FG Berlin Urteil vom 17.01.2001 - 2 K 2268/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erlass der Grundsteuer wegen Ertragsminderung

Leitsatz (redaktionell)

Die Erlassregelung des § 33 GrStG ist im Hinblick auf das Gleichbehandlungsgebot auf solche Fälle beschränkt, die im Vergleich zu den vom Gesetz erfassten Regelfällen atypisch sind.

Normenkette

GrStG § 33 Abs. 1 Sätze 1, 3 Nr. 2; BewG § 79 Abs. 1-2

Tatbestand

Der Kläger erwarb das im Rahmen eines am 28. November 1988 begründeten Erbbaurechts im Jahre 1994 fertiggestellte, mit Bescheid vom 21. November 1994 als Geschäftsgrundstück und mit Einheitswert in Höhe von 4.792.200,00 DM bewertete Verwaltungsgebäude - 10.196,10 m - mit Hausmeisterwohnung - 89,40 m -, Tiefgarage - 102 Stellplätze - und 86 Stellplätzen mit Kaufvertrag vom 27. Dezember 1994 - Kaufpreis für das Erbbaurecht 3,6 Mio. DM, für das Gebäude 49,0 Mio. DM - und Lastenwechsel zum 30. Dezember 1994. Es ist ihm auf den 1. Januar 1995 bestandskräftig zugerechnet, die Grundsteuer 1996 beträgt 100.636,20 DM. Der Kläger erzielt aus dem im Privatvermögen gehaltenen Grundstück Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Mit Schreiben vom 26. März 1997 beantragte der Kläger gemäß §§ 33 f. Grundsteuergesetz - GrStG - in Verbindung mit Abschn. 30, 40 Grundsteuerrichtlinien - GrStR - den Erlass der Grundsteuer in noch zu benennender Höhe, da durch eine nicht durch ihn zu vertretende Ursache eine wesentliche Minderung des Mietertrages um mehr als 20 % der Jahresrohmiete eingetreten sei. Mit Bescheid vom 22. Januar 1998 lehnte der Beklagte den Erlass ab.

Nach erfolglosem Vorverfahren trägt der Kläger in seiner Klage vor: Normaler Rohertrag sei nach § 33 Abs. 1 Nr. 2 GrStG die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung per 1. Januar 1996 maßgebend wäre. Er sei für die fremdgewerblich nutzbare Fläche von 25,00 DM/m monatlich ausgegangen (Schreiben der A.-GmbH vom 23. Februar 1996 - Anlage 3). Tatsächlich sei ein durchschnittlicher Mietzins von 22,50 DM/m vereinbart worden, was unter Einbeziehung von

3 % Schönheitsreparaturen	2.835.535,00 DM
zuzüglich 49,4 m x 14,00 DM x 12 plus 3 %	15.470,00 DM
zuzüglich 86 x 70,00 DM plus 102 x 120,00 DM	219.120,00 DM
zuzüglich Umlagen (ohne Heizungs-, Warmwasser-
und Fahrstuhlanlagen), geschätzt 1,70 DM/m	209.824,00 DM
	3.279.949,00 DM

ergebe.

Demgegenüber habe er lt. Gewinn- und
Verlustrechnung erzielt
Erträge aus Hausbewirtschaftung	780.945,00 DM
umlagefähige noch nicht	142.974,00 DM
abgerechnete Nebenkosten		923.919,00 DM
gemindert habe sich der Rohertrag daher um		2.356.030,00 DM

71,83 %. 4/5 dieses Prozentsatzes seien 57,47 %. In dieser Höhe sei die Grundsteuer zu erlassen.

Er habe die Minderung nicht zu vertreten. 1995 habe er aus der Vermietung rd. 452.000,00 DM, aus der vom Verkäufer übernommenen Mietausfallgarantie rd. 2,8 Mio. DM erzielt. Dieser Sachverhalt zeige, dass die vom Beklagten vertretene Ansicht, er habe in einem „beschränkten Arbeitsgebiet“ ein Gebäude errichtet und die Minderung zu vertreten, falsch sei. Diese Ansicht des Beklagten stehe im Widerspruch zu seiner eigenen Feststellung in der Einspruchsentscheidung, andere Bürohäuser seien vermietet und hätten einen als noch üblich zu bezeichnenden Leerstand von knapp 10 %. Von einem höheren Leerstand habe weder der Voreigentümer bei Gebäudeerrichtung noch er bei Erwerb auszugehen brauchen. Wäre im Zeitpunkt der Investitionsentscheidung von einem „beschränkten Arbeitsgebiet“ für die Gebäudenutzung, also einem Leerstand in wesentlichem Umfang auszugehen gewesen, so hätte der Beklagte diesen Umstand bei der Einheitsbewertung auf den 1. Januar 1995 oder im Zuge der Wertfortschreibung auf ihn durch eine Wertfortschreibung von Amts wegen berücksichtigen müssen. Seit Erwerb habe er sich durch Zeitungsanzeigen und Makler um Vermietung bemüht. Durch Mietverhandlungen habe er Ertragssteigerungen von 452.000,00 DM in 1995 auf 781.000,00 DM in 1996 und auf 1.184.000,00 DM in 1997 erzielt. Dass er trotz intensiver Bemühungen im Streitjahr keine Steigerung der Mieterträge erzielt habe, beruhe ausschließlich auf einem Rückgang der Nachfrage und einem Überangebot an Flächen.

Der Kläger beantragt,

unter Änderung des Bescheides vom 22. Januar 1998 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 6. Mai 1998 den Beklagten zu verpflichten, die Grundsteuer 1996 in Höhe von 57.835,62 DM zu erlassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

da er an seiner im Verwaltungsverfahren vertretenen Rechtsauffassung festhält.

Er trägt vor:

Der Nachfragerückgang und das Überangebot an Büroräumen seien statistische Werte und auf den Einzelfall des streitbefangenen Grundstücks nicht übertragbar. Andernfalls müsste bei sämtlichen Berliner Gewerbeimmobilien gleichermaßen ein Leerstand vorliegen. Dies treffe seiner Kenntnis nach nicht zu, vielmehr sei der Grad des Leerstandes äußerst unterschiedlich.

Der Kläger lege nicht dar, warum trotz Mietinteresses für 34.843 m - mehr als das Dreifache der Nutzfläche - gegenüber 1995 nur a. 1.200 m zusätzlich hätten vermietet werden können. Aus dem geringen Mieterfolg sch...