Rn 1
Regelungsgegenstand von § 165 ist die Verwertung unbeweglicher Gegenstände durch den Insolvenzverwalter, und zwar auch (nicht nur) solcher unbeweglichen Gegenstände, an denen ein Absonderungsrecht besteht. Ausdrücklich gesetzlich erwähnt sind die Verwertungsmöglichkeiten der Zwangsversteigerung (unten Rn. 7 ff.) und der Zwangsverwaltung (unten Rn. 31 ff.) nach dem ZVG. Darüber hinaus besteht für den Insolvenzverwalter aber auch die Möglichkeit, die Immobilie – in Abstimmung mit den Grundpfandrechtinhabern – freihändig zu veräußern (unten Rn. 48 ff.) oder sie aus der Insolvenzmasse freizugeben (unten Rn. 54 ff.).
Die Verwertung unbeweglicher Gegenstände, an denen ein Absonderungsrecht besteht, ist auch Regelungsgegenstand von § 49, dort freilich aus der Perspektive der Gläubiger. Die Gläubiger, denen ein Recht auf Befriedigung aus unbeweglichen Gegenständen zusteht, können hiernach ebenfalls die Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung des Gegenstands betreiben. Die Möglichkeit der Zwangsversteigerung eines (späteren) Insolvenzgläubigers ist nach § 80 Abs. 2 Satz 2 InsO eröffnet, wenn die Pfändung oder Beschlagnahme vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens wirksam geworden ist. Die Beschlagnahme eines Grundstückes wird mit der Zustellung des sie anordnenden Beschlusses an den Schuldner oder im Zeitpunkt des Ersuchens um Eintragung eines Versteigerungsvermerks nach Maßgabe des § 22 ZVG bewirkt.[1]
Eine wechselseitige Abhängigkeit besteht insoweit nicht. Das Verwertungsrecht des Gläubigers nach § 49 steht gleichwertig neben dem des Insolvenzverwalters. Jeder Beteiligte – ob Gläubiger einerseits oder Verwalter andererseits – kann die jeweils aus seiner Sicht effektivste Verwertungsform wählen. Allerdings ist der absonderungsberechtigte Gläubiger aufgrund seines in § 49 anerkannten Absonderungsrechts auch bei der Verwertung durch den Insolvenzverwalter aus dem Erlös vorrangig zu befriedigen.
Häufig ist es für die Insolvenzmasse vorteilhaft, das Grundstück im Zusammenhang mit den übrigen Massegegenständen einheitlich zu verwerten, da so ein höherer Erlös erzielt werden kann als bei einer von einander unabhängigen Verwertung der einzelnen Gegenstände durch einzelne Absonderungsberechtigte.[2] Eine solche einheitliche Verwertung des Geschäfts im Ganzen kommt jedoch meist nur im Falle eines laufenden Geschäftsbetriebes bzw. beim Vorliegen echter Sanierungschancen in Betracht. Aber auch wenn dies nicht der Fall ist, lassen sich meist bei einer freihändigen Verwertung der Immobilie gegenüber der Situation bei der Zwangsversteigerung höhere Erlöse erzielen.[3]
Rn 2
Eine vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens zwischen dem Schuldner und einem Grundpfandgläubiger getroffene vollstreckungsbeschränkende Vereinbarung bindet den Insolvenzverwalter auch dann nicht, wenn das Grundstück zugunsten dieses Gläubigers wertausschöpfend belastet ist.[4]
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