Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung von Gewerbeobjekten

Leitsatz

Bei der Vermietung von Gewerbeobjekten ist die Einkünfteerzielungsabsicht stets konkret festzustellen.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 S. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG

Sachverhalt

Soweit hier bedeutsam (die besprochene Entscheidung betrifft auch die Abziehbarkeit einer Fluglizenz bei den Einkünften aus nicht selbstständiger Arbeit, die hier nicht weiter dargestellt werden soll, weil der IX. Senat insofern der Rechtsprechung des VI. Senats gefolgt ist) war K Eigentümer eines renovierungsbedürftigen Gewerbeobjekts (siehe oben), das K nur sporadisch vermietet hatte, das aber im Wesentlichen leer stand und dessen Aufwendungen die Einnahmen weit überstiegen. K berief sich im Rahmen der Veranlagung auf seine Einkünfteerzielungsabsicht.

Das FA berücksichtigte die Werbungskostenüberschüsse nicht. Auch das FG (FG München, Urteil vom 17.09.2009, 5 K 942/07, Haufe-Index 2262425, EFG 2010, 216) erkannte sie mangels hinreichender Vermietungsbemühungen nicht an.

Entscheidung

Der BFH folgte dem FG aus den in den Praxis-Hinweisen wiedergegebenen Gründen. Er wies die Revision als unbegründet zurück.

Hinweis

Über die Frage, ob die gesetzliche Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht auch bei Gewerbeimmobilien gilt, bestand Unklarheit, die der BFH mit diesem Urteil beseitigt hat.

1. Aufwendungen für ein leerstehendes Gewerbeobjekt (z.B. wie im Streitfall ein renovierungsbedürftiges Gewerbegebäude mit Büros, Lager, Personalräumen, Garagen etc.) können als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) abziehbar sein, wenn sie durch diese Einkünfte veranlasst sind (§ 9 Abs. 1 EStG). Dann muss der Steuerpflichtige die Absicht haben, auf Dauer aus der Vermietung einen Einnahmenüberschuss zu erzielen.

2. Ob der Steuerpflichtige mit Einkünfteerzielungsabsicht handelt, muss konkret festgestellt werden. Zwar hat der BFH aus dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG geschlossen, bei einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit sei grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtige, einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt aber – wie der BFH nun klarstellt – nicht für die Vermietung von Gewerbeobjekten.

3. Bei Gewerbeobjekten muss im Einzelfall festgestellt werden, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Diese Entscheidung hat das FG nach seiner freien, aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung zu treffen. Den Steuerpflichtigen trifft im Zweifel die objektive Beweis- und Feststellungslast.

4. Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige – will er seine fortbestehende Vermietungsabsicht belegen – zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 20.07.2010 – IX R 49/09