Eigentumswohnungen im Ertragsteuerrecht (estb 2021, Heft ... / 1. Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft

Neu: Wohnungseigentümergemeinschaft erhält volle Rechtsfähigkeit: Durch das WEMoG^[1] hat die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den neu eingeführten § 9a Abs. 1 S. 1 WEG die volle Rechtsfähigkeit erhalten, da diese Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden kann. Diese Rechtsstellung ist vergleichbar mit der einer Personenhandelsgesellschaft.^[2] Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist aber keine Personenhandelsgesellschaft (oder juristische Person), sondern ein Rechtsträger, dessen Rechtsgrundlage sich aus dem (neuen) WEG ergibt. Das Wohnungseigentumsrecht ist damit Gesellschaftsrecht.^[3] Ist ein Verwalter bestellt (Regelfall), vertritt er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG).^[4]

Der sachenrechtliche Charakter von Wohnungseigentum bleibt unverändert:

• Jede Wohnung (bzw. jeder Geschäftsraum) steht im Sondereigentum (bzw. Teileigentum) des jeweiligen Wohnungseigentümers, mit dem untrennbar
• ein Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (z.B. Dach, Treppenhaus, Flur)

verbunden ist (§ 1 Abs. 2 WEG).^[5] Diese Zuordnung des gemeinschaftlichen Eigentums an dem Grundstück zu den einzelnen Wohnungseigentümern bleibt auch nach der WEG-Reform erhalten.^[6] Das gemeinschaftliche Eigentum ist Bruchteilseigentum.^[7]

Es sind folgende Begriffe zu unterscheiden:

Sondereigentum[8]	... ist das alleinige Eigentum (insbesondere an den einzelnen Wohnungen).
Gemeinschaftliches Eigentum[9]	... bezeichnet das Grundstück (Boden) und das Gebäude der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches kein Sondereigentum ist und an dem alle Wohnungseigentümer beteiligt sind.
Sondernutzungsrecht[10]	... ist das Recht eines Wohnungseigentümers, einen bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Eigentums alleine nutzen zu dürfen.
Gemeinschaftsvermögen[11]	... sind die Sachen und Rechte, die der Wohnungseigentümergemeinschaft "selbst" (und nicht anteilig den Wohnungseigentümern) gehören.

[1] Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020, BGBl. I 2020, 2187.

[2] Kappus, NJW 2020, 3617 Rz. 6.

[3] Zschieschack, NZM 2020, 897 (899).

[4] Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft (ausnahmsweise) keinen Verwalter bestellt, wird sie durch alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG n.F.).

[5] Das Sondereigentum an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (z.B. Ladenlokale), wird "Teileigentum" genannt (§ 1 Abs. 3 WEG).

[6] Kappus, NJW 2020, 3617 Rz. 7.

[7] Hügel in Hau/Poseck, BeckOK/BGB, § 3 WEG (1.5.2021) Rz. 2.

[8] § 1 Abs. 2 WEG.

[9] § 1 Abs. 5 WEG.

[10] Schuldrechtliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer, die auch als verbindlicher Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden kann, vgl. z.B. BGH v. 8.4.2016 – V ZR 191/15, NJW 2017, 64.

[11] § 9a Abs. 3 WEG.