Leitsatz (amtlich)
Ist eine Mehrheit von Räumen in ihrer Gesamtheit gegenüber anderen Wohnungen abgeschlossen und hat sie insbesondere einen selbständigen Zugang, so ist sie auch dann als Wohnung anzusehen, wenn im Küchenraum lediglich die erforderlichen Anschlüsse vorhanden sind.
Normenkette
BewG 1974 § 72 Abs. 1 Sätze 2-3, § 74 S. 2, § 75 Abs. 5-6
Verfahrensgang
Tatbestand
Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) errichteten 1974 auf ihrem Grundstück ein Wohngebäude. Lt. Baufallanzeige des zuständigen Stadtbauamtes handelte es sich um den "Neubau eines Einfamilienwohnhauses mit Einliegerwohnung". Als Tag des Abschlusses der Bauarbeiten war der 19. Juni 1974 angegeben.
In dem Wert- und Artfortschreibungsbescheid auf den 1. Januar 1975 bewertete der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA -) das Grundstück den Angaben der Kläger entsprechend als Zweifamilienhaus (Bescheid vom 2. Februar 1976). Den im Sachwertverfahren ermittelten Einheitswert stellte er auf 210 000 DM fest.
Nach einer Betriebsprüfung im Februar 1977, bei der das Grundstück der Kläger besichtigt worden war, teilte der Betriebsprüfer dem FA mit, daß in dem Wohngebäude nur eine eingerichtete und benutzbare Küche vorhanden sei. Daraufhin berichtigte das FA den Einheitswertbescheid 1. Januar 1975 nach § 173 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO 1977) und bewertete das Grundstück - unter Beibehaltung des Einheitswerts von 210 000 DM - als Einfamilienhaus. Der Einspruch der Kläger war erfolglos.
Das Finanzgericht (FG) war der Auffassung, daß das Grundstück im ursprünglichen Bescheid zu Recht als Zweifamilienhaus bewertet worden sei, so daß der berichtigte Artfortschreibungsbescheid aufzuheben sei. Zum Feststellungszeitpunkt 1. Januar 1975 sei nur ein Teil - die Hauptwohnung - des in Bauabschnitten errichteten Gebäudes (§ 74 Satz 2 des Bewertungsgesetzes - BewG -) benutzbar gewesen. Bei der Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten richte sich die Grundstücksart nicht nach der Nutzung des fertiggestellten Bauabschnitts, sondern nach der Gesamtplanung, soweit diese auch tatsächlich durchgeführt werde. Nach dem Bauplan hätten die Kläger von vornherein den Bau einer zweiten Wohnung beabsichtigt. Im Feststellungszeitpunkt sei die Einliegerwohnung aber noch nicht bezugsfertig gewesen. Nach Aussage des in der mündlichen Verhandlung als Zeugen vernommenen Betriebsprüfers seien in der Küche der noch nicht eingerichteten Einliegerwohnung nur - mit Blindstopfen versehene - Leitungen für einen Wasseranschluß sowie ein Elektroanschluß für einen Herd vorhanden gewesen. Nach Angaben des Klägervertreters in der mündlichen Verhandlung habe am Bewertungsstichtag z. T. noch der Fußbodenbelag gefehlt. Daher sei das Gebäude noch nicht in allen Teilen fertiggestellt und das geplante Bauvorhaben noch nicht abgeschlossen gewesen. Es sei auch nicht erkennbar, daß die Kläger im Feststellungszeitpunkt ihre dem Bauplan entsprechende Absicht, eine selbständige Einliegerwohnung zu errichten, insbesondere dort eine zweite Küche einzubauen, aufgegeben hätten. Dafür hätten sich weder aus der Bauaufsichtsakte noch nach dem Ergebnis und der Beweisaufnahme der mündlichen Verhandlung sichere Anhaltspunkte ergeben. Vielmehr spreche das Vorbringen der Kläger, daß die Küche im Jahre 1977 eingerichtet worden sei und seit Sommer 1977 von der Mutter des Klägers als solche benutzt werde, dafür, daß die Kläger im Feststellungszeitpunkt an dem Bauplan und damit an der Fertigstellung der Einliegerwohnung festhalten wollten.
Mit der Revision trägt das FA vor, die Räume der Einliegerwohnung seien zum Feststellungszeitpunkt bereits bezugsfertig gewesen, auch wenn zu diesem Zeitpunkt noch in einigen Räumen der Fußbodenbelag gefehlt haben sollte. Das Verlegen eines Teppichbodens sei als geringfügige Restarbeit zu werten, die im Falle einer Vermietung kurzfristig hätte durchgeführt werden können. Dadurch, daß die Kläger die zweite Küche zunächst nicht installiert und die bewohnbaren Räume unbewohnt gelassen hätten, hätten sie zu erkennen gegeben, daß sie ihre Absicht, ein Zweifamilienhaus zu errichten, zum Feststellungszeitpunkt aufgegeben hatten.
Aber auch wenn man annähme, die Einliegerwohnung sei zum Feststellungszeitpunkt noch nicht fertiggestellt gewesen, und es sich somit um eine Errichtung in Bauabschnitten gehandelt habe, sei die Bewertung als Zweifamilienhaus unzutreffend. Die Auffassung des FG, bei der Errichtung eines Gebäudes in Bauabschnitten hinsichtlich der Grundstücksart auf die Gesamtplanung abzustellen, stehe in Widerspruch zu § 74 Satz 2 i. V. m. § 22 Abs. 4 Satz 2 BewG.
Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
Die Revision führt zur Aufhebung der Vorentscheidung.
1. Entgegen der Auffassung des FG ist der Senat der Auffassung, daß sämtliche Räume des Gebäudes zum Feststellungszeitpunkt bereits bezugsfertig waren und es daher schon aus diesem Grund für die Feststellung der Grundstücksart nicht auf die Zahl der geplanten, sondern auf die Zahl der tatsächlich am 1. Januar 1975 vorhandenen Wohnungen ankommt.
Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen; nicht entscheidend ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde (§ 72 Abs. 1 Satz 3 BewG). Ob jemandem das Beziehen einer Wohnung zugemutet werden kann, ist nach objektiven Kriterien unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung zu entscheiden. Ein Haus oder eine Wohnung kann im allgemeinen dann als bezugsfertig angesehen werden, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt sind. Dazu gehört, daß die Türen und Fenster eingebaut, die Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie die sanitären Einrichtungen vorhanden sind und die Möglichkeit zur Einrichtung einer Küche besteht. (Urteil des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 26. Juni 1970 III R 56/69, BFHE 100, 9, BStBl II 1970, 769). Unerheblich ist, daß noch geringfügige Restarbeiten ausstehen. Eine Mietwohnung, in der nur noch Spüle und Herd aufzustellen und anzuschließen sind und ein Teil des Teppichbodens zu verlegen ist, gilt nach der Verkehrsanschauung als bezugsfertig; denn derartige Maßnahmen sind unerhebliche Restarbeiten, die vielfach erst unmittelbar vor dem Einzug vorgenommen werden, und zwar insbesondere mit Rücksicht auf die Wohnvorstellungen des Mieters.
2. Da das FG von anderen Grundsätzen ausgegangen ist, ist die Vorentscheidung aufzuheben. Die Sache ist nicht spruchreif. Der Senat vermag anhand der vom FG getroffenen Feststellungen nicht zu entscheiden, ob das im ganzen bezugsfertige Gebäude eine oder zwei Wohnungen enthält und demgemäß als Ein- oder Zweifamilienhaus zu beurteilen ist (§ 75 Abs. 5 und 6 BewG).
Allein die Tatsache, daß der als Küche geplante Raum noch nicht als solche eingerichtet war, rechtfertigt es nicht zwangsläufig, die "Einliegerwohnung" nicht als Wohnung i. S. des § 75 Abs. 5 und 6 BewG anzuerkennen. Liegt nach der baulichen Gestaltung eindeutig eine selbständige, abgeschlossene Wohnung vor, d. h. weisen die Räume eine gewisse Mindestgröße auf, sind die notwendigen sanitären Einrichtungen sowie ein Küchenraum vorhanden und sind die Räume gegenüber anderen Wohnungen abgeschlossen und haben sie einen selbständigen Zugang, so kommt es nach der Verkehrsauffassung für die Annahme einer Wohnung nicht darauf an, ob in diesen Räumen tatsächlich ein selbständiger Haushalt geführt wird und ob der mit den notwendigen Anschlüssen für Spüle und Herd ausgestattete Küchenraum als Küche eingerichtet ist und als solche benutzt wird. Nur wenn nach der baulichen Gestaltung Zweifel bestehen, ob eine selbständige Wohnung vorliegt, insbesondere wenn die Räume baulich nicht gegenüber den anderen Räumen oder Wohnungen abgeschlossen sind, ist auf die Zweckbestimmung der Räume und ihre tatsächliche Nutzung abzustellen. Nur in diesen Fällen ist auch eine eingerichtete und benutzbare Küche Voraussetzung für die Anerkennung von Räumen als selbständige Wohnung.
Im Streitfall ist unklar, ob die Einliegerwohnung zum Feststellungszeitpunkt die Merkmale einer selbständigen, abgeschlossenen Wohnung erfüllte; denn nach den Angaben des Betriebsprüfers sollen die Räume der Einliegerwohnung - anders als im Bauplan ausgewiesen - noch nach dem Feststellungszeitpunkt frei zugänglich und nicht durch eine Korridortür zum Hauseingang abgetrennt gewesen sein. Die Sache wird daher zur Prüfung dieser Frage und zur erneuten Entscheidung an das FG zurückverwiesen.
Fundstellen
Haufe-Index 413413 |
BStBl II 1981, 152 |
BFHE 1981, 99 |