Bewertung von Grundstücken mit Windkraftanlagen oder Freiflächen-Fotovoltaikanlagen; Bestimmung des Bodenwertes gem. § 179 BewG

Gleichlautender Ländererlass v. 06.03.2024, 1040-22 - S 3015/180, BStBl l 2024, 378

1	Flächen, auf denen eine Windkraftanlage oder eine Freiflächen-Fotovoltaikanlage betrieben wird, sind dem Grundvermögen zuzurechnen. Eine Windkraftanlage ist wie eine Freiflächen-Fotovoltaikanlage regelmäßig als Betriebsvorrichtung gem. § 176 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG nicht in das Grundvermögen einzubeziehen (vgl. u. a. "Fotovoltaikanlage" und "Windkraftanlage" im Abgrenzungserlass vom 5. Juni 2013, Anlage 1, BStBl 2013 I S. 734).
2	Bei der Wertermittlung ist gem. § 179 Satz 3 BewG der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging. Für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen (vgl. R B 179.2 Absatz 1 Satz 8 ErbStR 2019). Bei einem Grundstück, bei dem die Errichtung einer Windkraftanlage o. Ä. planungsrechtlich zulässig ist, kann der Bodenrichtwert nur angewandt werden, wenn sich dieser auch auf eine derartige Nutzung bezieht.
3	Wurde demnach für ein Grundstück, auf dem eine Windkraft- oder eine Freiflächen-Fotovoltaikanlage betrieben wird, durch den örtlichen Gutachterausschuss ein Bodenrichtwert für eine dementsprechende Nutzung, wie z. B. für Bauflächen für Energieerzeugung (EE), festgestellt, ist dieser anzusetzen.
4	Ist ein derartiger Bodenrichtwert nicht verfügbar, aber werden aus dem Bereich der Gutachterausschüsse der jeweiligen Länder anderweitige geeignete Daten, wie z. B. Faktoren zum Bodenrichtwert für Ackerlandflächen, zur Bodenwertermittlung von Grundstücken mit Windkraftanlagen oder Freiflächen-Fotovoltaikanlagen zur Verfügung gestellt, sind diese anzuwenden.
5	Werden durch den zuständigen Gutachterausschuss für das Grundstück mit Windkraftanlagen oder Freiflächen-Fotovoltaikanlagen keine nutzungsentsprechenden Bodenrichtwerte mitgeteilt und liegen keine anderweitigen geeigneten Daten vor, bestehen keine Bedenken, den Bodenwert im Sinne des § 179 Satz 4 BewG wie folgt zu ermitteln:

1. Anlagen im Außenbereich

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Für die Ableitung des Bodenwerts werden die jährlichen Erträge zur Nutzung des Grund und Bodens für den Betrieb der Anlage sachgerecht herangezogen. Durch Umrechnung eines laufenden Ertrags oder einer regelmäßigen Geldleistung auf den gegenwärtigen Kapitalwert, d. h. Kapitalisierung von in der Zukunft liegenden Erträgen auf den Bewertungsstichtag, wird die Ertragslage des Grund und Bodens abgebildet.

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Der Wert des Grund und Bodens wird ermittelt durch die Bildung der Summe aus

• dem über die auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsrechts (Restnutzungsdauer der Anlage) kapitalisierten jährlichen Nutzungsentgelt und
• dem über die auf volle Jahre abgerundeten Restlaufzeit des Nutzungsrechts (Restnutzungsdauer der Anlage) abgezinsten Bodenwert für Ackerlandflächen, Forstflächen o. Ä.

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Der Kapitalisierung des jährlichen Ertrags und der Abzinsung des Bodenwerts sind jeweils dieselbe Restlaufzeit und in Anlehnung an § 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 BewG typisierend derselbe Zinssatz in Höhe von 6 % zugrunde zu legen. Die Kapitalisierungsfaktoren bzw. Abzinsungsfaktoren sind jeweils aus der Anlage 21 bzw. 26BewG zu entnehmen.

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Als Nutzungsentgelt ist grundsätzlich das tatsächlich vereinbarte jährliche Entgelt für die Verpachtung der Fläche (Pacht) anzusetzen. Lässt sich das tatsächlich vereinbarte jährliche Entgelt nicht aus den vertraglichen Vereinbarungen entnehmen (z. B. am Ertrag der Anlage bemessene, variable Pachthöhe), bestehen keine Bedenken, z. B. den durchschnittlichen Pachtertrag der vorangegangenen drei abgeschlossenen Wirtschaftsjahre anzusetzen. Hat sich im Dreijahreszeitraum die Ertragslage nachhaltig verändert (z. B. Neuerrichtung der Anlage), ist von einem entsprechend verkürzten Zeitraum auszugehen.

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Beispiel:

Die Windkraftanlage des A ist auf einer bisher land- und forstwirtschaftlich genutzten Fläche von 1.500 m² errichtet worden. Die Fläche wird von B an A verpachtet. Die vereinbarte jährliche Pacht des B für die Verpachtung der Fläche beträgt 6.000 EUR. Der Pachtvertrag ist über einen Zeitraum von 30 Jahren geschlossen. Zum Bewertungsstichtag15. Mai 2023 beträgt die Laufzeit des Pachtvertrags noch 20 Jahre. Für die Lage des Grundstücks im Außenbereich liegt ausschließlich ein Bodenrichtwert für Ackerlandflächen in Höhe von 5,00 EUR/m² vor.

Berechnung:

vereinbartes jährliches Nutzungsentgelt (Pacht):	6.000 EUR
Kapitalisierungsfaktor aus Anlage 21 BewG (Restlaufzeit 20 Jahre und Zinssatz 6 %):	* 11,47
kapitalisiertes Nutzungsentgelt			68.820 EUR
Bodenwert für Ackerlandfläche (1.500 m2 * 5,00 EUR/m2):	7.500 EUR
Abzinsungsfaktor aus Anlage 26 BewG (Restlaufzeit 20 Jahre und Zinssatz 6 %):	* 0,3118
abgezinster Bodenwert			+ 2.338 EUR
Grundbesitzwert des unbebauten Grundstücks			= 71.158 EUR

Für das unbebaute Grundstück ist ein Grundbesitzwert in Höhe von 71.158 EUR festzustellen.