Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 47. Grundstücke im Zustand der Bebauung (§ 91 BewG)

(1) ¹Grundstücke, die sich an einem Feststellungszeitpunkt im Zustand der Bebauung befinden, können entweder bebaute oder unbebaute Grundstücke sein. ²Sie werden für die Grundsteuer (§ 91 Abs. 1 BewG) und für die Vermögensbesteuerung (§ 91 Abs. 2 BewG) unterschiedlich behandelt. ³Die Vorschriften des § 91 BewG sind auch für Gebäude auf fremdem Grund und Boden (§ 70 Abs. 3, § 94 BewG) anzuwenden.

(2) ¹Für die Zwecke der Grundsteuer bleiben die nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile außer Ansatz. ²Das gleiche gilt für die nicht fertiggestellten Außenanlagen. ³Wegen der Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten vgl. § 74 Satz 2 BewG, Abschnitt 6 Abs. 2. ⁴Hier bleiben die noch nicht bezugsfertig erstellten Teile des Gebäudes außer Betracht. ⁵Die vorstehende Regelung gilt sowohl für die Bestimmung der Grundstücksart als auch für die Ermittlung des Grundstückswerts. ⁶Bei der Bewertung nach § 91 Abs. 1 BewG wird der zuletzt festgestellte Einheitswert im allgemeinen maßgebend bleiben. ⁷In manchen Fällen ist der Beginn der Bebauung jedoch Anlaß, den Einheitswert zu überprüfen und ihn ggf. auf einen vor dem Beginn der Bebauung liegenden Feststellungszeitpunkt fortzuschreiben. ⁸Ein solcher Fall liegt vor allem vor, wenn ein bisher als Rohbauland zu behandelndes unbebautes Grundstück zu einem baureifen Grundstück geworden ist, mag auch eine Fortschreibung der Grundstücksart bis auf weiteres nicht durchzuführen sein (§ 73 BewG, Abschnitt 13). ⁹Ein Anlaß zur Überprüfung des Einheitswerts liegt auch dann vor, wenn sich der Wert eines unbebauten Grundstücks infolge einer auf besonderen Umständen beruhenden Änderung der Verkehrslage erhöht hat.

(3) ¹Für die Zwecke der Vermögensbesteuerung ist neben dem Einheitswert nach § 91 Abs. 1 BewG ein besonderer Einheitswert im Wege der Nachfeststellung festzustellen (§ 23 Abs. 1 Nr. 3 BewG). Eine Feststellung des besonderen Einheitswerts schon auf den Hauptfeststellungszeitpunkt kommt erst bei Hauptfeststellungen nach der Hauptfeststellung 1964 in Betracht. ³Nachfeststellungen des besonderen Einheitswerts nach § 91 Abs. 2 BewG sind erstmals auf den Zeitpunkt vorzunehmen, von dem an die Einheitswerte der Hauptfeststellung 1964 erstmals bei der Vermögensbesteuerung zugrunde gelegt werden (Artikel 2 Abs. 2 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 Bundesgesetzbl. I S. 851). ⁴Auf Bewertungsstichtage, die vor diesem Zeitpunkt liegen, ist der besondere Einheitswert nach Artikel 2 Abs. 4 des oben bezeichneten Gesetzes noch nach den bisher geltenden Bewertungsvorschrifen (§ 33 Abs. 3 BewDV) festzustellen. ⁵Ist z. B. mit der Bebauung eines Grundstücks im Jahre 1963 begonnen worden, so wird auf den 1. Januar 1964 der Einheitswert nach § 91 Abs. 1 BewG im Wege der Hauptfeststellung festgestellt; gleichzeitig wird auf diesen Zeitpunkt ein besonderer Einheitswert noch nach § 33a Abs. 3 BewDV festgestellt.