Bewertung von Grundstücken mit Windkraftanlagen und Frei ... / 4. Bewertung bei Vorliegen eines geltenden Bodenrichtwerts (zu Rz. 2 und 3)

Der Grundbesitzwert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach § 179 Satz 1 BewG regelmäßig nach seiner Fläche und den Bodenrichtwerten i.S.d. § 196 BauGB. Voraussetzung für die Bewertung nach § 179 Satz 1 BewG ist somit das Vorliegen eines – für die wirtschaftliche Einheit – geltenden Bodenrichtwerts.

Die Gutachterausschüsse i.S.d. § 192 BauGB haben auf Grund der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) flächendeckend Bodenrichtwerte zu ermitteln. Das bedeutet jedoch nicht, dass Gutachterausschüsse für alle Grundstücke einen geltenden Bodenrichtwert ermitteln müssen. Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Nutzung oder Qualität können Bestandteil einer Bodenrichtwertzone sein. Der ermittelte und angegebene Bodenrichtwert gilt dann nicht für die Grundstücke mit einer abweichenden Art der Nutzung oder Qualität (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV). Die Gutachterausschüsse haben u.a. die Art der Nutzung bei der Veröffentlichung der Bodenrichtwerte darzustellen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV).

Die Frage, ob ein vom Gutachterausschuss ermittelter Bodenrichtwert für Zwecke der Bewertung von Flächen, auf denen eine Windkraftanlage oder eine Freiflächen-Fotovoltaikanlage betrieben wird, gilt, hängt somit maßgeblich von der Art der Nutzung ab, auf die sich der Bodenrichtwert bezieht.

a) Darstellung der Art der Nutzung

Die Gutachterausschüsse haben bei der Veröffentlichung von Bodenrichtwerten u.a. die Art der Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV). Hierbei haben sie den "Nutzungsartenkatalog" der Anlage 5 I ImmoWertV zu verwenden (§ 16 Abs. 3 ImmoWertV).

Der Nutzungsartenkatalog ist unterteilt in die Entwicklungszustände des § 3 ImmoWertV:

• baureifes Land [B], Rohbauland [R] und Bauerwartungsland [E] (Nr. 1 bis 5),
• Flächen der Land- und Forstwirtschaft [LF] (Nr. 6 bis 7) und
• sonstige Flächen [SF] (Nr. 8).

Die Art der Nutzung für baureifes Land, Rohbauland und Bauerwartungsland ist entsprechend der baurechtlichen Nutzungsarten der §§ 1 ff. BauNVO zu klassifizieren:

Nr.	Art der Nutzung		Art der Nutzung
1	Wohnbaufläche		W
1.1		Kleinsiedlungsgebiet	WS
1.2		reines Wohngebiet	WR
1.3		allgemeines Wohngebiet	WA
1.4		besonderes Wohngebiet	WB
2	gemischte Baufläche(auch Baufläche ohne nähere Spezifizierung)		M
2.1		Dorfgebiet	MD
2.2		Dörfliches Wohngebiet	MDW
2.3		Mischgebiet	MI
2.4		Kerngebiet	MK
2.5		Urbanes Gebiet	MU
3	gewerbliche Baufläche		G
3.1		Gewerbegebiet	GE
3.2		Industriegebiet	GI
4	Sonderbaufläche		S
4.1		Sondergebiet für Erholung	SE
4.2		sonstige Sondergebiete	SO
5	Baufläche für Gemeinbedarf		GB

Sofern der Gutachterausschuss es für geboten hält, können die Arten der Nutzung weiter spezifiziert werden:

Ergänzung zur Art der Nutzung	Ergänzung zur Art der Nutzung
Ein- und Zweifamilienhäuser	EFH
Mehrfamilienhäuser	MFH
Sozialer Mietwohnungsbau	SOW
Geschäftshäuser (mehrgeschossig)	GH
Wohn- und Geschäftshäuser	WGH
Büro- und Geschäftshäuser	BGH
Bürohäuser	BH
Produktion und Logistik	PL
Wochenendhäuser	WO
Handel und dienstleistungsorientiertes Gewerbe	GD
Ferienhäuser	FEH
Freizeit und Touristik	FZT
Läden (eingeschossig), nicht großflächiger Einzelhandel	LAD
Einkaufszentren, großflächiger Einzelhandel	EKZ
Messen, Ausstellungen, Kongresse, Großveranstaltungen aller Art	MES
Bildungseinrichtungen	BI
Gesundheitseinrichtungen	MED
Hafen	HAF
Garagen, Stellplatzanlagen, Parkhäuser	GAR
Militär	MIL
landwirtschaftliche Produktion	LP
Bebaute Flächen im Außenbereich	ASB
Bauflächen für Energieerzeugung	EE

b) Einordnung und Bodenwertermittlung von Windkraftanlagen und Freiflächen-Fotovoltaikanlagen

Nach der vorstehenden Klassifizierung der Art der Nutzung können für Flächen, auf denen eine Windkraftanlage oder eine Freiflächen-Fotovoltaikanlage betrieben wird, Bodenrichtwerte mit folgenden Arten der Nutzung – vorbehaltlich anders lautender Spezifizierungen (z.B. Gewerbegebiet – Messen und Kongresse) – herangezogen werden:

• Gewerbegebiet (GE),
• Industriegebiet (GI) und
• sonstige Sondergebiete (SO).

Bei Windkraftanlagen und Freiflächen-Fotovoltaikanlagen handelt es sich um Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie. Entsprechende Anlagen sind in Gewerbegebieten (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO), Industriegebieten (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) und sonstigen Sondergebieten (z.B. Sondergebiete für die Erneuerbare Energienutzung; § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO) allgemein zulässig. Die allgemeinen Anforderungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen nach § 15 BauNVO werden von der allgemeinen Zulässigkeit nach §§ 8, 9, 11 BauNVO nicht berührt.

Die allgemeine Zulässigkeit von Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus solarer Strahlungsenergie oder Windenergie in Gewerbe- und Industriegebieten wurde mit dem "Gesetz zur Stärkung der Digitalisierung im Bauleitplanverfahren und zur Änderung weiterer Vorschriften" v. 3.7.2023 (BGBl. I 2023 Nr. 176) m.W.v. 7.7.2023 explizit in §§ 8 Abs. 2 Nr. 1 und 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO aufgenommen, um die Zulassung entsprechender Anlagen zu erleichtern. Auch vor dem 7.7.2023 konnten entsprechende Anlagen im Einzelfall in Gewerbe-...