Entscheidungsstichwort (Thema)
Erwerb zur Rettung eines Grundpfandrechts
Leitsatz (NV)
Zu den Anforderungen an die finanzgerichtlichen Feststellungen, wenn der Stpfl. geltend macht, er stehe einem Grundpfandgläubiger gleich, weil er ein Grundpfandrecht zum Zweck der Sicherung einem anderen abgetreten bzw. eine Bürgschaft für eine einem Grundpfandrecht zugrunde liegende Verbindlichkeit übernommen habe (§ 19 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und 3 GrEStG Berl = § 9 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 und 3 GrEStG 1940).
Normenkette
GrEStG Berl § 19 Abs. 5 S. 2 Nr. 1; GrEStG Berl § 19 Abs. 5 S. 2 Nr. 3
Verfahrensgang
Tatbestand
Der Kl. blieb im Termin vom . . . 1976 zur Zwangsversteigerung der beiden Grundstücke X-Straße a und b, die zusammen ausgeboten wurden, Meistbietender mit einem Bargebot von 1 470 001 DM. Bestehen blieben in Abteilung II Rechte im Werte von zusammen 3 000 DM.
Zwischen den Grundpfandgläubigern und dem Kl. wurde im Verteilungstermin das Bestehenbleiben von Gesamtgrundpfandrechten in der Höhe von 1 448 349,55 DM vereinbart. Im einzelnen handelte es sich um folgende Gesamtgrundschulden:
a) Post. III/3 bzw. III/10 mit 595 658,65 DM für die A-Bank,
b) Post. III/4 bzw. III/11 mit 552 690,90 DM für die A-Bank,
c) Post. III/5 bzw. III/12 mit 150 000 DM für die B-Bank, der diese Grundschuld durch die C-Bank abgetreten worden war,
d) Post. III/6 bzw. III/13 mit 150 000 DM für die B-Bank.
Die Posten unter c) und d) waren durch das Meistgebot nur zum Teil (c) oder überhaupt nicht gedeckt (d).
Eigentümerin der versteigerten Grundstücke war eine KG. Das beklagte FA setzte gegen den Kl. GrESt fest. Der Kl. legte Einspruch ein und machte geltend, daß der Erwerb gemäß § 19 GrEStG Berl als Rettungserwerb von der GrESt befreit sei. Er stehe aufgrund des § 19 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 bzw. 3 GrEStG Berl einem Grundpfandgläubiger gleich. In diesem Zusammenhang trug der Kl. u.a. vor:
Wegen der durch die Gesamtgrundschuld III,5 bzw. III,12 gesicherten Forderungen der C-Bank habe er sich bis zur Höhe von 75 000 DM 1971 verbürgt.
Darüber hinaus habe er die Gesamtgrundschuld III,6 bzw. III,13 über 150 000 DM, die ihm von der KG als Sicherheit für Forderungen gegenüber dieser abgetreten worden sei, an die B-Bank zur Sicherung von Betriebsmittelkrediten, die diese ihm gewährt habe, weiter abgetreten.
Der Kl. legte in diesem Zusammenhang die Ablichtungen von notariell beglaubigten Urkunden von 1974 und von 1975 vor. Aus der ersteren Urkunde ergab sich, daß die KG die Eintragung einer Gesamtbriefgrundschuld über 150 000 DM bewilligt habe, die diese nunmehr an den Kl. abtrete. Die Übergabe des Grundschuldbriefes werde dadurch ersetzt, daß die KG ihren Anspruch gegen das Grundbuchamt auf Aushändigung des Briefes an den Kl. abtrete. Für die KG unterschrieb der Kl. aufgrund einer Generalvollmacht.
Aus der Urkunde von 1975 ergab sich, daß die KG die genannte Gesamtgrundschuld über 150 000 DM an die B-Bank unter Übergabe des Grundschuldbriefes abgetreten habe. Auch in dieser Urkunde unterschrieb der Kl. für die KG aufgrund seiner Generalvollmacht.
Das FA wies den Einspruch als unbegründet zurück, weil der Erwerb nicht der Rettung von Grundpfandrechten im Sinne des § 19 GrEStG Berl gedient habe. Hinsichtlich der Bürgschaft gegenüber der C-Bank seien die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG Berl deshalb nicht erfüllt, weil das Meistgebot den Vergleichsbetrag überstiegen habe. Den Vergleichsbetrag errechnete das FA hinsichtlich der Bürgschaft gegenüber der C-Bank wie folgt:
Aufwand zum Erwerb des Rechtes 75 000,00 DM
vorhergehende Rechte: Kosten 11 782,10 DM
Valuta III,3 bzw. III,10 595 658,65 DM
Rückstände an Zinsen usw. 106 115,11 DM
Valuta aus III,4 bzw. III,11 552 690,90 DM
Rückstände an Zinsen usw. 87 982,58 DM
Summe 1 429 229,34 DM.
Hinsichtlich der Grundschuld III,6 bzw. III,13 vertrat das FA die Auffassung, daß der Kl. nicht gemäß § 19 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 GrEStG Berl einem Grundpfandgläubiger gleichstehe. Für diese Auffassung sei entscheidend, daß der Kl. bei der Abtretung der Gesamtgrundschuld an die B-Bank für die KG und nicht im eigenen Namen gehandelt habe. Es sei auch keine Vereinbarung ersichtlich, wonach die Gesamtgrundschuld künftig auch noch die Forderungen des Kl. gegen die KG sichern sollte.
Der Kl. hat Klage erhoben und sein Begehren auf Freistellung von der GrESt weiterverfolgt. Er hat geltend gemacht, daß die Vergleichsberechnung hinsichtlich des Post. III,5 bzw. III,10 nicht richtig sei. Es ergebe sich ein Vergleichsbetrag in Höhe von 1 487 329,34 DM, der das Meistgebot übersteige. Dem vom FA errechneten Vergleichsbetrag müßten noch die bestehenbleibenden Rechte in Höhe von 3 000 DM und die im Verteilungsplan auf den Post. III,5 bzw. III,12 zugeteilten Zinsen in Höhe von 55 100 DM hinzugesetzt werden. Da auch die übrigen Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 GrEStG Berl erfüllt seien, ergebe sich die Steuerfreiheit des Meistgebotes.
Hilfsweise hat der Kl. noch ausgeführt, daß er auch hinsichtlich des Post. III,6 bzw. III,13 einem Grundpfandgläubiger gleichstehe. Im Falle der Befriedigung der B-Bank hätte diese ihm die Grundschuld zurückübertragen müssen.
Der Kl. hat die ersatzlose Aufhebung des Steuerbescheides in der Gestalt der Einspruchsentscheidung beantragt, das FA die Abweisung der Klage. Es hat im einzelnen noch ausgeführt:
In den Erwerbsaufwand hinsichtlich der Bürgschaft dürften entgegen der Auffassung des Klägers nicht 55 100 DM Zinsen, sondern nur 18 000 DM Zinsen (= 12 v. H. von 75 000 DM für zwei Jahre) einbezogen werden. Wenn diese 18 000 DM in den Vergleichsbetrag einbezogen würden, überstiege das Meistgebot noch den Vergleichsbetrag um 25 771,66 DM.
Auf Beschluß des Gerichts haben sich die Beteiligten noch zu der Frage geäußert, ob im Sinne des § 19 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG Berl Anhaltspunkte vorgelegen hätten, die der Steuerbefreiung hinderlich seien.
Der Kl. hat diese Frage verneint. Er hat u.a. die Bilanzen der KG, die Protokolle über die Gesellschafterversammlungen und die Beiratsprotokolle vorgelegt.
Das FA ist anderer Ansicht. Es hat vorgetragen:
Der Kl. habe umfassende Kenntnisse von der finanziellen Lage der KG gehabt. Wenn er 1974 an die Gesellschafter drei Vorschläge gemacht habe, nämlich a) Nachschuß von 50 v. H. des Kommanditkapitals, oder b) Verkauf für die Summe der Schulden oder c) Liquidationsvergleich oder Konkurs, so ergebe sich hieraus, daß die Möglichkeit einer Zwangsversteigerung nicht gänzlich außerhalb der voraussichtlichen Entwicklung gelegen habe. Wenn der Kl. 1974 kurz vor einer Gesellschafterversammlung seine Forderungen gegenüber der KG durch eine Grundschuld absicherte, so liege unter diesen Umständen ein Anhalt im Sinne des § 19 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG Berl vor. Beachtlich sei auch, daß er bereits 1975 in einem Rundschreiben an die Kommanditisten angeregt habe, die Grundstücke an ihn zu verkaufen.
Das FG hat der Klage stattgegeben und sein Urteil wie folgt begründet:
Der Kl. stehe wegen der Grundschuld III,6 bzw. III,13 einem Grundpfandgläubiger gleich. Die Zweifel des FA hinsichtlich der Ernsthaftigkeit der Abtretung der Grundschuld durch die KG an den Kl. 1974 teile das Gericht nicht. Bei der Abtretung der Gesamtgrundschuld 1975 an die B-Bank habe die KG im Auftrage des Kl. gehandelt, der selbst als Beauftragter aufgetreten sei. Das Urteil des BFH vom 11. Februar 1976 II R 5/71 (BFHE 118, 375, BStBl II 1976, 467) sei anwendbar. Das Gericht habe keinen Zweifel, daß die Grundschuld auch noch nach der Abtretung an die B-Bank die Forderung des Kl. gegen die KG sichern sollte. Es sei auch nicht streitig, daß das Meistgebot wegen dieses Postens den Vergleichsbetrag nicht übersteige.
Auch die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG Berl seien erfüllt. Was die Bürgschaft für die Gesamtgrundschuld III,5 bzw. III,12 angehe, so seien die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG Berl nicht erfüllt. Die hierzu in der mündlichen Verhandlung noch vorgetragenen Gesichtspunkte habe das FG nicht mehr überprüfen können.Das FA hat Revision eingelegt und beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Revision des FA führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das FG.
1. Der Senat folgt allerdings nicht der Auffassung des FA, der Kl. habe aufgrund der Abtretungserklärung vom . . . 1974 nicht Grundschuldgläubiger werden können. Die Wirksamkeit der Abtretungserklärung wird nicht dadurch beeinträchtigt, daß zu diesem Zeitpunkt die bewilligte Eigentümergrundschuld mangels Eintragung in das Grundbuch noch nicht entstanden war. Auch zukünftig entstehende Eigentümergrundschulden können bereits abgetreten werden (vgl. Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 12. Aufl., § 1154 Tz. 21). Die erforderliche Übergabe des Grundschuldbriefes kann in diesem Falle durch eine Vereinbarung im Sinne des § 1117 Abs. 2 BGB ersetzt werden (vgl. § 1192 Abs. 1, § 1154 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB). Die Abtretung wird allerdings erst mit der Entstehung der Eigentümergrundschuld mit Rückwirkung wirksam (vgl. Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 44. Aufl., § 1154 Anm. 2 c und bb).
Irgendwelche Anhaltspunkte, daß die Abtretung an den Kl. nicht ernst gemeint gewesen sei, sind nicht ersichtlich.
2. Der Kl. ist aber nicht Inhaber der Gesamtgrundschuld geblieben, da diese später durch die KG, für die wiederum der Kl. handelte, an die B-Bank unter Briefübergabe abgetreten worden ist. Es muß angenommen werden, daß der Kl. mit dieser Abtretung einverstanden war. Jedenfalls wirkt zugunsten der B-Bank der öffentliche Glaube des Grundbuches (§ 892 BGB).
Die Frage, ob der Kl. unter diesen Umständen jedenfalls gemäß § 19 Abs. 5 Satz 2 Nr. 1 GrEStG Berl einem Grundpfandgläubiger gleichsteht, hat das FG bejaht. Für diesen rechtlichen Schluß fehlen bisher ausreichende Feststellungen.
a) Die Voraussetzungen der genannten Vorschrift sind nur dann erfüllt, wenn der Kl., wie er behauptet, Sicherungsgeber der Gesamtgrundschuld gegenüber der B-Bank war und ihm deshalb ein Rückgewähranspruch hinsichtlich dieser Grundschuld zustand. Diese Schlußfolgerung durfte das FG nicht ohne weiteres ziehen.
Sicherungsgeber ist in aller Regel der Eigentümer des belasteten Grundstücks (vgl. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, 4. Aufl., Tz. 9.22 S. 102). Aber auch der Gläubiger einer Grundschuld, dem das belastete Grundstück nicht gehört, kann seine Grundschuld als Sicherheit für einen von ihm oder einem Dritten aufgenommenen Kredit zur Verfügung stellen (vgl. Gaberdiel, a.a.O., Tz. 9.22 S. 103). Im vorliegenden Fall hat nicht der Kl., sondern die KG die Grundschuld an die B-Bank abgetreten und ist dadurch dieser Bank gegenüber als Sicherungsgeberin aufgetreten. Warum dies geschehen ist, steht nicht fest. Jedenfalls liegt unter diesen Umständen der Schluß nahe, daß der Rückgewähranspruch nicht dem Kl., sondern der KG zustand. Daraus würde sich ergeben, daß die Gesamtgrundschuld nicht mehr über den bestehenden Rückgewähranspruch der Sicherung der Forderungen des Kl. diente.
b) Etwas anderes würde dann gelten, wenn eine die KG, die B-Bank und den Kl. bindende Vereinbarung nachweisbar wäre, wonach der Rückgewähranspruch nicht der abtretenden KG, sondern dem Kl. zustehen sollte. Entgegen der Auffassung des FG kann eine derartige Vereinbarung trotz fehlender konkreter Feststellungen nicht ,,ohne jeden Zweifel" angenommen werden. Das gilt um so mehr, als der Kl. aufgrund der ihm erteilten Vollmacht auch zu Insichgeschäften berechtigt war. Gerade in derartigen Fällen muß der Bevollmächtigte besondere Sorgfalt auf die Schaffung klarer Verhältnisse verwenden.
3. Bedenken begegnet auch die Auffassung des FG, daß keine Anhaltspunkte im Sinne des § 19 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG Berl vorgelegen hätten (vgl. das BFH-Urteil vom 7. August 1974 II R 177/73, BFHE 113, 540, BStBl II 1975, 119). Das FG hat in diesem Zusammenhang ausgeführt, der Kl. habe glaubhaft versichert, daß die ihm übertragene Grundschuld ausschließlich der Sicherung seiner Forderungen dienen sollte und daß es unter diesen Umständen verständlich sei, daß er sich eine Sicherheit für seine Forderungen verschaffen wollte. Es seien hier auch die Verhältnisse in den Jahren von 1971 bis zur Abtretung der Grundschuld an den Kl. zu berücksichtigen.
Diesen Ausführungen vermag der Senat nicht zu folgen. Maßgebend für die Anwendung des § 19 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG Berl ist der Zeitpunkt des Erwerbs der Grundpfandrechte (vgl. Boruttau/Egly/Sigloch, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 11. Aufl., § 9 Tz. 84 b). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gilt auch dann nicht, wenn derjenige, der ein Grundpfandrecht erwirbt, schon lange vorher eine ungesicherte Forderung hatte, die er nunmehr sichern will. Erlangt jemand ein Grundpfandrecht zu einem Zeitpunkt, zu dem die spätere Zwangsversteigerung und der etwaige Rettungserwerb eine konkrete, keineswegs aber eine entfernte und nur theoretische Möglichkeit ist, so kann ein Anhaltspunkt im Sinne des § 19 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG Berl auch dann vorliegen, wenn es dem Gläubiger darum geht, eine bisher ungesicherte Forderung mittels eines Grundpfandrechtes zu sichern.
4. Das angefochtene Urteil unterliegt hiernach der Aufhebung. Bei der erneuten Verhandlung und Entscheidung wird das FG auch zu prüfen haben, ob hinsichtlich der Bürgschaft gegenüber der CBank nicht doch die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG Berl erfüllt worden sind. Diese Prüfung liegt deshalb nahe, weil das FA in der Einspruchsentscheidung in den Vergleichsbetrag die Grundschuld III,5 bzw. III,12 nur in Höhe der Bürgschaftssumme von 75 000 DM einbezogen hat, obwohl diese Grundschuld über 150 000 DM lautete. Es fragt sich, ob hier nicht der Gesichtspunkt, daß gleichrangige Rechte voll in die Vergleichsberechnung einzubeziehen sind, zum Zuge kommt (vgl. Boruttau/Egly/Sigloch, a.a.O., § 9 Tz. 62 unter Hinweis auf das Urteil des RFH vom 12. April 1932 II A 560/31, RFHE 31, 243; vgl. auch § 774 Satz 2 BGB).
Was den Erwerbsaufwand des Kl. aufgrund der Bürgschaft anbelangt, so kann noch von Bedeutung sein, ob die Hauptforderung der C-Bank, für die sich der Kl. verbürgt hatte, die Bürgschaftssumme von 75 000 DM erreichte (vgl. Schultze/Förger/Hofmann, Grunderwerbsteuer-Kommentar, 4. Aufl., § 9 GrEStG 1940 Tz. 13 S. 102).
Inwieweit der C-Bank im Zeitpunkt der Abgabe des Meistgebotes Forderungen gegen die KG zustanden, steht bisher nicht fest. Für die Auffassung des FA, die es während des Revisionsverfahrens äußerte, eine ,,Valutierung" bestehe in Höhe von 55 358,19 DM, gibt es gegenwärtig keinerlei Grundlage. Das FA will diesen Betrag aus dem Verteilungsplan entnehmen. Bei diesem Betrag dürfte es sich nach der Auffassung des erkennenden Senats um den Teil der Gesamtgrundschuld III,5 bzw. III,12 handeln, der noch innerhalb des Meistgebotes lag.
Sollte sich ergeben, daß hinsichtlich der genannten Bürgschaft die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 Nr. 2, 3 GrEStG Berl erfüllt sind, so bedarf es der erneuten Prüfung, ob der Kl. das Grundstück im Sinne des Eingangssatzes des § 19 Abs. 1 GrEStG Berl ,,zur Rettung seines Rechts" ersteigert hat, ob diese Rettungsabsicht Hauptzweck war (vgl. Boruttau/Egly/Sigloch, a.a.O., § 9 Tz. 32). Hierzu fehlen bisher ausreichende Feststellungen.
Nach dem gegenwärtigen Stand der Feststellungen ist jedenfalls nicht auszuschließen, daß der Kl. nicht nur die Rettung von Rechten beabsichtigte, die unter § 19 Abs. 5 Satz 2 GrEStG Berl fielen, zumal er die Erwerbsbereitschaft bereits vorher gegenüber den Gesellschaftern geäußert hatte. Möglicherweise deuten die Liegenbelassungsvereinbarungen auf eine ohnehin gegebene Erwerbsabsicht als Hauptzweck der Abgabe des Meistgebotes hin. Dies würde verstärkt gelten, wenn der Kl. in dem Versteigerungstermin bereit gewesen sein sollte, erforderlichenfalls auch das Recht III,6 bzw. III,13 auszubieten, und wenn die weiteren Ermittlungen des FG ergeben sollten, daß hinsichtlich dieses Rechtes die Voraussetzungen des § 19 Abs. 1 GrEStG Berl nicht sämtlich erfüllt waren.
Fundstellen
Haufe-Index 414188 |
BFH/NV 1987, 120 |