Einheitsbewertung, Grundsteuer (Rechtslage bis 31.12.2024) / 1.2.2.1 Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, sie zu benutzen. Die Frage der Bezugsfertigkeit ist nach objektiven Kriterien unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung zu entscheiden.^[1] Ein Gebäude ist bezugsfertig, wenn die wesentlichen Bauarbeiten ausgeführt sind und nur noch unwesentliche Restarbeiten verbleiben.^[2] Die Bezugsfertigkeit setzt grundsätzlich voraus, dass Fenster und Türen eingebaut, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung, Heizung sowie sanitäre Einrichtungen vorhanden sind. Es kommt nicht darauf an, wann die Wohnungen tatsächlich bezogen werden. Auch der Zeitpunkt der Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend (§ 72 Abs. 1 BewG).

Ein Grundstück mit einem aufstehendem Gebäude ist nicht bereits deswegen als bebautes Grundstück i. S. des § 74 BewG einzustufen, weil das Gebäude in seinem konkreten Zustand irgendeiner gebäudetypischen Nutzung – z. B. als Lagergebäude – dienen kann. Maßgeblich für die Einstufung als bebautes Grundstück oder als unbebautes Grundstück ist vielmehr die Zumutbarkeit der bestimmungsgemäßen Nutzung des Gebäudes. Ein Grundstück, auf dem sich ein Wohnzwecken dienendes Gebäude (hier: ein ehemaliges Unteroffiziersheim) befindet, ist als unbebautes Grundstück i. S. des § 72 BewG zu bewerten, wenn die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes zum Bewertungsstichtag nicht zumutbar ist, weil die für die Versorgung des Gebäudes mit Strom, Wasser und Wärme erforderlichen Anschlüsse, Anlagen und Leitungen sowie die sanitären Einrichtungen fehlen.^[3]

Achtung

Bezugsfertigkeit des ganzen Gebäudes maßgebend

Bei der Entscheidung, ob ein Gebäude bezugsfertig ist, ist auf das ganze Gebäude und nicht auf einzelne Wohnungen oder Räume abzustellen (Abschn. 6 Abs. 2 Satz 1 BewRGr). Bei einem betrieblich genutzten Gebäude ist von einer Bezugsfertigkeit auszugehen, wenn das Gebäude in seinen wesentlichen Bereichen bestimmungsgemäß für den vorgesehenen Betrieb nutzbar ist. Ein neu errichtetes Büro- und Geschäftsgebäude, das nach seiner Funktion zur Vermietung einzelner, entsprechend den individuellen Bedürfnissen der Mieter gestalteter Büros dienen soll, ist allerdings bereits bezugsfertig i.  S. von § 72 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn es potentiellen Mietern möglich ist, die Büro- oder Geschäftsräume zu nutzen. Dies setzt neben der Fertigstellung der für das Gebäude wesentlichen Bestandteile (z.  B. Außenwände, Fenster, tragende Innenwände, Estrichböden, Dach, Treppenhaus) voraus, dass zumindest ein Teil des Gebäudes benutzbar ist. Eine Benutzbarkeit liegt vor, wenn die Büro- oder Geschäftseinheit durch Wände bzw. eingebaute Türen gegenüber dem noch nicht vermieteten Bereich abgegrenzt ist, die Innenwände eingebaut und Heizung, Sanitäreinrichtungen sowie alle notwendigen Grundleitungen für Wasser, Strom, Belüftung und Entlüftung, Kommunikationsanlagen usw. installiert sind. Für die Benutzbarkeit ist nicht erforderlich, dass in einem neu errichteten, zur Vermietung vorgesehenen Büro- und Geschäftsgebäude bereits alle Räumlichkeiten mietergerecht ausgebaut und benutzbar sind.^[4]

Befinden sich auf einem Grundstück Gebäude, deren Zweckbestimmung und Wert gegenüber der Zweckbestimmung und dem Wert des Grund und Bodens von untergeordneter Bedeutung sind, so gilt das Grundstück als unbebaut (§ 72 Abs. 2 BewG, Abschn. 11 BewRGr). Als unbebautes Grundstück gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge Zerstörung oder des Verfalls der Gebäude auf Dauer benutzbarer Raum nicht mehr vorhanden ist (§ 72 Abs. 3 BewG, Abschn. 12 BewRGr).

[1] Ständige Rechtsprechung, vgl. z.  B. BFH, Urteil v. 25.7.1980, III R 46/78, BStBl 1981 II S. 152.

[2] BFH, Urteil v. 29.4.1987, II R 262/83, BStBl 1987 II S. 594.

[3] FG Münster, Urteil v. 4.2.2021, 3 K 1765/18 EW, EFG 2021 S. 732.

[4] BFH, Urteil v. 25.4.2013, II R 44/11, BFH/NV 2013 S. 1544.