FG Baden-Württemberg Urteil vom 16.10.1996 - 1 K 134/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vermietbarkeit eines Gebäudes als Wirtschaftgut. Keine Teilwertabschreibung oder AfaA eines vermieteten Gebäudes wegen Zahlungsschwierigkeiten des Mieters. Abfindungszahlung für Mietpreisminderung keine außerordentlichen Einkünfte gem. § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG. Feststellung der Einkünfte für 1980 und 1983

Leitsatz (amtlich)

1. Die Vermietbarkeit eines Gebäudes ist eine wertbildende Eigenschaft des Gebäudegrundstücks und stellt kein immaterielles Wirtschaftsgut dar, für welches Teilwertabschreibungen oder Absetzungen für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung vorgenommen werden könnten, weil die Mieteinnahmen infolge von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters sinken.

2. Die vom Mieter für die Reduzierung der Miete gezahlte Abfindung unterliegt nicht als Entschädigung dem ermäßigten Steuersatz gem. § 24 Nr. 1 Buchst. a i.V.m. § 34 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 EStG, wenn sich die Höhe der Abfindungszahlung nicht an den ausfallenden Mieteinnahmen orientiert, mithin diese nicht ersetzen soll und sich der Vermieter freiwillig auf eine Einmalzahlung einlässt, anstatt sich mit der Verteilung des Betrages auf die Restlaufzeit des Mietvertrages einverstanden zu erklären.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, § 7 Abs. 1 S. 4, § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7, § 24 Nr. 1 Buchst. a, § 34 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 09.07.2002; Aktenzeichen IX R 29/98)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Streitig ist die Abschreibung auf ein sogenanntes Mietrecht und die Anwendbarkeit des ermäßigten Steuersatzes nach den §§ 24, 34 Einkommensteuergesetz (EStG).

Die Klägerin ist eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die einen geschlossenen Immobilienfonds betreibt. An ihr ist neben dem Gründungskomplementär … eine Treuhandkommanditistin, die … Treuhand-Aktiengesellschaft, beteiligt, die die Kommanditanteile für eine Vielzahl von Treugeberkommanditisten hält. Mit Vertrag vom … veräußerte die Firma … an die Vorgesellschaft der Klägerin, die … folgenden: GdbR) die bebauten Grundstücke in … Der Kaufpreis betrug 12 Mio. DM. Ebenfalls am … schloß die … mit der GdbR einen Mietvertrag über die genannten bebauten Grundstücke auf die Dauer von 10 Jahren ab. Als jährlicher Mietzins wurden 1.420.000 DM vereinbart. § 13 des Mietvertrages besagt ausdrücklich, daß mündliche Nebenabreden nicht getroffen worden sind. Am … erfolgte eine Änderung des Mietvertrages, wodurch die Laufzeit auf 15 Jahre ab … und der jährliche Mietzins für die Dauer von 10 Jahren auf 1.622.760 DM festgelegt wurden. Mit Zusatzvertrag vom … wurde das Mietverhältnis bis zum … verlängert und der Mietzins ab … auf 1.390.000 DM pro Jahr mit jährlicher Erhöhung festgelegt. Mit weiterem Zusatzvertrag vom … wurde die jährliche Miete ab … auf 750.000 DM herabgesetzt. Dafür zahlte die Firma … der Klägerin am … „zum Ausgleich der Mietreduzierung einen Betrag von DM 1.600.000” (vgl. § 2 des Zusatzvertrages).

Mit Schreiben vom … erklärte sich die GdbR gegenüber dem damals zuständigen Finanzamt … damit einverstanden, den Gesamtkaufpreis des Objektes mit 6.612.284 DM auf Grund und Boden und mit 6.313.647 DM auf das Gebäude zu verteilen. In dem Wertgutachten Nr. 644 vom … stellte der Gutachterausschuß für die Ermittlung von Grundstückswerten im Stadtkreis … zum Wertermittlungsstichtag … den Verkehrswert für das Grundstück der Klägerin mit 8 Mio. DM fest. Der dabei inzidenter ermittelte Sachwert setzte sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert für die Außenanlagen zusammen. Bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die Feststellungszeiträume 1980 bis 1984 nahm die Klägerin jedoch abweichend davon eine AfA auf den Wert der Rechte aus dem Mietvertrag mit der Firma … vor und kürzte dafür die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA entsprechend (AfA auf Mietrechte 1980; 192.715 DM, 1981: 385.430 DM, 1982: 385.430 DM, 1983: 2.904.974 DM und 1984: 36.814 DM).

Der für die einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte zuständige Beklagte folgte zunächst dieser Auffassung und erkannte die AfA-Beträge auf den Wert der Mietrechte als Werbungskosten an. Im Jahr 1985 fand bei der Klägerin eine Außenprüfung statt, deren Ergebnisse in dem Außenprüfungsbericht vom … festgehalten sind. Der Prüfer vertrat hierbei die Auffassung (vgl. Tz. 25.6), daß die Rechte aus dem Mietvertrag an den Besitz des Grundstücks gebunden seien. Die aus dem bestehenden Mietvertrag resultierenden Gewinnerwartungen stellten lediglich einen den Grundstückswert beeinflussenden Faktor dar und seien einer selbständigen Bewertung und Abschreibung nicht zugänglich. Den gesondert ausgewiesenen Wert für das Mietrecht verteilte der Prüfer deshalb auf die Positionen „Grund und Boden” „Gebäude” und „Außenanlagen”.

Der Beklagte folgte dieser Auffassung mit dem Erlaß der zuletzt nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 a Abgabenordnung (AO) geänderten Feststellungsbescheide 1980 bis 1984 vom … der geänderten Feststellungsbescheide 19...