Ferienhaus/Ferienwohnung / 5 Gewerbliche Vermietung

Die Vermietung einer Ferienwohnung ist im Regelfall keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung i. d. R. über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht.^[1] Bei der Vermietung eines Ferienhauses kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistungen erbracht werden oder wenn wegen eines besonders häufigen Wechsels der Mieter eine gewisse – einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbare – unternehmerische Organisation erforderlich ist.^[2] Ebenso hat der BFH eine gewerbliche Vermietung angenommen, wenn eine einzelne Eigentumswohnung außerhalb des Verbunds einer Ferienanlage in hotelmäßiger Weise angeboten wird.^[3] Unabhängig davon, ob eine Wohnung in hotelmäßiger Weise zur kurzfristigen Überlassung angeboten wird, kann auch die Übernahme von Sonderleistungen, die vergleichbar einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb eine unternehmerische Organisation erfordern, dazu führen, dass die Vermietung als gewerbliche Betätigung zu beurteilen ist.^[4] Dies gilt vor allem für Dienstleistungen, die einen regelmäßigen und erheblichen Personaleinsatz erfordern.^[5] Maßgebend sind jeweils die besonderen Umstände des Einzelfalls.^[6]

Nach Verwaltungsauffassung^[7] ist bei der Vermietung einer Ferienwohnung ein Gewerbebetrieb gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

• Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts vollständig eingerichtet sein. Hierzu gehören Möblierung, Wäsche und Geschirr.
• Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl von gleichartig genutzten Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
• Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
• Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden. Es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Ausstattung in einem Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt.^[8]

Wichtig

Gewerbliche Betriebsstätte bei hotelmäßiger Nutzung

Selbst wenn diese Voraussetzungen nicht vollständig erfüllt sind, ist eine gewerbliche Betriebsstätte anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung oder eine Nutzung nach Art einer Fremdenpension vorliegt. Die Gewerblichkeit kann sich auch daraus ergeben, dass der Vermieter Zusatzleistungen erbringt, die eine unternehmerische Organisation erfordern, wie sie durch die Vermögensverwaltung durch Wohnungsvermietung allein nicht erforderlich ist. Nach einem Urteil des FG Köln^[9] liegt kein hotelmäßiges Anbieten einer Wohnung vor, wenn die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung mindestens wochenweise, häufig sogar für mehrere Wochen und nur in Ausnahmefällen für mehrere Tage erfolgt.^[10] Allein die Vermietung einer in einem sog. Gebiet mit Fremdenverkehrsfunktion gelegenen Ferienwohnung durch jederzeitiges Bereithalten für wechselnde Mieter nebst einiger üblicherweise auch von privaten Zimmervermietern angebotenen Standardleistungen ist mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb (Fremdenpension, Hotel) nicht vergleichbar und reicht daher für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit nicht aus.^[11] Zur vermögensverwaltenden Vermietung kann die Bereitstellung von Wäsche und Inventar, ein wöchentlicher Wäscheservice, eine Vor- und Endreinigung gegen besondere Bezahlung, sowie eine wöchentliche Zwischenreinigung, ein "Morgenservice" (Lieferung von Brötchen, Milch und Zeitung), ein Gepäcktransfer für Bahnreisende und einer touristischen Betreuung vor allem in Gestalt der Vermittlung von touristischen Freizeit- und Sportangeboten gehören.^[12]

Die Vermietung – auch Untervermietung – möblierter Zimmer ist keine gewerbliche Tätigkeit. An dieser Beurteilung ändert sich auch dann nichts, wenn außer der Nutzungsüberlassung als Nebenleistung die Reinigung der Räume, die Gestellung des Frühstücks und dergleichen besonders erbracht werden. Eine gewerbliche Tätigkeit ist jedoch bei der Überlassung von Wohnraum gegeben, wenn die Nutzung des Vermögens hinter der Bereitstellung einer dem Beherbergungsbetrieb vergleichbaren Organisation zurücktritt.^[13]

Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass deshalb auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.^[14] Entscheidend ist vielmehr, inwieweit – in der Person des Vermieters – die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbar ist. Daher können dem Vermieter nur solche Tätigkeiten zugerechnet werden, die der gewerbliche Vermittler für ihn erbringt; die Eigenschaft als Gewerbetreibender ist dem Vermieter nicht zuzurechnen.^[15]

Kein...