Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht

Leitsatz

Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein einheitlicher, auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichteter Erwerbsvorgang u.a. vor, wenn die Personen durch ihr abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags und der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken, ohne dass dies für den Erwerber erkennbar sein muss.

Normenkette

§ 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8, § 9 GrEStG

Sachverhalt

Der Kläger erwarb am 21.3.2005 von der B-Bank ein unbebautes Grundstück zu einem Kaufpreis i.H.v. 24.750 EUR. Das Geschäft wurde von der B-GmbH, einer Immobiliengesellschaft u.a. der B-Bank, vermittelt. Am 4.4.2005 schloss der Kläger mit der C-GmbH einen Vertrag über die Errichtung einer Doppelhaushälfte auf seinem Grundstück zum Festpreis von 99.000 EUR. Das Gebäude wurde in der Folgezeit von der C-GmbH für 98.803,99 EUR errichtet. Nachdem dem FA bekannt geworden war, dass die B-GmbH mit der C-GmbH für das Objekt des Klägers einen Immobilienvermittlungsvertrag abgeschlossen und der C-GmbH eine Vermittlungsprovision berechnete hatte, setzt es gegen den Kläger Grunderwerbsteuer unter Einbeziehung der Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage fest.

Die nach erfolglosem Einspruchsverfahren erhobene Klage hatte Erfolg. Das FG verneinte einen einheitlichen Erwerbsgegenstand, weil dem Kläger das Zusammenwirken der Beteiligten auf der Veräußererseite nicht objektiv erkennbar gewesen sei (FG Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2011, 7 K 417/10 GE, Haufe-Index 2963974, EFG 2012, 972).

Entscheidung

Der BFH ist dem aus den erläuterten Gründen nicht gefolgt. Er hat die Sache an das FG allein zur Klärung der Frage zurückverwiesen, ob die Veräußererseite überhaupt ein einheitliches Angebot zum Erwerb eines mit einer Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks unterbreitet hatte.

Hinweis

Bislang bestanden gewisse Zweifel darüber, ob ein grunderwerbsteuerrechtlich einheitlicher Erwerbsgegenstand auch angenommen werden kann, wenn einem Grundstückserwerber ein Zusammenwirken der auf der Veräußererseite beteiligten Personen nicht bekannt war. Ein solches subjektives Merkmal besteht, wie vom BFH nunmehr entschieden, nicht.

1. Ist Gegenstand eines Erwerbsvorgangs ein Grundstück in einem künftigen (z.B. noch zu bauenden) Zustand, kann unter näheren Voraussetzungen ein sog. einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegen. Er führt dazu, dass in die Bemessungsgrundlage auch die Aufwendungen zur Herstellung des künftigen Zustands einzubeziehen sind. Hierfür erforderlich ist ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den weiteren Vereinbarungen (z.B. über die Bebauung) erforderlich.

2. Ein solcher objektiver sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt. Eines Angebots der Veräußererseite in einem Schriftstück mit einheitlichem Gesamtpreis bedarf es nicht.

3. Auf der Veräußererseite können dabei auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Für die Einheitlichkeit des Erwerbsgegenstands ist in diesem Fall entscheidend, dass (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand verschaffen soll.

4. In manchen früheren Entscheidungen hatte der BFH insoweit gefordert, dass für den Erwerber das Zusammenwirken der Veräußererseite objektiv erkennbar sein musste. Dieses Erfordernis hat der BFH nunmehr ausdrücklich aufgegeben. Für die Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorgangs kommt es allein auf das objektiv vorliegende Zusammenwirken auf der Veräußererseite zur Abgabe eines einheitlichen Angebots an. Ausreichend ist, wenn dieses Zusammenwirken anhand äußerer Merkmale objektiv festgestellt werden kann. Selbst wenn der Erwerber trotz des Zusammenwirkens auf der Veräußererseite davon ausgeht, ein unbebautes Grundstück zu erwerben und dieses eigenverantwortlich zu bebauen, erwirbt er das bebaute Grundstück, wenn er unerkannt das tatsächlich vorliegende, einheitliche Angebot der Veräußererseite auf Erwerb des bebauten Grundstücks annimmt.

5. Für die Praxis dürfte die Erkenntnis des BFH kaum eine Verschärfung der an einen einheitlichen Erwerbsgegenstand zu stellenden Anforderungen bedeuten. Man wird für den Regelfall davon ausgehen können, dass ein Erwerber im Vorfeld seiner Entscheidung zum Erwerb eines z.B. noch zu bebauenden Grundstücks konkrete Kenntnisse über die Verhältnisse auf der Veräußererseite haben wird. Wegen des Grunderwerbsteuerrisikos sollten ggf. entsprechende Erkundigungen erfolgen.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 19.6.2013 – II...