ErbStR, amtliche Hinweise 2011 / H B 167.1 (2) [Bewertung der Betriebswohnungen und des Wohnteils]

Abgrenzung des Grund und Bodens vom Wirtschaftsteil

Beispiel:

Ein vom Betriebsleiter genutztes eingeschossiges Einfamilienhaus mittleren Ausstattungsstandards befindet sich auf einer 10 000 m² großen Hofstelle. Das Haus (Baujahr 1984) verfügt über einen Keller und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Brutto-Grundfläche beträgt 100 m² je Geschoss. Der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelte Bodenrichtwert beträgt für das maßgebliche Grundstück 175 EUR/m². Zum 31.12.1998 wurden das Haus und der Hausgarten mit insgesamt 1 140 m² steuerfrei aus dem ertragsteuerlichen Betriebsvermögen entnommen.

Für die Arbeitnehmer des Betriebs wurde ebenfalls im Jahre 1984 ein Zweifamilienhaus mittleren Ausstattungsstandards errichtet. Das voll unterkellerte Haus verfügt über zwei übereinander liegende Wohnungen und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Brutto-Grundfläche beträgt für jedes Geschoss 100 m². Zum Zweifamilienhaus gehören eine Umgriffsfläche von 150 m² und zwei Parkplätze zu je 15 m².

Vom Gutachterausschuss stehen weder geeignete Vergleichswerte noch örtliche Sachwertfaktoren zur Verfügung.

Der Besteuerungsfall tritt am 3.1.2011 ein.

I. Wohnteil

Das Einfamilienhaus des Betriebsleiters gehört zum Wohnteil des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Zur Abgrenzung des Wohnteils vom Wirtschaftsteil ist die Verkehrsanschauung heranzuziehen. Der Flächenansatz ist auf das Fünffache der bebauten Fläche zu begrenzen (§ 167 Absatz 2 BewG).

1.

Berechnung der maßgeblichen Fläche des Wohnteils

Prüfung der Höchstgrenze

1. Bebaute Fläche des Grundstücks lt. Kataster		100 m²
2. Hausgarten		+ 1 040 m²
Summe		1 140 m²
Maximal das Fünffache der bebauten Fläche		500 m²

2.

Berechnung des Sachwerts des Wohnteils

a)

Bodenwert inkl. Außenanlagen (§§ 179, 189 Absatz 2 BewG)

Bodenrichtwert	175 EU R/m²
Maßgebliche Grundstücksfläche	x 500 m²
Bodenwert			87 500 EUR

b)

Gebäudesachwert (§ 190 Absatz 1 und 2 BewG)

Flächenpreis RHK2007 lt. Anlage 24	690 EUR/m²
Brutto-Grundfläche (KG, EG, DG je 100 m²)	x 300 m²		207 000 EUR
Davon
Alterswertminderung lt. Anlage 22
Verhältnis der tatsächlichen Nutzungsdauer zur
Gesamtnutzungsdauer = 27 Jahre : 80 Jahre	33,75 %		./. 69 863 EUR
Gebäudesachwert			137 137 EUR

c)

Vorläufiger Sachwert (§ 189 Absatz 3 BewG)

Bodenwert		87 500 EUR
Gebäudesachwert		+ 137 137 EUR
Vorläufiger Sachwert		224 637 EUR

d)

Sachwert

Vorläufiger Sachwert		224 637 EUR
Wertzahl lt. Anlage 25 zum BewG		x0,9
Sachwert		202 173 EUR

II. Betriebswohnungen

Das Zweifamilienhaus für die Arbeitnehmer des Betriebs gehört zu den Betriebswohnungen des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft. Zur Abgrenzung der Betriebswohnungen vom Wirtschaftsteil ist ebenfalls die Verkehrsanschauung heranzuziehen (§ 167 Absatz 2 BewG).

1.

Berechnung der maßgeblichen Fläche für die Betriebswohnungen

Prüfung der Höchstgrenze

1. Bebaute Fläche des Grundstücks lt. Kataster		100 m²
2. Umgriffsfläche		+ 150 m²
3. Nebenfläche (Parkplätze)		+ 30 m²
Summe		280 m²
Maximal das Fünffache der bebauten Fläche		500 m²

2.

Berechnung des Sachwerts der Betriebswohnungen

a)

Bodenwert inkl. Außenanlagen (§§ 179, 189 Absatz 2 BewG)

Bodenrichtwert	175 EUR/m²
Maßgebliche Grundstücksfläche	x 280 m²
Bodenwert			49 000 EUR

b)

Gebäudesachwert (§ 190 Absatz 1 und 2 BewG)

Flächenpreis RHK 2007 lt. Anlage 24	690 EU R/m²
Brutto-Grundfläche (KG, EG, OG, DG je 100 m²)	x 400 m²		276 000 EUR
Davon
Alterswertminderung lt. Anlage 22
Verhältnis der tatsächlichen Nutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 22 = 27 Jahre : 80 Jahre	33,75 %		./. 93 150 EUR
Gebäudesachwert			182 850 EUR

c)

Vorläufiger Sachwert (§ 189 Absatz 3 BewG)

Bodenwert		49 000 EUR
Gebäudesachwert		+ 182 850 EUR
Vorläufiger Sachwert		231 850 EUR

d)

Sachwert

Vorläufiger Sachwert		231 850 EUR
Wertzahl lt. Anlage 25 zum BewG		x 0,9
Sachwert		208 665 EUR

III. Verbleibende Hofstelle

Die beim Wohnteil und den Betriebswohnungen nicht erfasste restliche Hoffläche wird beim Wirtschaftsteil erfasst.