Entscheidungsstichwort (Thema)
Beurkundungsbedürftigkeit eines Treuhandvertrages
Leitsatz (amtlich)
Der Treuhandvertrag im Rahmen eines Bauherrenmodells bedarf in aller Regel der notariellen Beurkundung.
Normenkette
BGB § 313
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main |
OLG Frankfurt am Main |
Tenor
Die Revisionen der Parteien gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 17. September 1986 werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Revisionsverfahrens haben der Kläger 3/5 und die Beklagte 2/5 zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Die I. AG gab 1983 als Vertriebsbeauftragte einen Prospekt heraus, mit dem sie für den Erwerb von „Immobilieneigentum mit hohen Steuervorteilen nach dem Bauherrenmodell” in Bad S. warb. Neben anderen „anbietenden Partnern” war dort, und zwar als Treuhänderin, die Beklagte, eine Steuerberatungsgesellschaft, aufgeführt.
Der Kläger unterzeichnete daraufhin am 12. August 1983 einen an die Beklagte gerichteten Antrag auf Abschluß eines Treuhandvertrages, in dem die Beklagte sich zur Übernahme der dort näher umschriebenen Treuhandtätigkeit, insbesondere zum Abschluß eines Grundstückskaufvertrages mit Auflassung (Abschnitt II), und zur steuerlichen Betreuung (Abschnitt III) verpflichten sollte. In Abschnitt IV enthielt das dem Kläger mit dem Prospekt vorgelegte Formular eine widerrufliche, auf die Treuhandtätigkeit bezogene und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiende Vollmacht. Nach Abschnitt V Nr. 2 des Angebots konnte der Kläger von dem „Treuhandvertrag mit Vollmacht jederzeit zurücktreten”. In diesem Falle sollte die Beklagte – „gemäß den erbrachten Leistungen” – eine anteilige „Gebühr, die mit 1% zuzüglich Mehrwertsteuer pro angefangenem Jahr der Treuhandtätigkeit zu vergüten” sei, beanspruchen können. Die Beklagte nahm das Angebot am 13. September 1983 an und teilte dies dem Kläger mit Schreiben vom nächsten Tage mit.
In der Folgezeit eröffnete die Beklagte für den Kläger bei der BHF-Bank in F. ein Girokonto, von dem sie verschiedene „Gebühren” und eine Notarkostenpauschale, insgesamt 44.304,57 DM abbuchen ließ. Außerdem schloß sie für den Kläger einige Verträge, so einen Grundstückskaufvertrag und einen ebenfalls notariell beurkundeten Vertrag zur Begründung von Sondereigentum für die in Aussicht genommene Wohnung.
Der Kläger zahlte trotz Mahnung weder die vereinbarten Raten auf das Eigenkapital noch brachte er die zur Beurteilung seiner Kreditwürdigkeit angeforderten Unterlagen bei. Die Beklagte hob deshalb die von ihr für den Kläger geschlossenen Verträge auf und sorgte für die Rückzahlung der bereits überwiesenen „Gebühren”. Mit Schreiben vom 18. September 1984 rechnete sie dann die bis zum 30. September 1984 entstandenen „Rücktrittskosten” dahin ab, daß sie für die Sollzinsen 3.050 DM, für Notarkosten 1.486,76 DM und als anteilige „Treuhandgebühr” 3.192,29 DM, insgesamt mithin 7.729,05 DM verlangte.
Der Kläger meint, daß der Treuhandvertrag aus verschiedenen Gründen nichtig sei. Vor dem Landgericht hat er zunächst die Feststellung begehrt, daß der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung jener 7.729, 05 DM nicht zustehe.
Die Beklagte hat Widerklage erhoben und verlangt, daß der Kläger sie – unter Berücksichtigung der bis zum 31. Dezember 1984 zusätzlich aufgelaufenen Sollzinsen -wegen eines Betrages von 7.831,13 DM und von den hierauf künftig anfallenden Zinsen freistelle. Den Antrag des Klägers aus der Klageschrift haben beide Parteien daraufhin für erledigt erklärt.
Das Landgericht hat der Widerklage stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat ihr nur insoweit entsprochen, wie die Beklagte Freistellung von den Notarkosten und den Sollzinsen beansprucht. Soweit sie Zahlung der „Treuhandgebühr” fordert, hat es die Widerklage abgewiesen. Mit der – zugelassenen – Revision verfolgt der Kläger seinen Antrag auf vollständige Klageabweisung weiter. Die Beklagte erstrebt die Wiederherstellung erstinstanzlichen Urteils. Beide Parteien bitten um Zurückweisung der gegnerischen Rechtsmittel.
Entscheidungsgründe
I. Revision der Beklagten
Das Berufungsgericht versagt der Beklagten einen Vergütungsanspruch aus dem Treuhandvertrag, weil dieser Vertrag nicht notariell beurkundet worden ist und deshalb unwirksam sei. Hier mache zwar schon die Ausgestaltung der dort erteilten Vollmacht den Vertrag formbedürftig. Letztlich komme es aber darauf nicht an, weil die Parteien Grundstückskauf und Treuhandvertrag als rechtlich einheitliches Geschäft gewollt hätten, so daß sich der für den Grundstückserwerb geltende Formzwang auf den Treuhandvertrag erstreckt habe. Da die Unwirksamkeit des Treuhandvertrages nach § 139 BGB den Steuerberatungsvertrag ergreife, stehe der Beklagten auch nicht der hilfsweise hieraus hergeleitete Vergütungsanspruch zu.
Das ist entgegen der Ansicht der Revision der Beklagten nicht zu beanstanden.
1. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, daß der Treuhandvertrag beurkundungsbedürftig gewesen ist, weil er mit dem von den Parteien beabsichtigten Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit hatte bilden sollen.
a) Eine für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung ist auch dann notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander „stehen und fallen” sollen. Daß an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind, ist dazu nicht erforderlich. Die Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen Urkunden begründet zwar eine Vermutung dafür, daß die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen. Entscheidend bleibt aber immer der „Verknüpfungswille”: Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Willen zeigt und der, andere ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitliches Vertragswerk vorliegen und damit insgesamt nach § 313 BGB beurkundungsbedürftig sein (BGHZ 76, 43, 48/49; BGH, Urt. vom 10. Juli 1987 – V ZR 284/85 – zur Veröffentlichung bestimmt, jeweils mit weiteren Nachw.). Demgemäß hat der Senat einmal einen nur privatschriftlich geschlossenen „Bauwerkvertrag”, der die Lieferung eines Fertighauses betraf, für wirksam gehalten (BGHZ a.a.O.). Ein anderes Mal jedoch, als es um die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf einem gleichzeitig angebotenen Grundstücksanteil ging, hat er auch für den Bauvertrag die notarielle Beurkundung als Wirksamkeitsvoraussetzung angesehen (BGHZ 78, 346). Ähnlich hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zunächst angenommen, daß von dem Bauträger mit den Erwerbern getroffene Vereinbarungen insbesondere dann nicht ohne weiteres beurkundet werden müßten, wenn die werkvertraglichen Abreden dem „Kaufvertrag” nachfolgten (NJW 1980, 41, 42). Später aber hat er bei einem Betreuungs- und Verwaltungsvertrag die Beurkundungsbedürftigkeit bejaht, weil dieser Vertrag auch eine Grundstückserwerbsverpflichtung enthielt (NJW 1985, 730; vgl. auch das Urteil des IVa Zivilsenats in NJW 1987, 2071).
b) Ob ein beurkundungsbedürftiges einheitliches Rechtsgeschäft vorliegt, hat im Einzelfall der Tatrichter zu entscheiden (Senatsurteil BGHZ 78, 346, 349 mit Nachw.; vgl. auch OLG Hamm BB 1985, 1420). Die dahingehende Feststellung hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getroffen.
aa) Dabei kann dahinstehen, ob dem Berufungsgericht darin zu folgen ist, daß mit dem Abschluß des Treuhandvertrages bereits alle Maßnahmen zur Errichtung, Ausstattung und Nutzung der vom Kläger ausgewählten Eigentumswohnung vorgegeben waren und seine weitere Mitwirkung in dieser Hinsicht nicht mehr in Betracht kam. Ohne Belang ist ferner, ob und in welchem Maße die im Prospekt erwähnten „anbietenden Partner” miteinander personell verflochten waren. Offenbleiben kann schließlich, ob der Kläger – von der Möglichkeit seines Rücktritts abgesehen – in die für ihn zu treffenden Vereinbarungen sofort und endgültig einbezogen werden sollte.
bb) Ausschlaggebend ist allein, daß Treuhandvertrag und Grundstückserwerb sowie Errichtung der Eigentumswohnung voneinander untrennbar abhängig sein sollten. Hier fehlt – wie übrigens allgemein bei den Projekten, die nach dem „großen Kölner Modell”, also unter Zwischenschaltung eines Treuhänders abgewickelt werden sollen – nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jeder Anhalt dafür, daß die Beklagte bereit gewesen wäre, Grundstückserwerb und Errichtung der Eigentumswohnung auch ohne Abschluß des Treuhandvertrages zu vermitteln. Umgekehrt hätte der Treuhandvertrag ohne Grundstückserwerb und Errichtung der Eigentumswohnung ebenfalls keinen Sinn gehabt. Entgegen der Ansicht der Revision der Beklagten durfte das Berufungsgericht hieraus auf eine von den Parteien übereinstimmend gewollterechtliche Verknüpfung des Treuhandvertrages mit dem beabsichtigten Grundstückserwerb und nicht nur auf eine „wirtschaftliche Einheit” schließen. Demgemäß hat die Beklagte auch ihrerseits das Treuhandverhältnis alsbald aufgelöst, als ihr Erwerb des Grundstücksanteils und Errichtung der Eigentumswohnung durch den Kläger nicht mehr finanziell gesichert erschienen.
cc) Entgegen einer im Schrifttum gelegentlich vertretenen Meinung (z.B. Locher/Koeble, Baubetreuungs- und Bauträgerrecht, 4. Aufl., Rdn. 71, S. 87f.; Greuner/Wagner, NJW 1983, 193, 196ff.) ist diese rechtliche Verknüpfung auch nicht dadurch verhindert worden, daß der Kläger vom Treuhandvertrag zurücktreten konnte. Selbst wenn die „Vergütung”, die er nach dem Vertrag für diesen Fall entrichten sollte, so niedrig wäre, daß sie als wirtschaftliches, seine Entscheidungsfreiheit beeinträchtigendes Druckmittel nicht berücksichtigt zu werden brauchte, könnte insoweit nichts anderes gelten als in den Fällen, in denen ein Grundstückskaufvertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht: Auch dann ist der Kaufvertrag beurkundungsbedürftig. Entscheidend ist hier, daß der Treuhandvertrag auch und gerade dann wirksam sein sollte, wenn die Beteiligten gemäß dem von ihnen beim Vertragsschluß in erster Linie verfolgten Zweck von dem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machen. Mit Recht stellt denn auch das Schrifttum überwiegend nicht darauf ab, ob dem Bauherrn im Treuhandvertrag ein Rücktrittsrecht eingeräumt worden ist; es hält einen derartigen Vertrag vielmehr ganz allgemein für beurkundungsbedürftig (z.B. Brych, Betrieb 1979, 1589, 1590f. und Festschrift Korbion, 1986, 1, 6 mit Nachw. in FN 25; Maser, NJW 1980, 961, 963; Reithmann/Brych/Manhart, Kauf vom Bauträger und Bauherrenmodelle, 5. Aufl., Rdz. 430 a.E.; Wufka, DWW 1980, 272, 274).
2. Darauf, ob – wie das Berufungsgericht meint – schon die im Treuhandvertrag erteilte Vollmacht die Beurkundung des ganzen Vertrages erforderlich gemacht habe, und auf die hiergegen gerichteten Ausführungen der Revision der Beklagten kommt es danach nicht mehr an. Der Treuhandvertrag ist bereits aus den vorstehend dargelegten Gründen unwirksam. Diese Unwirksamkeit ergreift auch den Steuerberatungsvertrag (§ 139 BGB), so daß der Beklagtenvertragliche Ansprüche, insbesondere auf Zahlung der „Treuhandgebühr” von 3.192,29 DM nicht zustehen. Ihre Widerklage ist mithin wegen dieses Betrages zu Recht abgewiesen worden.
II. Revision des Klägers
Soweit die Beklagte verlangt, daß der Kläger sie von ihren Verbindlichkeiten gegenüber der BHF-Bank hinsichtlich der Notargebühren (1.486,76 DM) und der bis zum 31. Dezember 1984 aufgelaufenen Sollzinsen (3.152,08 DM) sowie von den hierauf seit dem 1. Januar 1985 angefallenen und noch entstehenden Sollzinsen freistelle, gibt das Berufungsgericht der Widerklage dagegen statt. Wegen dieser Aufwendungen sei der Anspruch der Beklagten nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag gerechtfertigt.
Das ist ebenfalls nicht zu beanstanden.
1. Die Beklagte hat zwar geglaubt, daß sie nach dem von ihr für wirksam gehaltenen Treuhandvertrag zur sofortigen Zahlung der im Tatbestand erwähnten „Gebühren” und Vergütungen von 44.304,57 DM, mithin im Interesse des Klägers auch zu den hieraus verbliebenen Aufwendungenverpflichtet gewesen sei. Mit Recht hält das Berufungsgericht das aber für unerheblich: Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag kommen auch dann in Betracht, wenn das Geschäft aufgrund eines sich später als nichtig erweisenden Auftrages geführt worden ist (Senatsurteile BGHZ 37, 258, 263 mit Nachw.; 39, 87, 90; NJW 1971, 609, 612, insoweit in BGHZ 55, 128 nicht abgedruckt; Urt. v. 25. September 1967 – VII ZR 42/65 = BB 1968, 147 mit weiteren Nachw.).
2. Entgegen der Ansicht der Revision des Klägers ist hier ferner ohne Belang, daß die Beklagte in dem Prospekt unter ihrer vollständigen Firma als Treuhänderin ausgewiesen worden ist. Durch Standesrecht war sie an der Geschäftsführung nicht gehindert. Nach Nr. 39 Abs. 5 c) der Richtlinien der Bundessteuerberaterkammer für die Berufsausübung der Steuerberater und Steuerbevollmächtigten vom 24./25. Januar 1977, zuletzt geändert durch die 24. Bundeskammerversammlung vom 17./18. Oktober 1983, dürfen Steuerberater oder Steuerbevollmächtigte der Nennung ihres Namens in sog. Mandantenprospekten zustimmen, wenn sie als Treuhänder einer Bauherrengemeinschaft vorgesehen sind und die dafür wesentlichen Verträge in vollem Wortlaut zugleich veröffentlicht werden (vgl. Charlier/Peter, Steuerberatungsgesetz, Kommentar mit Berufsrecht und Praxis der Steuerberatung, 3. Aufl., Gruppe 231 – Seite 16). Diese Voraussetzungen sind auf den Seiten 30/31 des Prospekts in Verbindung mit dem Angebot des Treuhandvertrages, das der Kläger gleichzeitig erhalten hat, hinreichend erfüllt. Auf die vom Berufungsgericht verneinte Frage, ob der vom Kläger mit einer Übertretung des Werbeverbots begründete Verstoß gegen Standespflichten vorliege und der Treuhandvertrag deshalb auch wegen Sittenwidrigkeit nichtig sei (vgl. Senatsurteil BGHZ 60, 28, 33), kommt es danach auch in diesem Zusammenhang nicht an.
3. Ohne Erfolg rügt die Revision des Klägers schließlich, daß das Berufungsgericht die nach § 677 BGB zu beurteilende Frage bejaht hat, ob die Beklagte die hier in Rede stehenden Geschäfte so geführt hat, wie das Interesse des Klägers mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen es erfordert habe.
An ihren Ausführungen ist zwar richtig, daß ein Geschäftsherr regelmäßig nicht daran interessiert sein wird, durch einen nach den §§ 313, 125 BGB unwirksamen Vertrag „in Geschäftsverbindungen verstrickt zu werden, die im Ergebnis zu einem ihn belastenden Kostenaufwand” führen.
Die Revision des Klägers rügt aber nur, daß die Beklagte nicht den „juristisch sichersten Weg” gegangen ist und für den Abschluß formwirksamer Verträge gesorgt hat – übrigens mit der Folge, daß der Kläger dann auch noch die anteilige „Treuhandgebühr” geschuldet hätte. Sie weist keinen Vortrag dafür nach, daß der Kläger den Treuhandvertrag nach ordnungsgemäßer Belehrung nicht hätte notariell beurkunden lassen. Demgegenüber stellt das Berufungsgericht anhand des Schreibens vom 15. Juni 1984 fest, daß der Kläger noch zu diesem Zeitpunkt „zu einem normalen Vertragsverhältnis” kommen wollte. Das Berufungsgericht durfte deshalb davon ausgehen, daß der Kläger auch damals noch die Tätigkeit der Beklagten wünschte. Ob diese dabei zugleich eigene Interessen verfolgte, ist ohne Belang.
4. Den Umfang des vom Kläger nach den §§ 683, 670 BGB geschuldeten, hier durch Freistellung zu leistenden Aufwendungsersatzes stellt das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei fest. Die Revision des Klägers bringt denn auch dagegen nichts vor.
III.
Beide Revisionen sind nach alledem mit der Kostenfolge aus den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen.
Fundstellen
BGHZ, 393 |
BB 1987, 2185 |
NJW 1988, 132 |
ZIP 1987, 1578 |
DNotZ 1988, 547 |