Brandenburgisches OLG Urteil vom 10.08.2007 - 3 U 134/06

Verfahrensgang

LG Potsdam (Entscheidung vom 27.07.2006; Aktenzeichen 12 O 600/04)

Tenor

• I.

  Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 27.07.2006 - 12 O 600/04 - abgeändert und die Klage abgewiesen.

• II.

  Die Kosten des Rechtsstreits in I. und II. Instanz werden dem Kläger auferlegt.

• III.

  Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

• IV.

  Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung des Gewerberaum-Mietvertrages wegen eines behaupteten Verstoßes des Klägers gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel.

Die St... GbR, deren Gesellschafter der Kläger war, schloss mit der Beklagten einen auf den 31.01.2003 datierten Gewerberaum-Mietvertrag zum Zwecke des Betriebes einer Physiotherapie-Praxis in dem Gebäude P..., R...Straße .... Der Mietvertrag wurde auf Vermieterseite nach dem Ausscheiden der anderen Gesellschafter von dem Kläger allein weitergeführt. Die Beklagte ließ sich bei den Vertragsverhandlungen und der Vertragsunterzeichnung durch ihren Ehemann, den Zeugen W..., vertreten. Die Vertragsparteien vereinbarten eine feste Laufzeit des Mietvertrages bis zum 30.06.2008. Der Mietvertrag beinhaltete in § 2 Nr. 4 folgende Regelung:

"Es gilt ein Sonderkündigungsrecht mit Kündigungsfrist von 3 Monaten für den Mieter als vereinbart für den Fall, dass ein im Objekt ansässiger Arzt seine persönliche Tätigkeit in den im Objekt befindlichen Mietflächen aufgibt oder sich direkt oder indirekt an einem im Wettbewerb zum Mieter stehenden Konkurrenzbetrieb beteiligt. Das Sonderkündigungsrecht muss ab Bekanntwerden des Sachverhaltes beim Mieter gegenüber dem Vermieter innerhalb von sechs Wochen erklärt werden".

Weiter beinhaltete der Vertrag in § 12 als Konkurrenzschutzklausel folgende Regelung:

"Es wird vereinbart, dass der Vermieter keine Ansiedlung eines direkten oder indirekten Konkurrenzbetriebes zulässt. Dieser Konkurrenzschutz erstreckt sich auf Leistungen aus dem SGB V, § 124, Heil- und Hilfsmittel, u.a. sog. physiotherapeutische und physikalische Behandlungstherapien. Sollte ein anderer Mieter diese Leistungen im Wettbewerb zum Mieter anbieten und dies nicht durch den Vermieter unterbunden werden (...), gilt für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht mit Kündigungsfrist von drei Monaten als vereinbart. Das Sonderkündigungsrecht muss ab Bekanntwerden des Sachverhalts beim Mieter gegenüber dem Vermieter innerhalb von sechs Wochen erklärt werden."

In § 13 Nr. 2 des Vertrages ist eine Schriftform-Klausel für Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen sowie alle rechtserheblichen Erklärungen einer der Parteien niedergelegt. Zu den Einzelheiten des Vertrages wird auf die Urkunde vom 31.01.2003 (Bl. 8 bis 14 d.A.) ergänzend Bezug genommen. Der Kläger wollte die leer stehenden Räume des Hauses an einen Arzt, den erstinstanzlich vernommenen Zeugen Dr. S..., vermieten, der der Beklagten zumindest flüchtig bekannt war. Der Zeuge Dr. S... verfügte u.a. über eine Ausbildung als staatlich anerkannter Masseur und beabsichtigte eine Praxisgründung mit Schwerpunkt Naturheilverfahren, osteophatische Verfahren und chinesische Medizin. Am Abend des 15.10.2004 hielt sich die Beklagte mit einer Mitarbeiterin im "Café Z..." auf, welches ebenfalls im genannten Gebäude des Klägers betrieben wurde. Der Kläger sprach die Beklagte dort gegen 22.00 Uhr an und kam auf die Frage der Vermietung der leer stehenden Räume an den Zeugen Dr. S... zu sprechen. Der Verlauf und der Inhalt des Gespräches im Einzelnen sind streitig. Im Rahmen des Gesprächs telefonierte die Beklagte auf Veranlassung des Klägers mit dessen Handy auch mit dem Zeugen Dr. S.... Der Kläger vermietete dem Zeugen Dr. S... mit einem auf den 20.09. oder 20.10. 2004 datierten Mietvertrag im ersten Obergeschoss des Gebäudes leer stehende Räume mit einer Fläche von ca. 84 qm zum Betrieb einer Naturheilpraxis. Mit Schreiben vom 20.10.2004 bat der Ehemann der Beklagten den Kläger um Mitteilung des Leistungsangebotes des Zeugen Dr. S... zur Klärung einer eventuellen Konkurrenzsituation. Der Kläger übersandte der Beklagten daraufhin mit Schreiben vom 21.10.2004 einen Werbeflyer des Zeugen Dr. S.... Zu dessen Inhalt im Einzelnen wird auf Bl. 47 und 48 d.A. ergänzend Bezug genommen. Nach Schriftwechsel der beiden Prozessvertreter der Parteien zur Frage einer Konkurrenzsituation und der angeblichen Zustimmung der Beklagten im Rahmen des Gespräches der Parteien vom 15.10.2004 ließ die Beklagte mit Schriftsatz vom 25.11.2006 die Kündigung des Mietvertrages zum 28.02.2005 erklären, und zwar unter Bezugnahme auf einen Verstoß gegen die mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel. Aufgrund einer im Januar 2005 erfolgten Absprache der Parteien unter Beibehaltung der gegensätzlichen Standpunkte zur Wirksamkeit der Kün...