Bewertung von Grundstücken mit Windkraftanlagen oder PV-Anlagen auf Freiflächen

Kommentar

Die Finanzverwaltungen der Bundesländer haben in einem abgestimmten Erlass zu Bewertungsfragen im Zusammenhang mit Windkraftanlagen bzw. PV-Anlagen auf Freiflächen Stellung genommen. Es geht dabei auch um die Bestimmung des maßgebenden Bodenwerts.

Flächen mit einer Windkraftanlage oder einer Freiflächen-Fotovoltaikanlage stellen gleichwohl Grundvermögen dar. Die Windkraftanlage bzw. die Fotovoltaikanlage ist in aller Regel eine Betriebsvorrichtung (§ 176 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG) und damit nicht in das Grundvermögen einzubeziehen.

Bodenrichtwert ermitteln

Bei der Wertermittlung ist der Bodenrichtwert anzusetzen, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag vorausging (§ 179 Satz 3 BewG). Dies gilt für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen übereinstimmen, ebenso wie bei planungsrechtlich zulässigen Anlagen, soweit sich der Bodenrichtwert auf eine derartige Nutzung bezieht.

Ist durch den örtlichen Gutachterausschuss für ein Grundstück kein Bodenrichtwert für eine derartige Nutzung festgestellt worden, liegen aber anderweitige geeignete Daten vor (z. B. Faktoren zum Bodenrichtwert für Ackerlandflächen, zur Bodenwertermittlung von Grundstücken mit Windkraftanlagen / Freiflächen-Fotovoltaikanlagen), kommen diese zum Ansatz.

In allen anderen Fällen ist der Bodenwert nach § 179 Satz 4 BewG wie folgt zu ermitteln:

Anlagen im Außenbereich

Der Bodenwert und Grundbesitzwert wird auf Basis der folgenden Parameter berechnet:

• Die jährlichen Erträge für die Nutzung des Grund und Bodens, wobei laufende Erträge umgerechnet bzw. zukünftige Erträge auf den Bewertungsstichtag kapitalisiert werden.
• Orientieren sich diese Erträge am Ertrag der Anlage oder wurde eine variable Pachthöhe vereinbart, kann der Durchschnittsertrag der letzten 3 Jahre herangezogen werden.
• Die auf volle Jahre abgerundete Restnutzungsdauer der Anlage.
• Der abgezinste Bodenrichtwert für die land- oder forstwirtschaftliche Fläche.
• Für die Kapitalisierung bzw. Abzinsung kommt ein Zinssatz i.H.v. 6 % zum Ansatz (analog § 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BewG und Anlage 21 bzw. 26 BewG).

Zur Berechnung führt der Erlass folgendes Beispiel an: Eine Windkraftanlage steht auf einer Ackerfläche mit 1.500 qm, für welche ein Bodenrichtwert mit 5 EUR je qm vorliegt. In dem auf 30 Jahre abgeschlossenen Pachtvertrag wurde eine jährliche Pacht i.H.von 6000 EUR vereinbart. Am Bewertungsstichtag beträgt die Laufzeit des Pachtvertrags noch 20 Jahre.

Berechnung:

Vereinbartes jährliches Pachtentgelt	6000 EUR
Kapitalisierungsfaktor (aus Anlage 21 BewG bei Restlaufzeit 20 Jahre und Zinssatz 6 %)	x 11,47
kapitalisiertes Nutzungsentgelt	68820 EUR
Bodenwert für Ackerlandfläche (1.500 qm x 5 EUR)	7500 EUR
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 BewG bei Restlaufzeit 20 Jahre und Zinssatz 6 %):	x 0,3118
abgezinster Bodenwert	+ 2338 EUR
Grundbesitzwert des unbebauten Grundstücks	= 71158 EUR

Wurde die Anlage auf einer Fläche errichtet, die im Eigentum des Betreibers steht, kann ein fiktives Nutzungsentgelt entsprechend den regional marktüblichen Nutzungsentgelten bzw. Pachterträgen angesetzt werden. Bei Windkraftanlagen kann pauschalierend ein Wert mit 6 % des jährlichen Ertrags (Nettoeinspeisungsvergütung und ggf. Eigenverbrauch) der Anlage für die letzten drei Jahre zum Ansatz kommen.

Anlagen in Gewerbe- oder Industriegebieten

Steht die Windkraftanlage bzw. die Freiflächen-Fotovoltaikanlage in einem Gewerbe- oder Industriegebiet, wird der Bodenwert nach § 179 BewG auf der Grundlage des vorliegenden Bodenrichtwerts festgestellt.

Link zur Verwaltungsanweisung

Gleichlautender Ländererlass v. 06.03.2024, 1040-22 - S 3015/180, BStBl l 2024, 378