Laufende Hausgeldzahlungen: Die laufenden Kosten des Objekts (z.B. Gebäudeversicherung, Heizungswartung, Treppenhausreinigung) werden finanziert, indem auf Grundlage eines Wirtschaftsplans von den einzelnen Wohnungseigentümern Vorschüsse zur Kostentragung (sog. "Hausgeld") an die Gemeinschaft bezahlt werden (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG über

  • die Einforderung von Nachschüssen (Nachzahlung) oder
  • die Anpassung der Vorschüsse (Guthaben).

Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Jahresabrechnung aufzustellen (§ 28 Abs. 2 S. 2 WEG).

a) Abrechnungsspitze

Bisher war ein Guthaben aus der Jahresabrechnung zivilrechtlich ein separater Forderungsanspruch, der unabhängig von dem laufend zu zahlenden Hausgeld (Vorauszahlung) bestand.[13]

Geändert hat sich dies durch die Reform des WEG. Nunmehr führt ein Erstattungsbetrag aus einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG n.F. zur Minderung der Vorauszahlungen.[14] Die Neuregelung gilt – ohne Übergangsregelungen – für Beschlüsse, die ab dem 1.12.2020 gefasst werden.[15]

Beraterhinweis Auch unter der neuen Gesetzesfassung führt ein Abrechnungsguthaben m.E. weiterhin bei Zufluss zu steuerpflichtigen Einnahmen und nicht (als rückwirkendes Ereignis i.S.d. § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO) zu einer rückwirkenden Minderung der Werbungskosten (WK).

[13] BGH v. 10.2.2017 – V ZR 166/16 zu § 10 Abs. 7 S. 3 WEG a.F.
[14] Säumige Wohnungseigentümer sollen nunmehr keinen Anspruch auf eine Erstattung haben, wenn ihre Vorauszahlungen (Hausgeld) des Abrechnungsjahres noch nicht vollständig an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet sind.
[15] Volpp, ZWE 2020, 412 (414).

b) Erhaltungsrücklage

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, Rücklagen für zukünftige Instandhaltungen bzw. Instandsetzungen der Immobilie zu bilden, die regelmäßig zusammen mit den Vorschüssen auf die laufenden Kosten an die Gemeinschaft gezahlt werden (§ 28 Abs. 1 S. 1 WEG). Wenn entsprechende Maßnahmen durchgeführt werden, sind die Mittel aus der Rücklage dafür zu verwenden. Die

  • bisher in § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F. als "Instandhaltungsrückstellung" bezeichnete Rücklage
  • wird nunmehr in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F.[16]"Erhaltungsrücklage" genannt.

Die Erhaltungsrücklage ist Gemeinschaftsvermögen i.S.d. § 9a Abs. 3 WEG n.F.[17]

Zuführungen zur Erhaltungsrücklage sind nach der Rechtsprechung des BFH[18] (noch) nicht abzugsfähig, wenn diese durch die Eigentümer an die Gemeinschaft gezahlt werden. Erst mit der tatsächlichen Mittelverwendung (z.B. durch Zahlung einer Handwerkerrechnung) entstehen WK. Wenn (nachträgliche) Herstellungskosten damit finanziert werden, sind die Aufwendungen nur über die AfA abzuziehen.

Beraterhinweis In der Praxis erfolgt der WK-Abzug der laufenden Hausgeldzahlungen oft schon mit der Überweisung an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage werden zunächst aus den Vorauszahlungen gekürzt und (erst) bei Mittelverwendung den WK hinzugerechnet.

 

Beispiel

(zum Systemverständnis):

Bei der zum 1.1. des Jahres 01 entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft werden im Jahr 01 laufende Hausgeldzahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft i.H.v. 1.200 EUR geleistet, von denen 200 EUR der Zuführung zur Erhaltungsrücklage dienen. Im Jahr 01 werden 800 EUR für laufende Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet, so dass zum 31.12.2001 noch ein Geldbestand von 400 EUR vorhanden ist. Am 15.1.2002 werden 150 EUR durch die Wohnungseigentümergemeinschaft aus den vorhandenen Geldmitteln gezahlt (Rechnung für Leistungen eines Winterdienstes aus Dezember 01). Am 24.3.2002 werden 200 EUR (aus der Erhaltungsrücklage) für eine Außenwandreparatur gezahlt. Am 11.9.2002 erfolgt die Jahresabrechnung für das Jahr 01 und eine taggleiche Rückzahlung der Abrechnungsspitze i.H.v. 50 EUR. Im bzw. für das Jahr 02 werden keine Hausgeldzahlungen eingenommen oder ausgegeben. Das Guthaben zum 31.12.2002 beträgt demnach 0 EUR.

Überblick über die Zahlungen:

 
Geldbestand 1.1.2001 0 EUR

1.) Einzahlungen in 01

(Hausgeld 1.000 EUR zzgl. Rücklage 200 EUR)		 + 1.200 EUR
2.) Auszahlungen in 01 (lfd. Kosten) ./. 800 EUR
Geldbestand 31.12.2001 = 400 EUR
3.) Auszahlung 15.1.2002 (lfd. Kosten) ./. 150 EUR

4.) Auszahlung 24.3.2002

(Instandhaltung aus Rücklage)		 ./. 200 EUR
5.) Auszahlung 11.9.2002 (Abrechnungsspitze) ./. 50 EUR
Geldbestand 31.12.2002 0 EUR

Lösung nach (vermutlich) überwiegender Praxis:

Zu 1.) Im VZ 01 sind 1.000 EUR als WK abzuziehen, da von den gesamten Zahlungen an die Gemeinschaft (1.200 EUR) ein Betrag von 200 EUR der Erhaltungsrücklage zuzuordnen ist.

Zu 2.) Die tatsächlichen Kosten (Ausgaben) im VZ 01 (800 EUR) haben keine Bedeutung.

Zu 3.) Die tatsächlichen Kosten (Ausgaben) im VZ 02 (150 EUR) haben keine Bedeutung.

Zu 4.) Die Verwendung von Mitteln aus der Erhaltungsrücklage (200 EUR) führt zu WK in VZ 02.

Zu 5.) Die Erstattung aus der Jahresabrechnung (50 EUR) führt zu Einnahmen im VZ 02.

Beraterhinweis Vielleicht wird im BFH-Revisionsverfahren VI R 24/20[19] n...

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