FG Baden-Württemberg Gerichtsbescheid vom 29.01.2001 - 3 K 232/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Fortscheibung des Einheitswerts für ein Mietwohnhaus wegen zusätzlich ausgebauter Wohnräume; keine Änderung des Feststellungszeitpunkts im Wertfortschreibungsbescheid durch das Gericht

Leitsatz (redaktionell)

1. Zur Höhe des Einheitswerts für ein Mietwohnhaus anlässlich der Fortschreibung wegen zusätzlich ausgebauter Wohnräume und wegenVerbesserung der Ausstattung nach dem Hauptsfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 durch verschiedene Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

2. Der Feststellungszeitpunkt gehört nur zur Umschreibung des vom Einheitswertbescheid betroffenen Regelungsgegenstands und ist nicht selbst Teil der im Bescheid getroffenen Regelung. Jeder Feststellungszeitpunkt ist demnach für sich zu betrachten. Ein auf einen bestimmten Stichtag ergangener Bescheid kann nur darauf überprüft werden, inwieweit die darin enthaltenen Feststellungen für eben diesen Stichtag rechtmäßig sind. Das Gericht kann den im Bescheid festgelegten Feststellungszeitpunkt nicht ändern.

Normenkette

BewG § 22 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 1, § 79 Abs. 2 Nr. 2, § 21 Abs. 3, § 22 Abs. 3; FGO § 100 Abs. 2

Tatbestand

Streitig ist die Höhe des Einheitswerts für ein Mietwohnhaus anlässlich der Fortschreibung wegen zusätzlich ausgebauter Wohnräume.

Die Kläger sind Eigentümer eines 1896 errichteten Mietwohnhauses mit 3 Vollgeschossen und ausgebauten Wohnräumen in den Dachgeschossen. In der am 9. März 1967 beim damals zuständigen Finanzamt (FA) eingegangenen Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 1.1.1964 gab der damalige Eigentümer die folgenden Nutzungsverhältnisse an:

Geschoss	Räume	Fläche m²	Jahresrohmiete	Jahresrohmiete
			DM	DM/m²
EG	7	ca. 150	1.860	12,40
1. OG	7	ca. 150	2.050	13,66
2. OG	7 + Mans.	ca. 162	1.800	11,11
1. DG	6	ca. 118	1.416	12,00
zus.		580	7.126	12,28

Aufgrund dieser Angaben wurde der Einheitswert auf den 1.1.1964 mit Bescheid vom 16. März 1970 auf 41.100 DM festgestellt. Der Bescheid wurde bestandskräftig. Mit diesem Einheitswert in der Grundstücksart Mietwohngrundstück wurde die Zurechnung zuletzt auf den 1.1.1994 auf die Kläger fortgeschrieben.

Nach dem FA zugegangenen Mitteilungen wurde die Einschätzung des Wohnhauses und zweier kleinerer Nebengebäude zur Gebäudeversicherung wie folgt geändert:

	vor 1.1.1971	1.1.1971	1.1.1979/1984	1.1.1985
Wohnhaus	58.600 M	67.000 M	85.500 M	85.300 M
„Waschhaus”	800 M	800 M	1.200 M	2.000 M
Abstellraum	900 M	1.000 M	1.200 M	4.000 M

Nachdem 1980 und 1991 jeweils Querschnittsveränderungen des Schornsteins baurechtlich genehmigt wurden, erteilte die zuständige Baurechtsbehörde am 12. September 1995 mit Ergänzung vom 30. November 1995 den Klägern die Genehmigung zum Ausbau des 2. Dachgeschosses als Wohnung mit Gauben und Einbau einer Dachloggia. Nach der Bescheinigung des Bauordnungsamts wurde die Schlussabnahme am 22. Dezember 1995 und 17. Juni 1996 durchgeführt.

In der am 4. Dezember 1997 beim inzwischen zuständig gewordenen Beklagten (dem FA) eingegangenen Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts gab der Kläger an, durch Ausbau des Dachgeschosses mit einer Negativgaube sei eine Wohnfläche von 35,92 m² in einem Wohn-Schlafraum mit Kochecke und einem Bad geschaffen worden. Hierfür gab er eine Jahresrohmiete von 2.362 DM an. Die Räume seien 1995 bezugsfertig geworden. Auf telefonische Antrage des FA vom 9. Dezember 1997 teilte der Kläger fernmündlich mit, im September 1995 seien die in den drei Vollgeschossen und dem 1. Dachgeschoss vorhandenen Wohnungen mit jeweils einer Küche und einem Bad vermessen und dabei folgende Wohnflächen festgestellt worden:

EG	162 m²
1. OG	159 m²
2. OG	159 m²
1. DG	145 m²

Aufgrund dieser Angaben ging das FA für die 3 Vollgeschosse bei guter Ausstattung von einer am Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 üblichen Jahresrohmiete von 20,60 DM/m², für das 1. Dachgeschoss bei guter Ausstattung von 18,60 DM/m² und für das 2. Dachgeschoss bei guter Ausstattung aufgrund des neueren Baujahres von 47,20 DM/m² aus. Im Wertfortschreibungsbescheid auf den 1.1.1996 vom 21. Dezember 1997 wurde aufgrund der mitgeteilten Flächenmaße eine Gesamtjahresrohmiete von 14.237 DM zugrundegelegt und der Einheitswert auf 81.100 DM fortgeschrieben. Den am 9. Januar 1998 eingegangenen Einspruch wies das FA mit Entscheidung vom 16. Oktober 1998 zurück. Dagegen richtet sich die am 17. November 1998 bei Gericht eingegangene Klage.

Die Kläger tragen ähnlich wie im Einspruchsverfahren vor, eine Neubewertung sei durch den Ausbau des Dachgeschosses zwar notwendig geworden, die Veränderungen des Einheitswerts dadurch betrügen jedoch nur 9.416 DM. Insoweit sei allerdings der große Unterschied der Miete für den Dachausbau zu den anderen Bereichen nicht erklärbar.

Ebenso wenig sei den Klägern klar, weshalb das FA unterstelle, dass die zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 tatsächlich gezahlten Mieten um mehr als 20 % von der üblichen Miete abgewichen seien. Der ursprüngliche Eigentümer habe ein wirtschaftliches Interesse gehabt, die ortübliche Miete zu verein...