FG des Landes Brandenburg Urteil vom 04.07.2006 - 3 K 1276/03

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grunderwerbsteuer bei Kauf eines Schlossgrundstücks mit positivem Substanzwert, aber negativem Ertragswert zu symbolischem Kaufpreis von 1 DM

Leitsatz (redaktionell)

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Grundstückswert nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG und nicht der beim Kauf eines Schlossgrundstücks mit erheblichem Substanzwert vereinbarte Kaufpreis von nur 1 DM anzusetzen, wenn zwar der Erwerber im Kaufvertrag bauliche Investitionen in Millionenhöhe verbindlich zugesagt und eine Arbeitsplatzgarantie für mindestens 15 Vollzeitarbeitsplätze gegeben hat, wenn aber der vereinbarte Kaufpreis von 1 DM in keiner Relation zum Sachwert des Schlossgrundstücks (hier: rd. 8,7 Mio DM, davon Wert des Grund und Boden rd. 765000 DM) steht und damit nur eine symbolische Gegenleistung darstellt. Dass das Grundstück nach einem Gutachten möglicherweise einen negativen Ertragswert in erheblicher Höhe hat, führt zu keiner anderen Beurteilung.

Normenkette

GrEStG § 8 Abs. 1, 2 Nr. 1

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger erwarb mit Vertrag vom 12.11.1998 (Urkundenrolle Nr. 160/1998 des Notars A…) das dort näher bezeichnete Grundstück, das mit einem Schloss, Gästehaus, Verwaltungsgebäude, Wohnhaus und Marstall bebaut ist. Veräußerer war die Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH – TLG –. Als Kaufpreis wurde 1,– DM vereinbart, die nach § 7 Abs. 5 des Vertrages dem Verkehrswert des Grundstücks zum Zeitpunkt der Beurkundung entsprechen solle. Der Kläger verpflichtete sich in § 7 a des Vertrages, eine Kinder- und Freizeiteinrichtung zu errichten. Er sagte zu, dieses Vorhaben bis zum 31.12.2003 zu realisieren und mindestens 22 Mio DM zu investieren. Außerdem sicherte er zu, „mit dem Vorhaben 15 Vollzeitarbeitskräfte zu schaffen und vom 01.01.2002 bis mindestens zum 31.12.2003 zu sichern und besetzt zu halten”. Für den Fall, dass die zugesagten Investitionen nicht durchgeführt werden, steht der Veräußerin nach § 7 a Abs. 3 der notariellen Vereinbarung eine Vertragsstrafe in Höhe von 20 % des bei Fristablauf noch nicht investierten Teils zu.

Nachdem das Finanzamt den Grundstückswert zum 12.11.1998 durch Bescheid vom 19.07.2000 auf 1.174.000,– DM festgestellt hatte, setzte es mit Bescheid vom 08.08.2000 die Grunderwerbsteuer auf 41.090,– DM fest. Dagegen erhob der Kläger Einspruch und berief sich zunächst auf seinen Rechtsbehelf gegen den Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundstückswertes.

Durch Bescheid vom 29.01.2001 stellte das Finanzamt den Grundstückswert zum 12.11.1998 auf 1.027.000,– DM fest. Dementsprechend setzte der Beklagte mit Bescheid vom 25.04.2001 die Grunderwerbsteuer auf 35.945,– DM fest.

Dagegen erhob der Kläger Einspruch und machte geltend, der streitige Kaufpreis von 1,– DM stelle eine Gegenleistung im Sinne des § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz – GrEStG – dar. Entsprechend dem Urteil des Finanzgerichts – FG – Mecklenburg-Vorpommern vom 03.06.1998 (Az.: 1 K 212/96, Entscheidungen der Finanzgerichte – EFG – 1998, 1352) sei unter Berücksichtigung des Vertragsinhalts zu ermitteln, ob der Betrag von 1,– DM ernsthaft gewollt sei und ob es sich nicht lediglich um eine willkürliche oder „symbolische” Gegenleistung handele, die zum Wert des Grundstücks nicht in Relation gebracht werden könne. So verhalte es sich hier nicht. Durch den von der Veräußerin beauftragten Gutachter B… sei sogar ein negativer Verkehrswert ermittelt worden. Auf Grund des Zustandes des Grundstücks zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe der Reparaturaufwand bei den Gebäuden hohe Investitionskosten erfordert.

In dem hinsichtlich des Grundbesitzwertes geführten Einspruchsverfahren reichte der Kläger das Gutachten des Sachverständigen B… in der aktualisierten Fassung vom 18.12.2000 ein. Aus diesem Gutachten ergeben sich folgende Werte:

Sachwert		8.727.000,00 DM
Ertragswert (Variante 1 – Jugendheim)	./.	5.147.000,00 DM
Ertragswert (Variante 2 – Seniorenwohnanlage)	./.	10.297.000,00 DM
Ertragswert (Variante 3 – Hotelanlage)	./.	11.054.000,00 DM.
Der Grund und Boden allein hat einen Wert in Höhe von		765.800,00 DM.

Da ein negativer Verkehrswert unüblich sei, wurde der Verkehrswert im Gutachten mit 1,00 DM ermittelt.

Die negativen Ertragswerte ergeben sich im Wesentlichen daraus, dass von den auf der Grundlage der voraussichtlich nachhaltig erzielbaren Mieten ermittelten Ertragswerten der Instandhaltungsstau und die Umnutzungskosten, das heißt die zu erwartenden Investitionen, abgezogen wurden.

Durch Einspruchsentscheidung vom 21.12.2001 erhöhte das Finanzamt nach einem Hinweis den Grundstückswert auf 1.911.000,– DM. Das gegen diese Feststellung vom Kläger beim Finanzgericht des Landes Brandenburg zum Aktenzeichen 4 K 189/02 anhängig gemachte Klageverfahren ruht derzeit.

Mit Entscheidung vom 15.05.2003 wies der Beklagte den Einspruch als unbegründet zurück und erhöhte die Grunderwerbsteuer auf 66.885,...