ErbStR 2003 / R 161. Ansatz der Bodenrichtwerte

(1) ¹Für unbebaute baureife Grundstücke, die mit lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks übereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen. ²Lagetypische Merkmale sind insbesondere das Maß der zulässigen baulichen Nutzung, die sich in der Geschossflächenzahl und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken kann, die Grundstückstiefe und die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland. ³Der Wert von Grundstücken, die von den lagetypischen Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist aus dem Bodenrichtwert abzuleiten.

(2) ¹Wird in der Bodenrichtwertkarte zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenwert nach folgender Formel abzuleiten:

Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks	x Bodenrichtwert = Bodenwert/m²
Umrechnungskoeffizient für die Geschossflächenzahl des Bodenrichtwertgrundstücks

²Die Umrechnungskoeffizienten sind den Bewertungsstellen der Finanzämter zusammen mit den Bodenrichtwerten mitzuteilen. ³Liegen keine örtlichen Umrechnungskoeffizienten vor, gelten - entsprechend Anlage 23 WertR 1996 - die folgenden:

Geschoss- flächenzahl	Umrechnungs- koeffizient	Geschoss- flächenzahl	Umrechnungs- koeffizient
0,4	0,66	1,4	1,19
0,5	0,72	1,5	1,24
0,6	0,78	1,6	1,28
0,7	0,84	1,7	1,32
0,8	0,90	1,8	1,36
0,9	0,95	1,9	1,41
1,0	1,00	2,0	1,45
1,1	1,05	2,1	1,49
1,2	1,10	2,2	1,53
1,3	1,14	2,3	1,57
		2,4	1,61

⁵Weichen die Geschossflächenzahlen des Bodenrichtwertgrundstücks oder des zu bewertenden Grundstücks von den in der Tabelle angegebenen Werten ab, sind die Umrechnungskoeffizienten nach folgender Formel zu berechnen (GFZ = Geschossflächenzahl):

Umrechnungskoeffizient = 0,6 x √ GFZ + 0,2 x GFZ + 0,2

(3) Haben die Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten in Abhängigkeit von der Grundstücksgröße vorgegeben, sind diese anzusetzen.

(4) ¹Sind die Bodenrichtwerte in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe ermittelt worden, ist die Grundstücksfläche in Vorder- und Hinterland aufzuteilen. ²Dabei ist die Grundstücksfläche nach ihrer Tiefe in Zonen zu gliedern, deren Abgrenzung sich nach den Vorgaben des Gutachterausschusses richtet.

(5) ¹Für Frei- und Verkehrsflächen, die im Bebauungsplan als solche ausgewiesen sind und sich in privater Hand befinden, ist vom Bodenrichtwert ein angemessener Abschlag zu machen, soweit er nicht bereits in die Ermittlung des Bodenrichtwerts eingeflossen ist. ²Die Höhe des Abschlags ist unter Berücksichtigung der Verhältnisse des Einzelfalls zu bemessen.

(6) ¹Durch die Erschließung (§ 123 f. BauGB) wird der Wert des Grundstücks erhöht. ²Die Erschließung ist jedoch regelmäßig kein werterhöhendes Merkmal des einzelnen Grundstücks, sondern werterhöhendes Merkmal sämtlicher Grundstücke an einer Straße oder in einer Gegend. ³Sie wird daher bereits im Bodenrichtwert berücksichtigt. ⁴Die Werterhöhung tritt ein, wenn die Erschließungsanlagen ganz oder in einem Bauabschnitt endgültig hergestellt sind. ⁵Es ist für den Wert des Grundstücks ohne Bedeutung, ob die Gemeinde Erschließungsbeiträge bereits angefordert hat oder ob sie Vorauszahlungen (§ 133 Abs. 3 BauGB) verlangt hat; ebenso ist es ohne Bedeutung, ob der Eigentümer des Grundstücks vor Abschluss der Erschließung Vorauszahlungen geleistet hat. ⁶Weicht der tatsächliche Erschließungszustand des zu bewertenden Grundstücks von dem des Bodenrichtwertgrundstücks ab, ist dies bei der Ermittlung des Bodenwerts gegebenenfalls in Abstimmung mit dem Gutachterausschuss zu berücksichtigen.

(7) ¹Wertkorrekturen des Bodenrichtwerts nach den Absätzen 2 bis 6 können nebeneinander in Betracht kommen. ²Zunächst ist der Bodenrichtwert nach Maßgabe der Absätze 2 bis 4 abzuleiten. ³Von dem abgeleiteten Bodenwert sind die Anpassungen nach den Absätzen 5 und 6 vorzunehmen. ⁴Zwischenwerte sind auf volle Cent abzurunden.

(8) Weitere wertbeeinflussende Merkmale, wie z.B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes, sowie Außenanlagen bleiben außer Ansatz.