Erbbaurecht in Handels- und Steuerbilanz / 4.4 Behandlung von Erschließungskosten

Rz. 19

Erschließungskosten sind gem. § 134 Abs. 1 Satz 1 BauGB grundsätzlich vom Eigentümer des betreffenden Grundstücks zu zahlen. Von diesem Grundsatz macht § 134 Abs. 1 Satz 2 BauGB jedoch eine Ausnahme und bürdet diese Verpflichtung dem Erbbauberechtigten auf. Dies betrifft jedoch nur das Rechtsverhältnis zwischen dem Erbbauberechtigten und der beitragsberechtigten Gemeinde.^[1] Im Innenverhältnis obliegt es dem Grundstückseigentümer, die Lasten des Erbbaurechtsgrundstücks zu tragen.^[2] Sofern sich der Erbbauberechtigte verpflichtet, Erschließungskosten für das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück zu übernehmen, ist dies entsprechend einer Erbbauzinsvorauszahlung als zusätzliches Entgelt für die Nutzung des Grundstücks zu werten.^[3] Folglich muss der Erbbauberechtigte für diese Beträge einen aktiven RAP bilden, der dann linear über die Restlaufzeit des Erbbaurechts aufzulösen ist.

Rz. 20

Auf der anderen Seite muss in diesem Fall der (bilanzierende) Erbbauverpflichtete die Erschließungskosten als Vermögenszugang bei Grund und Boden aktivieren,^[5] da hierdurch eine Werterhöhung dieses Wirtschaftsguts eintritt, selbst wenn diese vom Erbbauberechtigten wirtschaftlich getragen wurde. Zugleich hat der Erbbauverpflichtete auf der Passivseite einen passiven Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden und zu jedem Bilanzstichtag linear (auf die Restnutzungsdauer des Erbbaurechts) aufzulösen.^[6]

Rz. 21

Abweichend hierzu hat der BFH in einem zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ergangenen Urteil Erschließungskosten, die vom Erbbauberechtigten übernommen werden, als Anschaffungskosten des Erbbaurechts behandelt, wenn die Erschließungskosten das einzige Entgelt für die Erbbaurechtsbestellung darstellen.^[7] Für bilanzierende Steuerpflichtige hat die Frage indes keine praktische Bedeutung, da in beiden Fällen (Rechnungsabgrenzungsposten oder Anschaffungskosten des Erbbaurechts) die Gewinnauswirkung letztlich gleich ist.

Rz. 22

Zahlt der Erbbauberechtigte Erschließungsbeiträge für die Modernisierung bereits vorhandener Erschließungsanlagen,^[8] ist auch diese Zahlung als neben den Erbbauzins tretendes zusätzliches Entgelt für die Nutzungsüberlassung zu werten.^[9] Der Erbbauberechtigte hat daher auch solche Beitragszahlungen aktiv abzugrenzen und auf die Restlaufzeit des Erbbaurechts linear zu verteilen.^[10] Wird die Beitragsleistung allerdings mehrere Jahre nach Verbesserung der Erschließungsanlage erbracht, darf der Teil des Beitrags, der sich auf den Erfüllungsrückstand bezieht, sofort als Aufwand behandelt werden.^[11]

[1] BFH, Urteil v. 4.9.1997, IV R 40/96, BFH/NV 1998 S. 569.

[2] BFH, Urteil v. 4.9.1997, IV R 40/96, BFH/NV 1998 S. 569.

[3] BFH, Urteil v. 19.10.1993, VIII R 87/91, BFHE 172 S. 376.

[4] BFH, Urteil v. 17.4.1985, I R 132/81, BStBl II 1985 S. 617; BFH, Urteil v. 26.3.1991, IV B 132/90, BFH/NV 1991 S. 736; so auch Franz, in Herrmann/Heuer/Raupach, EStG/KStG, § 5 EStG Rz. 1052, Stand 03/2024; zu Einzelheiten siehe auch "Rechnungsabgrenzung nach HGB, EStG und IFRS".

[5] BFH, Urteil v. 4.9.1997, IV R 40/96, BFH/NV 1998 S. 569.

[6] BFH, Urteil v. 26.3.1991, IV B 132/90, BFH/NV 1991 S. 736; zu Einzelheiten siehe auch "Rechnungsabgrenzung nach HGB, EStG und IFRS".

[7] BFH, Urteil v. 14.9.1999, IX R 31/96, BFH/NV 2000 S. 558; a. A. Franz, in Herrmann/Heuer/Raupach, EStG/KStG, § 5 EStG Rz. 1052, Stand 03/2024.

[8] Sog. Ergänzungsbeiträge.

[9] BFH, Urteil v. 19.10.1993, VIII R 87/91, BFHE 172 S. 376.

[10] BFH, Urteil v. 19.10.1993, VIII R 87/91, BFHE 172 S. 376; so auch Franz, in Herrmann/Heuer/Raupach, EStG/KStG, § 5 EStG Rz. 1052, Stand 03/2024.

[11] BFH, Urteil v. BFH, Urteil v. 19.10.1993, VIII R 87/91, BFHE 172 S. 376.