Entscheidungsstichwort (Thema)
Rechtmäßigkeit eines Erbschaftsteuerbescheids bezüglich eines Mietwohngrundstücks
Leitsatz (redaktionell)
- Die für eine Erbschaftsteuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 Buchst. b ErbStG vorauszusetzende dauerhafte Unrentierlichkeit eines denkmalgeschützten Mietwohngrundstücks kann sich nur aus dauerhaften Rechnungsposten, nicht aber aus einer beabsichtigten Generalsanierung ergeben.
- Die dauerhafte Unrentierlichkeit muss während eines Zeitraums von zehn Jahren nach dem Erwerb im Wesentlichen permanent vorliegen. Es reicht nicht aus, wenn eine Unrentierlichkeit erst Jahre nach dem Erwerb eintritt.
- Die Zugänglichkeit des Objekts für interessierte Kreise muss allgemein erkennbar sein. Eine viereinhalb Jahre nach dem Erbfall abgegebene Erklärung gegenüber der Denkmalschutzbehörde genügt diesen Anforderungen nicht.
Normenkette
Streitjahr(e)
2003
Tatbestand
Der Kläger ist der Alleinerbe der am 1. Oktober 2003 verstorbenen Erblasserin Claudia T. Die Erblasserin war Eigentümerin des Mietwohngrundstücks A-Straße 1 in A-Stadt, das ihr vorverstorbener Ehemann, Dr. Peter T., auf Grund Kaufvertrags vom 27. Mai 1935 erworben hatte. Das Gebäude wurde am 10. Juni 1991 in die Denkmalliste eingetragen.
Das beklagte Finanzamt setzte gegen den Kläger erstmals mit Bescheid vom 14. September 2005 Erbschaftsteuer fest. Gegen diesen Bescheid legte der Kläger Einspruch ein und übersandte eine Erbschaftsteuererklärung, mit der er sich hinsichtlich des Grundstücks A-Straße 1 auf die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 Buchst. b des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) berief. Das beklagte Finanzamt versagte die Steuerbefreiung und setzte mit Bescheid vom 21. November 2007 die Erbschaftsteuer gegen den Kläger auf 2.236.832 EUR neu fest. Dabei setzte es für das Grundstück A-Straße 1 den festgestellten Grundbesitzwert von 480.000 EUR an. Den Einspruch wies es mit Entscheidung vom 22. November 2007 unter Hinweis darauf zurück, dass der Kläger das Vorliegen der Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 Buchst. b ErbStG nicht nachgewiesen habe.
Der Kläger trägt mit seiner Klage vor: Die Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 Buchst. b ErbStG lägen hinsichtlich des Grundstücks A-Straße 1 vor. Insbesondere würden die jährlichen Kosten in der Regel die erzielten Einnahmen übersteigen. Für die hierzu erforderliche Prognose könne nicht nur auf die Daten der Vergangenheit abgestellt werden, weil auf Grund des hohen Alters der Erblasserin ein Reparaturstau vorgelegen habe. Bei einem jüngeren Eigentümer wären anstehende Reparaturen regelmäßig durchgeführt worden, was in der Vergangenheit nicht zu positiven Einkünften geführt hätte. Stelle man dennoch auf das Todesjahr der Erblasserin ab, sei zu berücksichtigen, dass ausweislich der von ihm vorgelegten Ertragsrechnung für das Jahr 2003 ein Verlust von 33.254,08 EUR entstanden sei. In der Einkommensteuererklärung für das Jahr 2003 sei ebenfalls ein steuerlicher Verlust ausgewiesen worden. Bei den von ihm durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen handele es sich zudem nicht um zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen. Die Maßnahmen seien vielmehr auf Grund der gefährdenden Wohnsituation zwingend erforderlich. So diene auch der Einbau einer Zentralheizung dazu, die Wohnungen in dem Gebäude weiterhin vermieten zu können.
Der Kläger beantragt,
den Erbschaftsteuerbescheid vom 21. November 2007 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 22. November 2007 aufzuheben, soweit damit das Mietwohngrundstück A-Straße 1 in A-Stadt besteuert worden ist.
Das beklagte Finanzamt beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung trägt es vor: Bei der Beurteilung der Rentabilität seien zwar unterlassene Instandsetzungsaufwendungen angemessen zu berücksichtigen. Ausschließlich vom Erwerber durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen könnten jedoch nicht berücksichtigt werden, weil die Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 Buchst. b ErbStG bereits in der Person des Erblassers vorliegen müssten. Die Erblasserin habe mit Ausnahme des Jahres, in dem sie verstorben sei, positive Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus dem Grundstück A- Straße 1 erzielt. Unter Berücksichtigung der üblichen jährlichen Instandsetzungskosten von 10.020 EUR in den Jahren vor ihrem Ableben könne nicht von einer dauerhaften Unrentierlichkeit ausgegangen werden.
Der Senat hat neben den Erbschaftsteuerakten die Einkommensteuerakten des Finanzamts B-Stadt für die Erblasserin beigezogen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet. Der Erbschaftsteuerbescheid vom 21. November 2007 in der Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 22. November 2007 ist – im angefochtenen Umfang – rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung – FGO –). Das beklagte Finanzamt hat zu Recht für das Mietwohngrundstück A- Straße 1 die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 Buchst. b ErbStG versagt.
Nach der vorgenannten Best...
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