Existenzgründungsberatung durch Steuerberater / 3.7.1 Mietvertrag

Muss der Gründer Gewerbeflächen anmieten, muss er sich klar machen, dass ein langfristiger Mietvertrag im Fall eines Scheiterns genauso nachteilig sein kann wie in dem Fall, dass er schon bald expandieren muss.

Praxis-Tipp

Dauer und Kündigung eines Mietvertrags

Gewerbemietverträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden, unterliegen gem. § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB bei Abschluss in 2025 der Textform (§ 126b BGB).^[1] Ein Verstoß gegen diese Formvorschrift führt dazu, dass der Mietvertrag trotz der vereinbarten Laufzeit als unbefristet gilt und jederzeit mit den gesetzlichen Kündigungsfristen beendet werden kann.

Wird ein Gewerbemietvertrag ohne Vereinbarungen zur Mietzeit abgeschlossen, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen und von beiden Seiten immer frei kündbar. Es ist bei Ausspruch der Kündigung nur die gesetzliche Kündigungsfrist gem. § 580a Abs. 2 BGB einzuhalten. Danach ist eine ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig (= 6 Monate).

Sofern beide Vertragsteile Interesse an einer längerfristigen Vermietung haben, kann die gesetzliche Regelung dadurch vermieden werden, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, z. B. 3 Jahre, eingegangen wird. Während dieser Laufzeit ist das Mietverhältnis nicht ordentlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündbar. Möglich bleibt jedoch eine außerordentliche Kündigung bei Vorliegen eines wichtigen Grunds.

Ist im Mietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum ein Kündigungsrecht des Mieters bei einem bestimmten Leerstand der Handelsflächen vereinbart, ist der Mieter für das Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts darlegungs- und beweispflichtig, wobei der Vermieter zumindest für die Flächengröße der gesamten und der einzelnen anderweitig vermieteten Handelsflächen sekundär darlegungspflichtig ist.^[2]

Wenn der Gründer den Mietvertrag vor Ablauf der Befristung beenden will, aber keinen außerordentlichen Kündigungsgrund hat, ist eine Beendigung des Vertrags nur durch einen Aufhebungsvertrag möglich. Er sollte sich auf jeden Fall das Recht zur Benennung eines Nachmieters vorbehalten.

U. U. kann es günstig sein, dass sich der Vermieter für längere Zeit bindet, während sich der Gründer nach einer festen Laufzeit eine Verlängerungsoption^[3] einräumen lässt, die es ihm ermöglicht, auf veränderte Umstände zu reagieren.

Bei der Miete von Gewerberäumen ist die Staffelmiete gem. § 557a BGB oder die Indexmiete gem. § 557b BGB zulässig und üblich.

Praxis-Tipp

Höhere-Gewalt-Klauseln für Krisenzeiten – Regelungen für das Unvorhersehbare

Aufgrund der Erfahrungen im "Corona-Lockdown" empfiehlt es sich für vergleichbare "Ereignisse" wie die staatlichen Betriebsschließungsanordnungen, Regeln zur Mietminderung und deren Höhe im Gewerbemietvertrag aufzunehmen. Lt. BGH kann im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommen, wenn dem Mieter als betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.^[4]

Höhere Gewalt liegt nur dann vor, wenn ein Ereignis und dessen Folgen unvorhersehbar, unvermeidbar und außergewöhnlich sind. Die Vertragsparteien sollten konkrete Fälle im Mietvertrag benennen, die zu einer Reduzierung bzw. dem Wegfall der Miete führt.

Immer wieder führen Klauseln im Mietvertrag zu "Instandhaltung/Schönheitsreparaturen" zu Diskussionen und anschließenden Rechtsstreitigkeiten.^[5] Ein Mieter eines gewerblichen Mietverhältnisses muss ein unrenoviert übernommenes Mietobjekt trotz Klausel im Mietvertrag zur Übernahme der Schönheitsreparaturen nicht renovieren.^[6] Bei individuell ausgehandelten Mietverträgen muss der Gründer darauf achten, dass er nicht willkürlich mit jeder Schönheitsreparatur bei einer kurz andauernden Vermietung belastet wird. Vorsicht ist auch geboten, wenn der Vermieter Modernisierungsarbeiten plant.^[7] Zu klären ist auch immer der Umfang der zu tragenden Nebenkosten.^[8]

Die formularmäßig vereinbarte Regelung im Gewerberaummietvertrag, wonach auch solche Positionen umlagefähige Betriebskosten sind, die nach § 2 Nr. 14 BetrKV nicht zu diesen gehören, ist unwirksam, weil so Kosten des Hausmeisters für Betrieb, Unterhaltung, Wartung und Instandhaltung verschiedener technischer Vorrichtungen nach Flächen anteilig umgelegt werden könnten und zwar unabhängig von ihrer Ursache.^[9]

Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" erfasst, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche D...