Der rückwirkende Entfall eines Grundstücks aus dem gewerblichen Grundstückshandel – Teil II (ErbStB 2022, Heft 12, S. 365)

Erläuterung ungeklärter Probleme in Ertrag- und Erbschaftsteuer anhand eines Realfalls

[Ohne Titel]

Dipl.-Finw. (FH) Markus Kowanda^[*]

Dieser zweiteilige Beitrag thematisiert anhand eines tatsächlich aufgetreten Falles Einzelprobleme des gewerblichen Grundstückhandels und geht dabei insb. auf die einschlägige Verwaltungsauffassung und (teilweise aktuelle) Rspr. ein. Hauptsächlich behandelt werden soll dabei die Problematik eines bereits bestehenden gewerblichen Grundstückhandels und der materiell-rechtlichen Argumentation und verfahrensrechtlichen Vorgehensweise, wie ein dort zunächst erfasstes Grundstück rückwirkend aus diesem Grundstückshandel wieder als Privatvermögen umqualifiziert werden kann. Etwaige Überschneidungen mit anderen ähnlich gelagerten grundstücksspezifischen Thematiken werden ebenso angeschnitten wie in Teil II die bisher kaum erörterte Behandlung des gewerblichen Grundstückhandels bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Inhaltsübersicht

I. Einleitung (Teil I)

II. Sachverhalt (Teil I)

III. Ertragsteuerliche Betrachtungen (Teil I)

	1. Grundsystematik des gewerblichen Grundstückshandels
	2. Die (nicht gesetzlich definierte) Zehn-Jahres-Frist für bebaute Zählobjekte
	3. Gebäudeabschreibung beim gewerblichen Grundstückshandel
	4. Gewinnermittlung beim gewerblichen Grundstückshandel
	5. Kein Präjudiz der freiwilligen oder "erzwungenen" anfänglichen Aktivierung
	6. Folgen der Zuordnung zum Privatvermögen: Versuch eines Ansatzes für die Praxis

IV. Behandlung des gewerblichen Grundstückhandels in der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Teil II)

	1. Bewertungsrechtliche Behandlung von Grundvermögen
	2. Auswirkungen der ertragsteuerlichen Zuordnung eines Grundstücks zum gewerblichen Grundstückshandel
	3. Grundstücke eines gewerblichen Grundstückshandels als schädliches Verwaltungsvermögen bei (zwischenzeitlicher) Vermietung
	4. (Keine!) Einschränkung der Verwaltungsvermögenseigenschaft bei kurzfristiger Vermietung von Grundstücken des Umlaufvermögens
	5. Leerstand bei Verkauf – Grundsatz und Gestaltungsmöglichkeit?
	6. Rückwirkende ertragsteuerliche Änderungen und deren Auswirkung auf die Erbschaft-/Schenkungsteuer

V. Fazit (Teil II)

[*] Markus Kowanda ist in der bayerischen Finanzverwaltung tätig. Der Beitrag ist nicht in dienstlicher Eigenschaft verfasst.

IV. Behandlung des gewerblichen Grundstückhandels in der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Auch bei der erbschaft- und schenkungsteuerlichen Behandlung der Grundstücke eines gewerblichen Grundstückhandels, wenn dieser durch Erbanfall oder Schenkung im Ganzen oder wenn auch nur ein Grundstück auf einen Erwerber übergeht, ergeben sich erhebliche materiell- sowie verfahrensrechtliche Schwierigkeiten, die sich möglicherweise nicht sofort in ihrer erheblichen steuerlichen Auswirkung aufdrängen.

Zum besseren Verständnis dieser Problematik ist zunächst kurz auf die bewertungsrechtlichen Besonderheiten bei der Grundstücksbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer einzugehen, für Genaueres sei verwiesen auf Kowanda, ErbStB 2018, 85–88 (Teil I), ErbStB 2018, 166-119 (Teil II) sowie Kowanda, ErbStB 2018 303–307 (Teil I), ErbStB 2018, 333–338 (Teil II).

1. Bewertungsrechtliche Behandlung von Grundvermögen

Die Zugehörigkeit von wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens zum bewertungsrechtlichen Betriebsvermögen richtet sich gem. § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG und R B 99 Abs. 1 ErbStR 2019 nach ertragsteuerlichen Grundsätzen. Demzufolge ist ein Grundstück bei ertragsteuerlicher Betriebsvermögenszugehörigkeit auch bewertungsrechtliches Betriebsvermögen mit den ggf. daraus resultierenden erbschaft-/schenkungsteuerlichen Begünstigungen für Betriebsvermögen.

Die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Erbschaft-/Schenkungsteuer (ab dem 1.1.2009) ist in den §§ 176–198 BewG festgelegt. Nach § 177 BewG wird der gemeine Wert als "Wertermittlungsziel" ausgegeben, der nach R B 177 Satz 2 ErbStR 2019 inhaltlich dem Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB entsprechen soll. Entgegen dem für Betriebsvermögen (Personenunternehmen und Anteile an Kapitalgesellschaften) in § 11 Abs. 2 Satz 2 BewG festgelegten Vorrang tatsächlicher Verkaufspreise sind bei der Bewertung des Grundvermögens zunächst die einzelnen spezifischen Bewertungsmethoden für unbebaute und bebaute Grundstücke maßgebend, somit für unbebaute Grundstücke grundsätzlich der Bodenrichtwert i.S.d. § 179 BewG und für bebaute Grundstücke je nach Grundstücksart bzw. Verwendung die Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren, § 182 Abs. 1 BewG.

Dennoch kann nach R B 198 Abs. 4 ErbStR 2019 ein tatsächlich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Verkaufspreis über das zu bewertende Grundstück zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts herangezogen werden, wenn dieser Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag oder auch außerhalb dieses Zeitraums zustande gekommen ist, soweit die maßgeblichen Verhältnisse hierfür ggü. dem Bewertungsstichtag unverändert geblieben sind.

Bei im Wesentlichen gleichbleibenden Wertverhältnissen kann der Verkaufspreis gem. R B 198 Abs...