FG des Landes Brandenburg Urteil vom 08.04.1997 - 3 K 330/95 E

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkommensteuer 1992 und 1993

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.

Gründe

Die Kläger sind Eheleute und errichteten im Jahre 1992 ein Wohnhaus, dessen Erdgeschoß sie selbst bewohnen. Ausweislich der von ihnen vorgelegten schriftlichen Vereinbarung vom 06.09.1992 leistete die Mutter der Klägerin, Frau A…, ein zinsloses Darlehen in Höhe von 20.000,00 DM zum Zwecke der Fertigstellung der Wohnung im Obergeschoß des betreffenden Hauses. Die Vertragsparteien waren sich ferner darüber einig, daß bei Abschluß eines Mietvertrages über die Wohnung eine Rückzahlung des Darlehens in Geld nicht erfolgt, sondern daß der Betrag als nicht rückzahlbarer Baukostenzuschuß für die Wohnung gilt.

Die betreffende Wohnung überließen die Kläger aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 15.02.1993 Frau A… ab 01.03. 1993. Der monatliche Mietzins für die laut Mietvertrag 79 qm große Wohnung war mit 400,00 DM monatlich zzgl. der Kosten für Sammelheizung, Wasser und Abwasser vereinbart. Nach § 5 des Mietvertrages verpflichtete sich der Vermieter, bis zum 31.12.1993 die Dusche fertigzustellen und „diverse Baumängel” zu beseitigen. Ab 01.07.1994 wurde die Miete – wie die Kläger vortragen – auf 6,97 DM pro qm erhöht, weil die Mängel des Gebäudes beseitigt gewesen seien. Im März 1995 vereinbarten die Kläger mit Frau A… rückwirkend ab 01.03.1993 einen Mietzins von monatlich 550,00 DM und für die Zeit ab 01.07.1994 einen Mietzins von monatlich 700,00 DM. Die erhöhte Miete ist nach dem Vorbringen der Kläger in der Zwischenzeit von der Mieterin gezahlt worden.

Mit ihren Einkommensteuererklärungen 1992 und 1993 erklärten die Kläger Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 32.855, 00 DM für 1992 und in Höhe von 56.982,00 DM für 1993.

Vor Durchführung der Veranlagung wies der Beklagte die Kläger darauf hin, daß eine verbilligte Überlassung vorliege, und ein Quadratmeterpreis von 13,00 DM zugrunde zu legen sei. Ausweislich einer in den Steuerakten befindlichen Gesprächsnotiz vom 09.06. 1994 erklärte sich der Kläger mit einer Kürzung der geltend gemachten Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung auf 38,5 % einverstanden. Dementsprechend erließ der Beklagte am 19.07.1994 Bescheide über Einkommensteuer 1992 und 1993.

Dagegen legten die Kläger Einsprüche ein und wandten sich gegen die Kürzung der Werbungskosten. Die angesetzte Miete von 13,00 DM pro qm Wohnfläche sei zu hoch; anzusetzen seien lediglich 8,00 bis 9,00 DM. Außerdem sei zu berücksichtigen, daß noch einige Baumängel am Haus zu beseitigen gewesen seien.

Mit Schreiben vom 17.08.1994 teilte der Beklagte den Klägern mit, es sei nicht glaubhaft, daß ein fremder Dritter nur eine Kaltmiete zwischen 8,00 und 9,00 DM für eine fremdvermietete Wohnung bei einem Gesamtaufwand von 322.482,40 DM erzielt hätte. Weiterhin seien die angesetzten 13,00 DM pro qm der unterste der festgestellten Werte für Neubauten.

Mit Entscheidung vom 13.02.1995 wies der Beklagte die Einsprüche gegen die Einkommensteuerbescheide 1992 und 1993 als unbegründet zurück. Die von den Klägern angeführte ortsübliche Miete von 8,00 bis 9,00 DM pro qm beziehe sich nicht auf vergleichbare Objekte, da es sich dort um Plattenbauten und nicht wie hier um ein freifinanziertes Zweifamilienhaus handele. Da nach den Erkenntnissen des Finanzamtes die ortsübliche Miete 13,00 DM pro qm betrage, liege das vereinbarte Entgelt von 5,00 DM pro qm unterhalb von 50 % der ortsüblichen Marktmiete. Dies habe zur Folge, daß die Kläger ihre Aufwendungen nur in dem Verhältnis als Werbungskosten abziehen könnten, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Marktmiete stehe. Deshalb seien nur 38,5 % der Aufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anerkannt worden. Die nachgeschobene Vereinbarung vom 06.09.1992 werde nicht anerkannt, weil es nach Einschätzung der Gesamtumstände zweifelhaft erscheine, daß dieser Vertrag bereits am 06.09. 1992 abgeschlossen worden sei. Bereits vor Erlaß der Steuerbescheide habe nämlich das Finanzamt auf die verbilligte Überlassung der Mietwohnung hingewiesen; außerdem hätten die Kläger ihr Einverständnis mit der Kürzung der Werbungskosten auf 38,5 % erklärt.

Dagegen richtet sich die fristgerecht erhobene Klage.

Die Kläger tragen vor, es habe eine Reihe von Baumängeln vorgelegen, die eine Mietminderung rechtfertigten. So hätten die eingebauten Stromanlagen Mängel aufgewiesen mit der Folge eines mehrfachen Stromausfalles. Ferner habe der gesamte Heizkessel mit Tank umgebaut und völlig neu installiert werden müssen. Es hätten deshalb zeitweilig Heizung und Warmwasserversorgung gefehlt. Die Duschabtrennung habe erst im Mai 1994 eingebaut werden können. Die Außenanlagen seien erst im November 1993 fertiggestellt worden. Vorher habe der Zugang zum Haus aus Sand bzw. Schlamm bestanden. Bei der Straße vor dem Haus handele es sich um einen Feldweg. Weiterhin hätten Mängel an den Fliesen, am Putz und am Estric...