FG Berlin Urteil vom 05.05.1999 - 2 K 2243/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erlasses von Grundsteuer 1995 bis 1997

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 20.11.2002; Aktenzeichen II R 50/99)

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Streitig ist, ob die Klägerin einen Anspruch auf teilweisen Erlaß der Grundsteuer für die Erhebungszeiträume 1995 bis 1997 wegen Ertragsminderung hat.

Die Klägerin ist eine Kommanditgesellschaft, deren Gesellschaftszweck die Entwicklung von Gewerbeimmobilien und die Vermietung und Verwaltung eigenen Grundvermögens ist. Sie erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 1991 erwarb sie das Industriegrundstück … …, das sie mit einem im Dezember 1994 fertiggestellten Büro- und Dienstleistungsgebäude bebaute.

Mit Schreiben vom 26. Februar 1996 beantragte die Klägerin den Erlaß von 76 v. H. der für 1995 und mit Schreiben vom 21. März 1997 den Erlaß der für 1996 neu festzusetzenden Grundsteuer wegen wesentlicher Ertragsminderung infolge Leerstands. Mit geänderten Bescheiden vom 17. Dezember 1997 setzte der Beklagte ohne Berücksichtigung der Erlaßanträge die Grundsteuer für die Streitjahre 1995 bis 1997 auf jeweils 120 367,80 DM fest. Mit ihren hiergegen erhobenen – und später zurückgenommenen – Einsprüchen vom 7. Januar 1998 machte die Klägerin den für 1995 und 1996 beantragten Erlaß geltend. Aussetzung der Vollziehung beantragte sie auch für die Grundsteuer 1997.

Mit Bescheid vom 5. Februar 1998 lehnte der Beklagte den Erlaß der Grundsteuer für die Streitjahre ab. Im Einspruchsverfahren stellte die Klägerin einen ausdrücklichen Erlaßantrag für 1997. Im übrigen machte sie geltend, sie habe den Leerstand (1995 ca. 95 v. H., 1996 ca. 73 v. H. und 1997 ca. 63 v. H.) nicht zu vertreten, da sie sich massiv um die Vermietung bemüht habe. Sie habe ortsbekannte Gewerbemakler eingeschaltet sowie Vermietungsbroschüren erstellt und an sämtliche in Betracht kommenden Firmen versendet. Sie habe eine Anzeigenkampagne, auf sämtlichen deutschen Flughäfen mit Berlinflügen durchgeführt. Mit Mietinteressenten hätten zahlreiche Besichtigungen stattgefunden, die teilweise zu Vertragsangeboten und -verhandlungen geführt hätten. Die dabei verhandelte Miete sei jeweils marktgerecht gewesen. Die Mißerfolge hätten auf dem speziellen, aber auch reduzierten Flächenbedarf vieler Unternehmen sowie der Blockierung jeglicher Anmietung durch westdeutsche Konzernleitungen beruht. Der Leerstand sei letztlich Ergebnis externer Ursachen gewesen, nämlich des Überangebots an Gewerbeflächen in Berlin seit 1994/1995 und des verzögerten Umzugs der Bundesregierung nach Berlin. Der normale Rohertrag (geschätzte Jahresrohmieten) gemäß § 33 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 Grundsteuergesetz –GrStG– habe jeweils 3 794 280,00 DM betragen:

5 398 m²	Lager- und Servicefläche	à	25,00 DM/Monat
5 218 m²	Bürofläche	à	30,00 DM/Monat
247	Tiefgaragenstellplätze	à	100,00 DM/Monat.

Die Mietansätze (einschließlich Umlagen und sonstige Mieterleistungen ohne Heizung und Aufzüge) ergäben sich aus 1994 und 1995 geschlossenen Mietverträgen.

Der Beklagte wies die. Einsprüche zurück. Er war der Auffassung, die Klägerin habe die Ertragsminderungen zu vertreten, weil das Ergebnis von Vertragsverhandlungen nicht ohne ihren Willen eingetreten und maßgeblich für die Mißerfolge auch die ungünstige Lage des Grundstücks in einem beschränkten Arbeitsgebiet gewesen sei.

Mit der Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie ist der Auffassung, sie nutze das Grundstück nicht eigengewerblich im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 2 GrStG, so daß die Entscheidung gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG nur davon abhänge, ob sie die unstreitigen Ertragsminderungen im Sinne von § 276 Bürgerliches Gesetzbuch –BGB– zu vertreten habe. Das sei nicht der Fall. Auf die Frage der Unbilligkeit der Steuereinziehung komme es dagegen nicht an.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

unter Aufhebung des Bescheides vom 5. Februar 1998 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 7. Mai 1998 den Beklagten zu verpflichten,

die Grundsteuer	1995	im Betrag von	91 479,00 DM,
	1996	im Betrag von	71 017,00 DM und
	1997	im Betrag von	60 185,00 DM

zu erlassen,

hilfsweise,

die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

hilfsweise,

die Revision zuzulassen.

Er hält an seiner Auffassung fest, die Klägerin habe die Ertragsminderung zu vertreten. Denn sie oder die Makler hätten das Objekt nicht zu einer marktgerechten Miete angeboten. Sie habe weder Angaben zur marktüblichen Miete gemacht noch dargelegt, welche Gründe im einzelnen Vertragsabschlüsse verhindert hätten. Im übrigen habe sie nicht die ungünstige Lage in einem Industriegebiet berücksichtigt. Schlechte allgemeine Marktbedingungen rechtfertigten einen Erlaß nicht.

Dem Gericht haben die das streitbefangene Grundstück betreffenden Grundsteuerakten des Beklagten zur Steuernummer … vorgelegen.

Entscheidungsgründe

Auf das Schicksal der Klage bezüglich des Streitjahres 1997 ist es ohne Einfluß, daß der Beklagte mit dem Bescheid vom 5. Februar...