Entscheidungsstichwort (Thema)
Lediglich rechtlicher Vorteil bei Erwerb einer Eigentumswohnung durch Minderjährigen
Leitsatz (amtlich)
Der (schenkweise) Erwerb einer Eigentumswohnung ist nicht lediglich rechtlich vorteilhaft und bedarf deshalb der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters nach § 107 BGB. Auf den Inhalt der Gemeinschaftsordnung, das Bestehen eines Verwaltervertrags oder eines Mietvertrags über die Eigentumswohnung kommt es nicht an.
Normenkette
BGB §§ 107, 1643 Abs. 1; WEG § 10 Abs. 8
Verfahrensgang
Tenor
Die Rechtsbeschwerde der Antragstellerinnen gegen den Beschluss des 15. Zivilsenats des OLG Hamm vom 6.7.2010 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Vollzug der Auflassung nicht auch von der Genehmigung des FamG abhängig ist.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird für die Gerichtskosten auf 2.000 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Rz. 1
Mit notarieller Erklärung vom 11.5.1999 teilte die Beteiligte zu 1) ihr Grundstück in Wohnungseigentum auf. Hierbei entstanden zwei Eigentumswohnungen, eine kleine mit einem Miteigentumsanteil von 280/1000 und eine große mit einem Miteigentumsanteil von 720/1000. Die große Wohnung übertrug sie dem Vater der Beteiligten zu 2). Mit notariellem Vertrag vom 16.3.2010 schenkte sie die kleine Wohnung der Beteiligten zu 2) im Wege der vorweggenommenen Erbfolge und unter Anrechnung auf ihren künftigen Pflichtteil und ließ sie ihr auf. In dem Schenkungsvertrag behielt sie sich ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an der Eigentumswohnung und den Rücktritt u.a. für den Fall einer Veräußerung der Wohnung ohne ihre schriftliche Zustimmung und für den Fall einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Beteiligten zu 2) vor. Der sich hieraus ergebende Rückauflassungsanspruch soll durch eine Vormerkung gesichert werden.
Rz. 2
Das Grundbuchamt hat den Vollzug des Vertrags mit Zwischenverfügungen vom 31.3.2010 und vom 15.4.2010 von der Genehmigung eines zu bestellenden Ergänzungspflegers und des FamG abhängig gemacht. Die Beschwerde der Antragstellerinnen hat das OLG zurückgewiesen. Dagegen wenden sich diese mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde. Sie wollen erreichen, dass der Schenkungsvertrag ohne die verlangten Genehmigungen vollzogen wird.
II.
Rz. 3
Das Beschwerdegericht geht davon aus, dass das Grundbuchamt seiner Zwischenverfügung mit der Verfügung vom 15.4.2010 "ihre abschließende Fassung" gegeben hat und die Verfügung vom 31.3.2010 verfahrensrechtlich überholt ist. Sachlich sei die Zwischenverfügung nicht zu beanstanden, weil das Erwerbsgeschäft der Zustimmung eines zu bestellenden Ergänzungspflegers und des FamG bedürfe. Der Erwerb einer Eigentumswohnung sei für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Das gelte entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung (NZM 2000, 1028) nicht nur dann, wenn ein Verwaltervertrag bestehe, in den der Minderjährige mit dem Erwerb der Eigentumswohnung eintrete, sondern unabhängig davon in jedem Fall. Das ergebe sich insb. daraus, dass der Minderjährige mit dem Erwerb der Eigentumswohnung für alle Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, zwar beschränkt auf seinen Anteil, aber auch mit seinem übrigen Vermögen hafte.
III.
Rz. 4
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Überprüfung zum überwiegenden Teil stand. Das Grundbuchamt hat die Eintragung in das Grundbuch in seiner abschließenden Zwischenverfügung vom 15.4.2010 zu Recht von der Genehmigung eines für die Beteiligte zu 2) zu bestellenden Ergänzungspflegers abhängig gemacht. Die weiter verlangte Genehmigung des Erwerbs der Eigentumswohnung durch das FamG ist indessen nicht erforderlich.
Rz. 5
1. Der Erwerb der Eigentumswohnung bedarf nach § 107 BGB der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters der Beteiligten zu 2), weil er für diese nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist.
Rz. 6
a) Ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft ist für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (BGH, Beschl. v. 25.11.2004 - V ZB 13/04, BGHZ 161, 170, 175). Ob diese weitergehenden Verpflichtungen von den Beteiligten des Rechtsgeschäfts angestrebt worden sind, ist unerheblich. Es genügt, wenn sie die gesetzliche Folge des angestrebten Rechtsgeschäfts sind (Senat, Beschluss vom 25.11.2004, a.a.O., S. 178). Ob das der Fall ist, bestimmt sich entgegen der früheren, aufgegebenen Rechtsprechung des Senats (dazu Beschl. v. 9.7.1980 - V ZB 16/79, BGHZ 78, 28, 35) nicht nach einer Gesamtbetrachtung des dinglichen und des schuldrechtlichen Teils des Rechtsgeschäfts, sondern nach einer isolierten Betrachtung allein des dinglichen Erwerbsgeschäfts (BGH, Beschl. v. 25.11.2004 - V ZB 13/04, a.a.O., S. 173 f.), hier also allein der Eigentumsübertragung.
Rz. 7
b) Ob die Auflassung einer Eigentumswohnung in diesem Sinne für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist, wird unterschiedlich beurteilt.
Rz. 8
aa) Nach herrschender Meinung ist der Erwerb einer Eigentumswohnung im Grundsatz lediglich rechtlich vorteilhaft (LG Saarbrücken, MittRhNotK 1990, 109, 110; Bamberger/Roth/Wendtland, BGB, 2. Aufl., § 107 Rz. 8; MünchKomm/BGB/Schmitt, 5. Aufl., § 107 Rz. 48 bei gg; Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Aufl., § 107 Rz. 4; PWW/Völzmann-Stickelbrock, BGB, 5. Aufl., § 107 Rz. 9; Soergel/Hefermehl, BGB, 13. Aufl., § 107 Rz. 8; Staudinger/Knothe, BGB, Bearbeitung 2004, § 107 Rz. 13; Bauer/v.Oefele/Schaub, GBO, 2. Aufl., AT VII Rz. 230; Stürner AcP 173 [1973], 402, 432; wohl auch Jahnke, NJW 1977, 960, 961). Anders sei es nur, wenn die Gemeinschaftsordnung nicht unerhebliche Verschärfungen zu Lasten des Minderjährigen vorsehe (BGH, Beschl. v. 9.7.1980 - V ZB 16/79, BGHZ 78, 28, 32; BayObLG, BayObLGZ 1979, 243, 249), wenn ein Verwaltervertrag bestehe und der Minderjährige mit dem Erwerb der Eigentumswohnung in diesen eintrete (OLG Celle, NJW 1976, 2214, 2215; OLG Hamm, NZM 2000, 1028, 1029; vgl. auch BayObLG, FGPrax 1998, 21, 22) oder wenn die Eigentumswohnung vermietet sei (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rz. 3610m unter Hinweis auf BGH, Beschl. v. 3.2.2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 140, die aber selbst die Gegenmeinung vertreten). Nach dieser Meinung wäre der Erwerb der Eigentumswohnung hier lediglich rechtlich vorteilhaft. Die Wohnung wird von der Beteiligten zu 1) genutzt. Diese ist als bisherige Eigentümerin Verwalterin. Sie könnte für die Fortführung der Verwaltung als Nießbraucherin keinen Aufwendungsersatz verlangen, da ein solcher in dem Schenkungsvertrag ausgeschlossen ist. In der Teilungserklärung ist zwar vereinbart, dass sämtliche Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen zu tragen sind. Hiervon sind aber die verbrauchsabhängigen Kosten ausgenommen, so dass die Beteiligte zu 2) ggü. der gesetzlichen Lastenverteilung nicht, jedenfalls nicht nennenswert schlechter gestellt ist.
Rz. 9
bb) Nach der Gegenauffassung kommt es weder auf das Bestehen eines Verwaltervertrags noch auf den genauen Inhalt der Teilungserklärung an. Danach ist der Erwerb einer Eigentumswohnung durch einen Minderjährigen stets als nicht lediglich rechtlich vorteilhaft anzusehen (OLG München ZEV 2008, 246, 247; AK-BGB/Kohl, § 107 Rz. 23; Demharter, GBO, 27. Aufl., Anh. zu § 3 Rz. 60; Köhler, JZ 1983, 225, 230; Schöner/Stöber, a.a.O.; unklar Hügel/Reetz, GBO, 2. Aufl., Abschnitt rechtsgeschäftliche Vollmacht und gesetzliche Vertretungsmacht Rz. 163 a.E.). Der Minderjährige werde mit dem Erwerb der Eigentumswohnung nicht nur deren Eigentümer, sondern auch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Für deren Verbindlichkeiten hafte er, wenn auch beschränkt auf seinen Anteil, nicht nur mit dem geschenkten Gegenstand, sondern auch mit seinem übrigen Vermögen.
Rz. 10
cc) Der Senat hat bisher nur entschieden, dass der Erwerb einer Eigentumswohnung jedenfalls dann als nicht lediglich rechtlich vorteilhaft anzusehen ist, wenn die Gemeinschaftsordnung nicht unerheblich zu seinen Lasten abweicht (Beschl. v. 9.7.1980 - V ZB 16/79, a.a.O.). Ob der Erwerb einer Eigentumswohnung für einen Minderjährigen unabhängig hiervon nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist, weil er durch den Erwerb Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und für ihre Verbindlichkeiten einzustehen hat, hat er bislang offen gelassen (Beschluss vom 9.7.1980, a.a.O.).
Rz. 11
c) Der Senat bejaht die Frage. Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für einen Minderjährigen stets nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Es kommt weder auf die Ausgestaltung der Teilungserklärung noch darauf an, ob bei Vollzug des Erwerbs ein Verwaltervertrag besteht oder ob die Eigentumswohnung vermietet ist.
Rz. 12
aa) Zweifelhaft ist allerdings, ob sich das, wie das Beschwerdegericht im Anschluss an das OLG München (ZEV 2008, 246, 247) meint, schon aus den Befugnissen der Eigentümerversammlung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss nach Maßgabe von § 16 Abs. 3 und 4 oder § 21 Abs. 7 WEG oder aus dem Umstand ableiten lässt, dass solche Änderungen der Gemeinschaftsordnung im Grundbuch nicht eingetragen werden können. Diese Fragen brauchen hier aber nicht entschieden zu werden.
Rz. 13
bb) Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für den Minderjährigen jedenfalls deshalb nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weil er mit dem Erwerb der Eigentumswohnung nicht nur einen Vermögensgegenstand erwirbt, sondern Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Die den Minderjährigen damit kraft Gesetzes treffenden persönlichen Verpflichtungen können nicht als ihrem Umfang nach begrenzt und wirtschaftlich so unbedeutend angesehen werden, dass sie unabhängig von den Umständen des Einzelfalls eine Verweigerung der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter oder durch einen Ergänzungspfleger nicht rechtfertigen könnten, was der Senat bei der mit dem Erwerb eines Grundstücks verbundenen Verpflichtung zur Tragung der öffentlicher Lasten angenommen hat (Beschl. v. 25.11.2004 - V ZB 13/04, a.a.O., S. 179). Denn als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wäre der Minderjährige nach § 16 Abs. 2 WEG nicht nur verpflichtet, sich entsprechend seinem Anteil an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Er hätte vielmehr anteilig auch die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Kosten können ein je nach dem Alter und dem Zustand des Gebäudes, in dem sich die Eigentumswohnung befindet, ganz erhebliches Ausmaß annehmen. Hinzu kommt, dass der Minderjährige als Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet wäre, sich durch Sonderumlagen an Wohngeldausfällen zu beteiligen. Dass hier die andere Wohnung dem Vater der Beteiligten gehört und dieser bemüht sein wird, eine Inanspruchnahme seiner minderjährigen Tochter zu verhindern, ändert entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde an dieser Rechtslage nichts.
Rz. 14
cc) Hinzu kommt, dass der Minderjährige als Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbs. 1 WEG infolge des Erwerbs der Eigentumswohnung kraft Gesetzes den Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft für Verbindlichkeiten haftet, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstehen oder während dieses Zeitraums fällig werden. Die Haftung ist zwar der Höhe nach auf einen Betrag begrenzt, der seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum entspricht. In diesem Umfang haftet der Minderjährige aber, worauf das Berufungsgericht mit Recht abgestellt hat, nicht nur mit der ihm geschenkten Eigentumswohnung, sondern auch mit seinem übrigen Vermögen (OLG München, ZEV 2008, 246, 247). Es liegt nicht anders als bei einem Minderjährigen, dem ein vermietetes oder verpachtetes Grundstück geschenkt werden soll. Auch dessen Erwerb ist für ihn nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weil er mit dem Erwerb des Grundstücks nach §§ 566 Abs. 1, 581 Abs. 2 und 593b BGB kraft Gesetzes als Vermieter bzw. Verpächter in das Miet- oder Pachtverhältnis eintritt und als Folge davon die den Vermieter bzw. Verpächter treffenden Verpflichtungen auch unter Einsatz seines übrigen Vermögens zu erfüllen hat (BGH v. 3.2.2005 - V ZB 44/04, BGHZ 162, 137, 140).
Rz. 15
Dieser Nachteil entfällt hier - wie im Fall der Vermietung oder Verpachtung (Senat, a.a.O.) - nicht deshalb, weil sich die Beteiligte zu 1) einen lebenslangen Nießbrauch an der Eigentumswohnung vorbehalten hat. Der Nießbrauch würde zwar nach § 5 des Schenkungsvertrages dazu führen, dass die Beteiligte zu 1) im Innenverhältnis der Beteiligten untereinander die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung allein zu tragen hätte. Das entlastet die Beteiligte zu 2) im Außenverhältnis zu ihren Gläubigern aber nicht, da die gesetzliche Haftung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbs. 1 WEG nur durch eine Vereinbarung mit dem begünstigten Gläubiger geändert werden könnte (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rz. 304). Im Übrigen endete die Entlastung im Innenverhältnis auch mit dem Ende des Nießbrauchs (zu diesem Gesichtspunkt BGH v. 3.2.2005 - V ZB 44/04, a.a.O., S. 141).
Rz. 16
d) Der Erwerb einer Eigentumswohnung durch einen Minderjährigen ist mithin in jedem Fall nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Er bedarf nach § 107 BGB der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter. Diese Entscheidung können im vorliegenden Fall aber nicht die Eltern der Beteiligten zu 2) treffen, weil ein Elternteil mit der Beteiligten zu 1) in gerader Linie verwandt und das Rechtsgeschäft nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist (zu diesem Erfordernis: BGH, Beschl. v. 16.4.1975 - V ZB 15/74, NJW 1975, 1885, 1886) und deshalb beide Elternteile (dazu BGH, Urt. v. 14.6.1972 - IV ZR 53/71, NJW 1972, 1708) nach § 1629 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB an der Vertretung gehindert sind. Das macht die Bestellung eines Ergänzungspflegers nach § 1909 BGB erforderlich. Auf dessen Genehmigung hat das Grundbuchamt zu Recht abgestellt.
Rz. 17
2. Die in der Verfügung des Grundbuchamts weiter verlangte Genehmigung der Auflassung auch durch das FamG ist dagegen nicht erforderlich. Das Erwerbsgeschäft, auf das abzustellen ist (BayObLG NJW-RR 1990, 87; OLG Köln Rpfleger 1996, 446, 447; Huber in MünchKomm/BGB, a.a.O., § 1643 Rz. 7 a.E.; Wagenitz, ebenda § 1821 Rz. 48; Staudinger/Engler, BGB, Bearbeitung 2004, § 1821 Rz. 92), ist hier nicht genehmigungspflichtig. Es stellt keine Verfügung über das Vermögen des Minderjährigen dar, die nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungspflichtig wäre (Wagenitz in MünchKomm/BGB, a.a.O., § 1821 Rz. 22). Es ist auch nicht nach § 1821 Abs. 1 Nr. 2 BGB als Verfügung über den Anspruch auf Übereignung genehmigungspflichtig, weil die Erfüllung des Anspruchs des Minderjährigen auf Übereignung von der Norm nicht erfasst wird (RGZ 108, 356, 364; Wagenitz in MünchKomm/BGB, a.a.O., § 1821 Rz. 34; Staudinger/Engler, a.a.O., § 1821 Rz. 69). Die Genehmigungspflichtigkeit des Erwerbsgeschäfts ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass sich die Beteiligte zu 1) in dem Vertrag einen Nießbrauch vorbehalten hat und die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres durch einen Rücktritt bedingten Rückübereignungsanspruchs vorgesehen ist. Solche Einschränkungen einer Zuwendung führen schon nicht dazu, dass die Auflassung nach § 107 BGB überhaupt der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter des Minderjährigen unterliegt (BGH, Beschl. v. 24.11.2004 - V ZB 13/04, BGHZ 161, 170, 177). Sie wären als Teil des Erwerbsvorgangs auch unabhängig hiervon nicht nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungspflichtig (BGH, Beschl. v. 6.6.1957 - IV ZB 53/57, BGHZ 24, 372, 374 f.; Urt. v. 7.10.1997 - XI ZR 129/96, NJW 1998, 453; RGZ 108, 356, 364 f.; Wagenitz in MünchKomm/BGB, a.a.O., § 1821 Rz. 23; Staudinger/Engler, a.a.O., § 1821 Rz. 44 f.).
Einer Kostenentscheidung bedarf es nicht, § 131 Abs. 2 KostO. Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens bestimmt sich für die Gerichtskosten nach § 30 Abs. 2 KostO. Dieser ist um ein Drittel zu ermäßigen, um dem Teilerfolg der Rechtsbeschwerde (vgl. oben II 2.) Rechnung zu tragen (vgl. BayObLG FamRZ 1990, 905, 907; OLG Naumburg OLGReport Naumburg 1997, 138, 141).
Fundstellen
BGHZ 2011, 119 |
NJW 2010, 3643 |
NJW 2017, 3090 |
NWB 2010, 3777 |
EBE/BGH 2010, 372 |
FamRZ 2010, 2065 |
FamRZ 2011, 206 |
DNotI-Report 2010, 213 |
FGPrax 2011, 21 |
JR 2012, 122 |
JurBüro 2011, 161 |
MittBayNot 2011, 129 |
NZM 2010, 903 |
WM 2010, 2326 |
ZAP 2010, 1153 |
ZEV 2011, 40 |
ZfIR 2011, 25 |
DNotZ 2011, 346 |
JA 2011, 466 |
JZ 2011, 157 |
MDR 2011, 25 |
Rpfleger 2011, 203 |
WuM 2010, 766 |
ZWE 2011, 32 |
FF 2011, 86 |
FamFR 2010, 549 |
Info M 2010, 499 |
MietRB 2011, 16 |
NWB direkt 2010, 1206 |
NotBZ 2011, 94 |
RÜ 2010, 749 |
RdW 2011, 178 |
ZGS 2010, 554 |
ZNotP 2010, 481 |
BBB 2011, 52 |
IWR 2011, 73 |
NRÜ 2011, 1 |