Erbschaftsteuer: Bewertung des Grundvermögens / 6 Bebaute Grundstücke (Regelverfahren)

6.1 Definition

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden. Nach der gesetzlichen Definition des § 180 Abs. 1 Satz 2 BewG ist bei einer Errichtung in Bauabschnitten der bisher fertiggestellte Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.

Der Definition eines bebauten Grundstücks ist nach § 180 Abs. 2 BewG ein Gebäude gleichgestellt, das auf fremdem Grund und Boden errichtet wurde oder in sonstigen Fällen einem anderen als dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen ist. Dies gilt auch dann, wenn es wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens geworden ist.

6.2 Arten bebauter Grundstücke

Wichtig

Bewertungsverfahren bestimmt sich in Abhängigkeit der Grundstücksart

Die zutreffende Feststellung der Grundstücksart des bebauten Grundstücks ist Voraussetzung für die Wahl der zutreffenden Bewertungsmethode.

Die maßgebliche Bewertungsvorschrift bestimmt sich in Abhängigkeit von der jeweils vorliegenden Art des bebauten Grundstücks. Grundsätzlich sind dabei die folgenden verschiedenen Grundstücksarten zu unterscheiden:^[1]

• Ein- und Zweifamilienhäuser: Ein- und Zweifamilienhäuser sind Wohngrundstücke, die bis zu 2 Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Ein- oder Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 % (berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche) zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.^[2]
• Mietwohngrundstücke: Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % (berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche) Wohnzwecken dienen, und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.^[3]
• Wohnungs- und Teileigentum: Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung i. V. m. dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche.^[4] Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes i. V. m. dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (dies entspricht insoweit der Definition nach § 1 Abs. 3 WEG).^[5]
• Geschäftsgrundstücke: Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % (berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche) eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Teileigentum sind.^[6]
• Gemischt genutzte Grundstücke: Gemischt genutzte Grundstücke sind Grundstücke, die teils Wohnzwecken, teils eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke sind.^[7]
• Sonstige bebaute Grundstücke: Sonstige bebaute Grundstücke sind Grundstücke, die nicht unter eine der anderen Arten bebauter Grundstücke fallen.^[8]

Praxis-Tipp

Jede Art der Nutzung ist bei der Abgrenzung zu berücksichtigen

Bei der Abgrenzung, ob eine wirtschaftliche Einheit betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dient, ist auf jede Art der gewerblichen, freiberuflichen, land- und forstwirtschaftlichen oder öffentlichen Nutzung abzustellen.

In § 181 Abs. 9 BewG ist darüber hinaus gesetzlich definiert, wann eine Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinn vorliegt. In diese Definition der Wohnung waren früher die Erkenntnisse aus der Rechtsprechung des BFH^[9] mit eingeflossen, die Definition ist aber zum 1.1.2023 modifiziert worden. Eine Wohnung ist danach die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbstständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbstständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche soll mindestens 20 m²^[10] betragen.

Hinweis

Auch kleinere Einheiten können Wohnung darstellen

Zum 1.1.2023 ist die Mindestgröße für eine Wohnung abgesenkt worden und soll auch nur mindestens 20 m² betragen. Damit können auch kleinere Einheiten (z. B. Tiny-Häuser oder Einheiten in Studenten-Wohnheimen) im Einzelfall als "Wohnung" im bewertungsrechtlichen Sinne angesehen werden.^[11]

[1] § 181 Abs. 1 BewG.

[2] § 181 Abs. 2 BewG.

[3] § 181 Abs. 3 BewG.

[4] § 181 Abs. 4 BewG

[5] § 181 Abs. 5 BewG.

[6] § 181 Abs. 6 BewG.

[7] § 181 Abs. 7 BewG.

[8] § 181 Abs. 8 BewG.

[9] Vgl. dazu auch BFH, Urteil v. 5.10.1984, III R 192/83 sowie v. 8.2.1985, III R 62/84.

[10] Bis 31.12.2022 wurde davon ausgegangen, dass die Wohnfläche mindestens 23 m² betragen muss.

[11] Vgl. auch R B 181 Abs. 3 ErbStR in der Fassung des AEBewG JStG 2022.

6.3 Bewertung

Die bebauten Grundstücke sind jeweils in Abhängigkeit der jeweiligen Grundstücksart zu bewerten. Nach den Regelungen des Bewertungsgesetzes gibt es 3 Bewertungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren^[1]: Das Vergleichswertverfahren findet Anwendung für Wohnungseigentum, ...