FG Baden-Württemberg Gerichtsbescheid vom 14.05.1997 - 3 K 277/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einheitswert des Grundvermögens auf den 1.1.1993

Nachgehend

BFH (Urteil vom 17.02.1999; Aktenzeichen II R 48/97)

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Streitig ist die Höhe der für die Einheitsbewertung nach dem Ertragswertverfahren anzusetzenden Jahresrohmiete von Mietwohnhäusern.

Der Kläger errichtete auf den Grundstücken FlSt. Nr. … K-Straße 56 und 56a in R. zwei Mietwohnhäuser mit Garagen mit 10 und 7 Wohnungen und je 4 Garagenstellplätzen. Die Wohnungen wurden 1966 bezugsfertig. Gemäß Bescheiden des Landratsamts vom 5. Juli 1966 wurden die Wohnungen mit Gesamtwohnflächen von 711,54 m2 und 529,82 m2 als steuerbegünstigt nach §§ 82, 83 2. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) anerkannt.

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Durch Nachfeststellungsbescheide jeweils vom 17. Juli 1974 stellte das FA die Einheitswerte auf den 1.1.1974 fest. Dabei wurde für die Wohnungen eine Jahresrohmiete von 39,50 DM/m2 und für die Garagenstellplätze eine Jahresrohmiete von je 300 DM zugrunde gelegt und die Einheitswerte wie folgt festgestellt:

Haus-Nr.	56	56a
	269.400 DM	203.200 DM

Auf den Einspruch des Klägers ermäßigte das FA die Jahresrohmiete für die Wohnungen auf 36,50 DM/m2 und stellte die Einheitswerte durch Bescheide vom 9. April 1976 wie folgt fest:

Haus-Nr.	56	56a
	249.700 DM	188.600 DM

Anläßlich des Wegfalls der Grundsteuervergünstigung wurden die Einheitswerte durch Bescheide jeweils vom 30. August 1978 auf den 1.1.1977 fortgeschrieben. Dabei wurde jeweils eine Jahresrohmiete von 33,25 DM/m2 (ohne Zuschlag für Schönheitsreparaturen) sowie für die Garagen je 300 DM zugrunde gelegt und die Einheitswerte wie folgt festgestellt:

Haus-Nr.	56	56a
	224.200 DM	169.500 DM

1992 überprüfte das FA die Einheitswerte und erließ nach entsprechendem Schriftwechsel mit dem Kläger jeweils am 16. Februar 1993 Wertfortschreibungsbescheide auf den 1.1.1993, in denen die Einheitswerte wie folgt erhöht wurden:

Haus-Nr.	56	56a
	274.600 DM	200.700 DM

Das FA legte eine Jahresrohmiete von 40,60 DM/m2 zugrunde und begründete dies damit, eine Fortschreibung sei zur Fehlerbeseitigung notwendig, weil nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH, Urteile vom 18. Dezember 1985 II R 229/83, BFHE 146, 95, BStBl II 1986, 445, und vom 15. Oktober 1986 II R 230/81, BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201) nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung die übliche Marktmiete für nicht grundsteuerbegünstigte Wohnräume vom 1.1.1964 anzusetzen sei. Diese betrage nach dem Mietspiegel bei „mittlerer” Ausstattung 40,60 DM/m2. Für das Haus Nr. 56 wurde diese Miete auf eine Wohnfläche von 617 m2 angewendet. Für weitere 75 m2 „fremdwewerblich” genutzte Fläche einer Praxis wurden 48,00 DM/m2 zugrunde gelegt. Die am 5. März 1993 erhobenen Einsprüche wies das FA mit Entscheidung vom 16. September 1993 zurück. Dagegen richtet sich die am 14. Oktober 1993 bei Gericht eingegangene Klage.

Der Kläger hält die angefochtenen Wertfortschreibungen für unzulässig, zumindest für unbegründet, da gegenüber dem Stand vom Feststellungszeitpunkt 1.1.1977 eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse nicht eingetreten und die damalige Bewertung nicht zu seinen Gunsten fehlerhaft sei. Er macht ebenso wie im Einspruchsverfahren geltend, die Jahresrohmiete seiner Wohnungen sei auch nach Wegfall der Grundsteuerbegünstigung nicht höher, als den Einheitswertbescheiden auf den 1.1.1977 zugrunde gelegt. Vor der damaligen Wertfortschreibung sei über die Höhe der anzusetzenden Jahresrohmiete mehrfach verhandelt worden. Die danach zugrunde gelegte Jahresrohmiete von 32,60 DM/m2 sei die nach den Preisverhältnissen von 1964 ortsübliche Miete. An dieser Feststellung hätten seinerzeit Personen mitgewirkt, die in 1977 die Preisverhältnisse von 1964 noch gekannt hätten. Schon die Zeitnähe spreche für die Richtigkeit dieser Ermittlung gegenüber einer 15 Jahre später vom FA aufgestellten Behauptung über eine höhere Jahresrohmiete. Dem BFH-Urteil vom 15. Oktober 1986 II R 230/81 (BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201) sei nur zu entnehmen, daß der auch vom FA in den Bescheiden vom 30. August 1978 auf den 1.1.1977 vorgenommene Zuschlag zur Jahresrohmiete von 2 % für paschalierte Grundsteuer unzulässig sei.

Nach den Verhältnissen am Wohnungsmarkt in 1963–64, die der Kläger aus eigener Erfahrung kenne, habe die Marktmiete für Wohnungen in der Lage seiner Grundstücke tatsächlich keineswegs höher gelegen als anläßlich der Wertfortschreibung auf den 1.1.1977 vom FA zugrunde gelegt.

Der Kläger beantragt,

die Wertfortschreibungsbescheide auf den 01.01.1993 vom 13. Februar 1993 jeweils in Form der Einspruchsentscheidung vom 16. September 1993 aufzuheben.

Das FA beantragt,

die Klage abzuweisen.

Es bezieht sich auf die Einspruchsentscheidung, wona...