FG Baden-Württemberg Gerichtsbescheid vom 14.05.1997 - 3 K 122/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einheitswert des Grundvermögens auf den 1.1.1993

Nachgehend

BFH (Urteil vom 17.02.1999; Aktenzeichen II R 49/97)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Streitig ist die Höhe der für die Einheitsbewertung nach dem Ertragswertverfahren anzusetzenden Jahresrohmiete von Mietwohnhäusern.

Die Klägerin errichtete auf den Grundstücken FlSt. Nrn. … bis … und … weg 1 und 3 sowie … straße 41, 43, 45 und 49–53 in R. Mietwohnhäuser mit Garagen mit insgesamt 84 Wohnungen. Die Wohnungen wurden teilweise 1965 und 1966, im übrigen 1967 bezugsfertig. Gemäß Bescheiden des Landratsamts … vom 31. Juli 1964, 17. Oktober 1966 und 24. November 1967 wurden die Wohnungen als steuerbegünstigt nach §§ 82, 83 2. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) anerkannt.

Durch Nachfeststellungsbescheide jeweils vom 11. Juli 1974 stellte der Beklagte (das Finanzamt – FA–) die Einheitswerte auf den 1.1.1974 fest. Dabei wurde für die Wohnungen eine Jahresrohmiete von 36,50 DM/m2 zugrunde gelegt und die Einheitswerte wie folgt festgestellt:

… weg 1	… weg 3	… str. 41	… str. 43	… str. 45	… str. 49–53
224.600 DM	227.300 DM	210.200 DM	207.100 DM	210.200 DM	597.300 DM

Auf den Einspruch, der Klägerin ermäßigte das FA die Einheitswerte aufgrund veränderter Wohnflächen teilweise durch Bescheide vom 9. April 1976 wie folgt:

… str. 41	… str. 45
208.200 DM	208.200 DM

Anläßlich des Wegfalls der Grundsteuervergünstigung wurden die Einheitswerte wie folgt fortgeschrieben; dabei wurde jeweils eine Jahresrohmiete von 34,10 DM/m2 zugrunde gelegt:

… weg 1	… weg 3	… str. 41	… str. 43	… str. 45	… str. 49–53
B.v. 25.04.78	B.v. 25.04.78	B.v. 14.12, 77	B.v. 14.12, 77	B.v. 14.12, 77	B.v. 25.04.78
1.1.1978	1.1.1978	1.1.1977	1.1.1977	1.1.1977	1.1.1976
209.800 DM	212.300 DM	194.500 DM	193.500 DM	194.500 DM	558.000 DM

Auf den Einspruch der Klägerin ermäßigte das FA die Einheitswerte aufgrund veränderter Berücksichtigung der Grundsteuerbelastung und einer Jahresrohmiete von 33,25 DM/m2 teilweise wie folgt:

… weg 1	… weg 3	… str. 49–53
B.v. 30.08.78	B.v. 30.08.78	B.v. 24.10.78
1.1.1978	1.1.1978	1.1.1976
204.600 DM	207.000 DM	554.100 DM

1992 überprüfte das FA die Einheitswerte und erließ jeweils am 29. Oktober 1993 Wertfortschreibungsbescheide auf den 1.1.1993, in denen die Einheitswerte wie folgt erhöht wurden:

… weg 1	… weg 3	… str. 41	… str. 43	… str. 45	… str. 49–53
249.800 DM	252.800 DM	231.500 DM	230.400 DM	231.500 DM	664.400 DM

Das FA legte eine Jahresrohmiete von 40,60 DM/m2 zugrunde und begründete dies damit, eine Fortschreibung sei zur Fehlerbeseitigung notwendig, weil nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteile vom 18. Dezember 1985 II R 229/83, BFHE 146, 95, BStBl II 1986, 445, und vom 15. Oktober 1986 II R 230/81, BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201) nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung die übliche Marktmiete für nicht grundsteuerbegünstigte Wohnräume vom 1.1.1964 anzusetzen sei. Diese betrage nach dem Mietspiegel bei „mittlerer” Ausstattung 40,60 DM/m2. Die am 24. November 1993 erhobenen Einsprüche wies das FA mit Entscheidung vom 31. Mai 1994 zurück. Dagegen richtet sich die am 1. Juli 1994 bei Gericht eingegangene Klage.

Die Klägerin hält die angefochtenen Wertfortschreibungen für unzulässig, zumindest für unbegründet, da gegenüber dem Stand von den Feststellungszeitpunkten 1.1.1976, 1.1.1977 und 1.1.1978 eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse nicht eingetreten und die damalige Bewertung nicht zu ihren Gunsten fehlerhaft seien. Sie macht ebenso wie im Einspruchsverfahren geltend, die Jahresrohmiete ihrer Wohnungen sei auch nach Wegfall der Grundsteuerbegünstigung nicht höher, als den vorherigen Einheitswertbescheiden zugrunde gelegt Vor der damaligen Wertfortschreibung sei über die Höhe der anzusetzenden Jahresrohmiete mehrfach verhandelt worden. Die Jahresrohmiete von 34,10 DM/m2, auf die man sich als übliche Miete geeinigt habe, sei die nach den Preisverhältnissen von 1964 ortsübliche Miete. An dieser Feststellung hätten seinerzeit Personen mitgewirkt, die in 1977 die Preisverhältnisse von 1964 noch gekannt hätten. Schon die Zeitnähe spreche für die Richtigkeit dieser Ermittlung gegenüber einer 15 Jahre später vom FA aufgestellten Behauptung über eine höhere Jahresrohmiete. Dem BFH-Urteil vom 15. Oktober 1986 II R 230/81 (BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201) sei nur zu entnehmen, daß der auch vom FA in den Bescheiden vom 30. August und 24. Oktober 1978 vorgenommene Zuschlag zur Jahresrohmiete von 2 % für paschalierte Grundsteuer unzulässig sei. Die Anwendung dieses Urteils müsse daher regelmäßig zu einer niedrigeren Bewertung führen, als dies bis dahin der Fall gewesen sei.

Nach den Verhältnissen am Wohnungsmarkt in 1963–64 könne die Klägerin als Wohnungsunternehmen feststellen, daß es nach Wegfall der Grundsteuerbegünstigung für solche Wohnungen, für die ursprünglich Grundsteuervergünstigung gewährt worden sei, tatsächlich keineswegs untersch...