FG Berlin-Brandenburg Urteil vom 15.09.2010 - 3 K 3232/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundstücksbewertung. gemeiner Wert bei Vorliegen eines Sachverständigengutachtens und stichtagsnaher Veräußerung des Grundstücks

Leitsatz (redaktionell)

Der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Wirtschaftsgut liefert den sichersten Anhaltspunkt für den Wert (gemeiner Wert bzw. Verkehrswert) des Wirtschaftsguts. Es ist daher nicht sachgerecht, ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts stets vorrangig gegenüber einer stichtagsnahen Veräußerung zu berücksichtigen.

Normenkette

BewG § 138 Abs. 5, § 146 Abs. 6-7

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden den Klägern auferlegt.

Tatbestand

Nachdem die Erblasserin, …, am 7. Dezember 2004 verstorben war, forderte das für die Erbschaftsteuerveranlagung zuständige Finanzamt … den Beklagten mit Verfügung vom 8. Dezember 2006 auf, die Feststellung des Grundbesitzwertes gemäß § 138 Abs. 5 Bewertungsgesetz – BewG – (in der im Streitfall anzuwendenden Fassung – a.F. –) für das in … belegene Nachlassgrundstück auf den Todestag der Erblasserin durchzuführen. Das Grundstück wird als sog. Erholungsgrundstück bezeichnet, liegt im Außengebiet im Sinne von § 35 Baugesetzbuch – BauGB – und besteht aus den Flurstücken X (948 m²) und Y (125 m²). Bei dem Flurstück Y handelt es sich nach der Grundbucheintragung um eine Verkehrsfläche bzw. Straßenland.

Mit Bescheid vom 13. Februar 2007 über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 7. Dezember 2004 stellte der Beklagte für Zwecke der Erbschaftsteuer den Grundbesitzwert für das genannte Grundstück in Höhe von 42.500 EUR fest.

Hierbei ging der Beklagte vom Mindestwert gemäß § 146 Abs. 6 BewG a.F. aus, den er wie folgt ermittelte:

– Grundstücksfläche (nur Flurstück X) 948 m² × 56,24 EUR abzüglich 20 %

= 42.650 EUR, abgerundet: 42.500 EUR.

Den Ertragswert des mit einem Bungalow (48 m² Wohnfläche) bebauten Grundstücks berechnete der Beklagte mit 13.305 EUR, sodass er den höheren der beiden Werte als Mindestwert feststellte.

Hiergegen legte der vom Amtsgericht … durch Bestallungsurkunde vom … 2004 zum Nachlasspfleger bestellte hiesige Prozessbevollmächtigte rechtzeitig Einspruch ein; in der Bestallungsurkunde ist der Todestag der Erblasserin mit 9. Dezember 2004 angegeben. Den Einspruch begründete der Nachlasspfleger wie folgt: Das Grundstück sei lediglich mit einer Gartenlaube bzw. einem Wochenendhaus bebaut, welches über kein Badezimmer verfüge; zudem sei es nicht an die öffentliche Abwasserentsorgung angeschlossen, weshalb es nicht bestimmungsgemäß genutzt werden dürfe.

Auch der vom Beklagten ermittelte Bodenwert (Mindestwert) entspreche nicht den tatsächlichen Wertverhältnissen. So sei zum Zwecke des Verkaufs des Grundstücks auf den 5. Juli 2005 ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Grundstückssachverständigen erstellt worden, welches einen Verkehrswert von 12.000 EUR für das Grundstück ausweise; auf das Gutachten vom 16. Juli 2005 nebst Anlagen (Bl. 7 – 25 der Streitakte) wird Bezug genommen.

Der Beklagte bat daraufhin am 5. März 2007 den Bausachverständigen – BSV – seiner Bewertungsstelle um eine baufachliche Stellungnahme. Der BSV führte in seiner Antwort vom 14. März 2007 aus, zwar sei das vorgelegte Verkehrswertgutachten des Sachverständigen … in sich schlüssig und nachvollziehbar, es könne aber dennoch nicht als Nachweis eines niedrigeren Grundstückswertes herangezogen werden, da das Grundstück mit Vertrag vom 6. September 2005 zu einem Preis von 30.000 EUR veräußert worden sei. Somit sei erwiesen, dass der Wert laut Gutachten (12.000 EUR) nicht den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielenden Preis darstelle. Dieser betrage nachweislich 30.000 EUR; dieser Wert sei als Grundstückswert festzustellen.

Der Nachlasspfleger erwiderte hierauf, dass nach dem Bewertungsgesetz und den dazu ergangenen Richtlinien (§ 146 Abs. 7 BewG a.F., R 163 Abs. 1 Satz 2 Erbschaftsteuerrichtlinien – ErbStR –) der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts vom Steuerpflichtigen durch Vorlage eines Verkehrswertgutachtens eines Sachverständigen geführt werden könne. Dies sei durch das Gutachten des Sachverständigen … zeitnah – auf den 5. Juli 2005 – zum Todestag der Erblasserin – 7. Dezember 2004 – geschehen.

Der später – im September 2005 – erzielte höhere Kaufpreis sei nicht in Ansatz zu bringen, da nach den Bestimmungen der R 163 Sätze 3 und 4 ErbStR der Nachweis eines niedrigeren Wertes durch Bezugnahme auf einen erzielten Kaufpreis eindeutig subsidiär gegenüber der Wertfeststellung durch ein Sachverständigengutachten sei.

Ergänzend sei noch darauf hinzuweisen, dass Gegenstand des Grundstückskaufvertrages vom 6. September 2005 neben dem Grundstück noch ein in der G...