Erbschaftsteuererklärung: Anlage Steuerbefreiung für zu ... / 2.3 Begünstigtes Vermögen (Zeilen 3 bis 5)

Begünstigt sind zu Wohnzwecken vermietete bebaute Grundstücke (oder Gebäudeteile), die im Inland oder in einem EU-/EWR-Staat belegen sind.^[1]

Zu den bebauten Grundstücken in diesem Sinne gehören Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum oder entsprechende Grundstücksteile anderer Grundstücksarten.

Praxis-Tipp

Garagen etc.

Auch Garagen, Nebenräume und Nebengebäude werden zu den bebauten Grundstücken in diesem Sinne gezählt.

Nicht begünstigt ist ein bebautes Erbbaugrundstück, das der Erbbauberechtigte zu fremden Wohnzwecken vermietet und von Todes wegen erworben wird.^[2]

Befindet sich das Grundstück in einem Drittland, kommt der Verschonungsabschlag nicht zur Anwendung.

Ein Grundstück ist vermietet, wenn für die Nutzungsüberlassung ein Entgelt – unabhängig von dessen Höhe – geschuldet wird.^[3]

Jedoch kommt der Befreiungsabschlag nach § 13d ErbStG nicht in Betracht beim Erwerb eines Grundstücks, das zum Besteuerungszeitpunkt:

1. weder zu Wohnzwecken vermietet noch
2. zu einer solchen Vermietung bestimmt ist.^[4]

Hinweis

Unentgeltliche Überlassung

Die unentgeltliche Überlassung ist nicht begünstigt, vgl. auch R E 13d Abs. 3 Satz 3 ErbStR 2019.

In Bezug auf den Mieter gibt es keine Einschränkung. Erfolgt die Vermietung an einen Angehörigen oder einen Unterhaltsberechtigten, so ist dies ebenso begünstigt.^[5]

Sollten zum Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichem Vermögen nach § 13d ErbStG begünstigte vermietete Wohnungen gehören, dann gilt Folgendes:^[6]

Gehört es zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft i. S. des § 13a ErbStG, so ist der Verschonungsabschlag nicht zu gewähren (§ 13d Abs. 3 Nr. 3 ErbStG).

Ist die Anwendung des § 13a ErbStG ausgeschlossen, weil die Verwaltungsvermögensquote i. S. des § 13b Abs. 2 Satz 2 ErbStG mindestens 90 % beträgt, kommt § 13d ErbStG in Betracht.

Gehört das Grundstück zum Verwaltungsvermögen, dann greift § 13d ErbStG nicht. Anders hingegen beim jungen Verwaltungsvermögen, in diesem Fall kommt § 13d ErbStG zur Anwendung.

Fällt die Steuerbefreiung nach § 13a ErbStG im ersten Jahr rückwirkend weg, kann der Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG in Anspruch genommen werden. Nicht jedoch, wenn der Wegfall in den folgenden Jahren geschieht.

In der Zeile 3 ist die Lage des begünstigten Grundstücks (Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort) anzugeben. Befindet sich das Grundstück in einem anderen Staat, so ist dieser ebenfalls aufzuführen.

Zeile 4 fragt die Wohn- und Nutzfläche des gesamten Objekts ab. Darüber hinaus ist die bisher zu Wohnzwecken vermietete Wohnfläche anzugeben. Wird von Todes wegen ein Grundstück mit einem nicht bezugsfertigen Gebäude erworben, kann der Erwerber die Befreiung des § 13d ErbStG nicht in Anspruch nehmen.^[7]

Hinweis

Leerstand

Der Verschonungsabschlag wird auch dann gewährt, wenn im Besteuerungszeitpunkt (z. B. wegen Leerstands bei Mieterwechsel oder wenn wegen Modernisierung) keine Vermietung erfolgt, das Grundstück aber zur Vermietung bestimmt ist.

Hinweis

Keine Behaltenspflicht

Es besteht keine Behaltenspflicht für das erworbene Objekt. Das Mietverhältnis muss nicht fortgesetzt werden.

In Zeile 5 ist der ermittelte Grundbesitzwert einzutragen. Es ist zu beachten, dass der gesamte Grundstückswert einzutragen ist, auch wenn nur ein anteiliger Übergang auf den Erwerber erfolgt.

Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt. Es erfolgt also ein eigenständiges Verfahren. Hierzu hat der Steuerpflichtige regelmäßig eine entsprechende Feststellungserklärung zu erstellen. Der sich daraus ergebende Wert wird dann vom Erbschaftsteuerfinanzamt von Amts wegen übernommen.

Hinsichtlich der gesonderten Feststellung ist zu beachten, dass sich hier Änderungen durch das Jahressteuergesetz 2022 ergeben haben. Demnach besteht zukünftig eine Verpflichtung zur elektronischen Übermittlung auch für Feststellungserklärungen nach § 153 BewG.

Wie die Aufteilung eines bebauten Grundstücks vorzunehmen ist, in dem sich sowohl begünstigte als auch anders genutzte Teile befinden, zeigt das Beispiel in den H E 13d ErbStH 2019. Solche nicht begünstigten Teile sind u. a.:

1. zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäudeteile,
2. gewerblich genutzte Gebäudeteile,
3. freiberuflich genutzte Gebäudeteile oder
4. öffentlich genutzte Gebäudeteile.

Hinweis

Unschädlichkeit

Hingegen ist eine gewerbliche oder freiberufliche Mitbenutzung der Wohnung unschädlich, wenn die Wohnnutzung überwiegt.^[8]

[1] Zum europäischen Wirtschaftsraum s. auch H E 13d ErbStH 2019 unter dem entsprechenden Stichwort.

[2] BFH, Urteil v. 11.12.2014, II R 25/14, DStR 2015 S. 419, so auch die Finanzverwaltung in H E 13d ErbStH 2019 unter dem Stichwort Erwerb eines Erbbaugrundstücks.

[3] R E 13d Abs. 6 Satz 2 ErbStR 2019.

[4] H E 13d ErbStH 2019.

[5] S. auch Jülicher, in Troll/Gebel/Jülicher/Gottschalk, ErbStG, § 13d ErbStG Rz. 12, Stand: März 2024.

[6] S. auch R E 13d Abs. 4 ErbStR 2019 m. w. Einzelheiten.

[7] BFH, Urteil v. 11.12.2014, II R 30/14, DStR 2015 S. 294, so auch die Finan...