Dipl.-Betriebsw. Armin F. Schiehser, Dipl.-Kfm. Dirk Klinkenberg
Das Thema Vermögensaufbau über Immobilien ist nicht erst seit der Finanzkrise ein Dauerbrenner in der Beratung. Seitdem hat es aber an Bedeutung gewonnen, weil seit 2008 durch die gestiegene Nachfrage "gute "Angebote seltener geworden sind. Gerade an gefragten A- und B-Standorten sind die Preise überproportional gestiegen. Deshalb wird es immer wichtiger vorher durchzurechnen, ob sich ein Immobilieninvestment wirklich lohnen wird.
Die Beratungssituation
Der Auftrag eines Mandanten zur Analyse einer Immobilie entsteht natürlich in erster Linie dann, wenn eine Immobilie gekauft werden soll. Im Kern geht es bei der Analyse um die Frage:
"Rechnet sich die Immobilie oder rechnet sie sich nicht?"
Da typischerweise eine größere Zahl der Mandanten über Vermietungs-Immobilienbesitz verfügen, ist es interessant, solche Analysen aktiv auch für Bestandsimmobilien anzubieten.
In den folgenden Aspekten unterscheidet sich die Analyse einer Bestandsimmobilie von der Analyse einer möglichen Immobilieninvestition:
- Verkehrswertermittlung: Im Investitionsfall greift man auf den Angebotspreis zurück. In der Bestandsanalyse muss mit begrenztem Aufwand ein aktueller Verkehrswert ermittelt werden.
- Mieten: Bei einem Neubau muss auch die Werthaltigkeit der vorliegenden Mietverträge beurteilt werden bzw. wenn noch keine Vermietung fix ist, muss hier ein realistischer Preis gefunden werden. Im Bestandsfall können wir uns auf die bestehenden Mietverhältnisse beziehen.
- Finanzierung: Im Investitionsfall liegt in der Regel ein Finanzierungsangebot vor. Im Bestandsfall wird die vorhandene Finanzierung.
Ein weiterer Unterschied liegt in den Handlungsoptionen für den Mandanten. Im Investitionsfall kann er im negativen Fall frei entscheiden, ob er die Immobilie überhaupt kaufen will. Im Bestandsfall bestehen seine Handlungsoptionen darin, Verbesserungspotentiale zu erkennen und zu heben oder die Immobilie zu verkaufen. Beide Optionen führen zu erheblich mehr Handlungsbedarf als im Investitionsfall. Der Beratungskern für den Steuerberater ist aber identisch.
Dienstleistungs-Flyer
Ein Dienstleistungs-Flyer dient dazu den Mandanten transparent darzustellen, was der Inhalt der Leistung ist und was nicht. Die gutachterliche Bewertung einer Bestandsimmobilie ist z. B. in aller Regel nicht Gegenstand des Auftrags. Ein Flyer zeigt zudem den Mehrwert, den Ablauf der Beratung und unterstützt die Kompetenzvermutung.
Musterbericht für den Mandanten
Ein Musterbericht zeigt in plakativer Weise die möglichen Erkenntnisse und damit auch Mehrwerte auf.
Musterbericht für die Immobilienanalyse
In der berechneten Musterimmobilie steigt die liquide Belastung nach Steuern (grüne Linie) deutlich an, je näher der Mandant an den Renteneintritt gelangt – von anfänglich 7.000 EUR p. a. auf fast 30.000 EUR p. a.
Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.
Grafik 16: Beispielauswertung einer Liquiditätsanalyse p. a. für eine Immobilie
Datencheckliste
Wie bei allen standardisierten Beratungsthemen bietet sich eine Checkliste an, die sowohl die Vollständigkeit der Daten als auch eine schnelle Beschaffung dieser sicherstellt. Für die Ermittlung der Daten lassen sich diese in zwei Datengruppen unterteilen:
- Real vorhandene Daten wie z. B. aktuelle Höhe der Mieteinnahmen, Anschaffungskosten, AfA, Besitzverhältnisse, Eckdaten der Finanzierung, Höhe des Eigenkapitals, aktuelles Einkommen (zur Ermittlung der Steuerwirkung)
- Planungsannahmen wie z. B. zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen, des Verkehrswertes und der Instandhaltungskosten, Einkommensentwicklung, Anschlusszinssatz der Finanzierung nach Ende der Zinsfestschreibung und – ganz wichtig – die Höhe der Alternativverzinsung.
2.3.3.1 Fallstudie zur Analyse einer Immobilieninvestition
Auf den folgenden Seiten sind die Grunddaten eines Musterfalls auf Basis einer Checkliste abgebildet. Diese Checkliste steht Ihnen auch als Blankoformular zur Verfügung. Sie ist so gestaltet, dass man sie in Kombination mit jeder beliebigen Softwareunterstützung (z. B. Excel) nutzen kann.
Datenchecklisten für eine Immobilienanalyse
Für die Erstellung einer Immobilienberechnung werden verschiedene Informationen benötigt. Soweit es sich um beleggebundene Informationen handelt, sollten Sie den Mandanten zusätzlich um eine Kopie der Unterlagen (z. B. Darlehensvertrag, Mietvertrag etc.) bitten. Die Daten lassen sich übersichtlich in einer entsprechenden Checkliste darstellen.
Umsetzungstools
Umsetzung mit Excel
Mit einer Exceltabelle kann man mit wenig Aufwand einige Zahlenrelationen erstellen, um eine statische Analyse durchzuführen.
Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.
Grafik 17: Berechnungsliste einer statischen Immobilienanalyse
Umsetzung mit einer Beratungs-Software
Mit Hilfe von Beratungs-Software können nicht nur dynamische Analysen, sondern auch verschiedene Varianten berechnet werden.
Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan der Instrumenta GmbH.
Grafik 18: Beispielauswertung zur Vermögensentwicklung einer Immobilie
Quelle: Grafik aus der Software PriMa plan ...