden weisen weitere Städte und Landkreise aus der Rangliste im mittleren Segment ebenfalls große Preisdifferenzen im oberen Preissegment auf: In den Städten München (Bayern) und Stuttgart (Baden-Württemberg) sowie im Landkreis Garmisch-Partenkirchen (Bayern) beträgt der Unterschied jeweils um die 400.000 Euro, in der rheinland-pfälzischen Stadt Speyer bei 336.000 Euro und in Erlangen (Bayern) bei rund 265.000 Euro.

Zusätzlich findet sich in den "Top 10" der größten Preisaufschläge für Neubauten im hochpreisigen Segment auch die Stadt Heidelberg (Baden-Württemberg), wo Käufer im vergangenen Jahr rund 507.500 Euro mehr zahlten als für die teuersten zehn Prozent im Bestand – im mittleren Preissegment liegt der Zuschlag bei 176.394 Euro. Im Landkreis Lindau am Bodensee (Bayern) haben die Analysten eine Differenz zwischen Neu- und Bestandsbauten von 414.000 Euro bei Luxuswohnungen ausgemacht. Der Hochtaunuskreis (Hessen) in der Metropolregion Frankfurt am Main weist Neubauaufschläge von knapp 300.000 Euro auf und im brandenburgischen Landkreis Potsdam-Mittelmark werden rund 250.000 Euro mehr verlangt.

Neu oder alt: Wo das Baujahr kaum Preisunterschied macht

Während die Aufpreise für Neubauten in den Großstädten recht hoch ausfallen, liegen sie in 27 Regionen Deutschlands im Durchschnitt unter 1.250 Euro pro Quadratmeter – für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung im Neubau zahlen Käufer im mittleren Preissegment maximal 87.500 Euro mehr als für Baujahre vor 2021.

Beispielsweise in den Landkreisen Aurich, Leer, Wittmund, Friesland und Uelzen (alle Niedersachsen), dem Eifelkreis Bitburg-Prüm (Rheinland-Pfalz) sowie dem Landkreis Vorpommern-Greifswald und in der Stadt Rostock (beide Mecklenburg-Vorpommern) sind die Preisdifferenzen verhältnismäßig gering, so die Analyse. Hier kann die Wahl zwischen Neubau und Bestand unabhängig vom Kaufpreis fallen. So geht es im mittleren Preissegment im Landkreis Rostock um rund 19.000 Euro und im Landkreis Vorpommern-Greifswald um rund 63.000 Euro Zuschlag für 70 Quadratmeter in einer neu gebauten Immobilie. Die geringste Preisdifferenz besteht im Landkreis Aurich mit 8.287 Euro Neubauzuschlag – Eigentumswohnungen kosten dort im Bestand 3.956 Euro pro Quadratmeter, mit Baujahren ab 2021 sind es 4.074 Euro.

"Bei einem geringen Aufpreis haben Neubauwohnungen vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise", so Beermann. "Weitere Renovierungskosten bleiben zumeist aus – beispielsweise für eine neue Küche, moderne Bäder oder einen zeitgemäßen Grundriss." In einigen Regionen sind die begehrten Lagen längst bebaut. Wer hier wohnen will, wird kaum ein Neubauobjekt finden – und wenn, dann häufig auf einem nicht sehr ansprechenden Grundstück. Hier macht der gepflegte Altbau das Rennen. Dies gilt vor allem für die Ferienregion Nordfriesland (Schleswig-Holstein) mit den Inseln Amrum und Sylt. Hier zahlen Käufer von 70-Quadratmeter-Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt 61.818 Euro mehr als für Neubauten.

Postbank Wohnatlas 2024

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, Teil fünf der Ausgabe 2023, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI), die Preisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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