FG Baden-Württemberg Urteil vom 17.11.2015 - 6 K 3345/10

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ertragswertverfahren als zulässige Methode bei der Ermittlung des Teilwerts eines gewerblich vermieteten Geschäftsgrundstücks. Voraussetzungen einer Teilwertabschreibung

Leitsatz (redaktionell)

1. Für die Schätzung des Teilwerts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Wertermittlungsverordnung (hier: WertV 1988) entsprechend herangezogen werden, wobei der Verkehrswert bei Mietwohngrundstücken sowohl durch das Sachwert- wie auch das Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren ermittelt werden kann. Welchem Ermittlungsverfahren der Vorzug zu geben ist, ergibt sich aus den Gegebenheiten des Einzelfalles.

2. Die Aufteilung des Verkehrs- bzw. des Teilwerts des Grundstücks nach dem Verhältnis der Sachwerte des Grund und Bodens und des Gebäudes zueinander führt bei Geschäftsgrundstücken wie einem gewerblich vermieteten Kaufhausgrundstück zu einem unzutreffenden Ergebnis (vgl. Urteil des FG Düsseldorf v. 14.9.2009, 8 K 4194/03 F, bestätigt durch BFH, Beschluss v. 22.10.2007, IV B 111/06). Ist – zulässigerweise – der Bodenwert eines gewerblich vermieteten Geschäftsgrundstücks nach dem Vergleichswertverfahren und der Gebäudewert nach dem Ertragswert nach §§ 17 bis 20 ImmoWertV ermittelt worden, ist der gesamte Grundstückswert zur Bestimmung des Teilwerts des Gebäudes sowie des Grund und Bodens nicht nach dem Sachwertverfahren, sondern dem Ertragswertverfahren aufzuteilen. Das gilt ungeachtet dessen, dass beim Ertragswertverfahren der Reinertrag um die angemessene Verzinsung des Bodenwerts zu mindern ist (§ 16 WertV), mithin also nicht unabhängig vom Grund und Boden ermittelt wird.

3. Von einer dauerhaften Wertminderung als Voraussetzung für eine Teilwertabschreibung ist auszugehen, wenn der Wert des Wirtschaftsgutes den planmäßigen Rest des Buchwerts als die Bewertungsobergrenze während eines erheblichen Teils der Nutzungsdauer im Unternehmen nicht erreichen wird. Für Wirtschaftsgüter des abnutzbaren Anlagevermögens ist von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung dann ausgehen, wenn der Wert des jeweiligen Wirtschaftsgutes zum Bilanzstichtag mindestens für die halbe Restnutzungsdauer unter dem planmäßigen Restbuchwert liegt (BFH, Urteil v. 14.3.März 2006, I R 22/05).

4. Die Teilwertabschreibung ist ein eigenes steuerliches Wahlrecht, das unabhängig von der Handelsbilanz vorgenommen werden kann. Bei einer Immobilie ist für die Teilwertabschreibung jeweils zwischen den Wirtschaftsgütern Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits zu trennen.

Normenkette

EStG 2005 § 6 Abs. 1 Nr. 1 Sätze 1-3, Nr. 2; HGB § 252 Abs. 2 S. 3, § 279 Abs. 1 S. 2; WertV 1988 § 7 Abs. 1, § 16; ImmoWertV §§ 17-20

Tenor

1. Das Verfahren wegen Körperschaftsteuer 2000 bis 2004 wird eingestellt, nachdem die Klage insoweit zurückgenommen worden ist.

2. Der geänderte Körperschaftsteuerbescheid 2005 vom 26. Juni 2009 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 3. August 2010 wird dahingehend abgeändert, dass für das Gebäude X-Straße 1 in Y zum 31. Dezember 2005 ein Steuerbilanzwert in Höhe von 2.115.000 EUR berücksichtigt wird.

3. Die Kosten des Verfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

4. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

6. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch einfache Erklärung abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung in Höhe des vollstreckbaren Kostenerstattungsanspruchs Sicherheit leistet.

Tatbestand

Nach Teilrücknahme der Klage in der mündlichen Verhandlung ist zwischen den Beteiligten die Rechtmäßigkeit einer Teilwertabschreibung auf den Gebäudewert eines vermieteten Geschäftsgrundstücks in Y zum 31. Dezember 2005 streitig.

Die Klägerin ist ein[e Körperschaft].

Die Klägerin ermittelte in den Streitjahren 2000 bis 2005 ihren Gewinn nach § 8 Abs. 1 Körperschaftsteuergesetz (KStG) i.V.m. §§ 4 Abs. 1, 5 Einkommensteuergesetz (EStG) durch Betriebsvermögensvergleich.

Sie reichte am 11. Oktober 2001 die Körperschaftsteuer (KSt) – Erklärung für das Jahr 2000, am 2. Januar 2003 die Erklärung für 2001, am 4. März 2004 die Erklärung für 2002, am 6. September 2004 die Erklärung für 2003, am 7. Oktober 2005 die Erklärung für 2004 sowie am 8. September 2006 die KSt-Erklärung für das Jahr 2005 beim Beklagten ein. Der Beklagte erließ für jedes der Streitjahre KSt-Bescheide unter Vorbehalt der Nachprüfung, in denen er für das Jahr 2005 KSt in Höhe von 2.700.382 EUR festsetzte.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 24. August 1999 erwarb die Klägerin das mit einem mehrgeschossigen Geschäftshaus bebaute und vermietete Grundstück in der X-Straße 1 in Y (Flst. 5…) mit einer Fläche von 727 m² zum Kaufpreis von 33.300.000 DM (17.026.020 EUR). Die Gesamtanschaffungskosten des Grundstücks (incl. Nebenkosten) betrugen zum 1. September 1999 insgesamt 18.333.863 EUR. Das Grundstück gehörte als sog. Geschäfts...