FG Düsseldorf Urteil vom 08.04.2008 - 13 K 1896/05 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtmäßigkeit des Ansatzes und der Höhe des Ansatzes von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei einem Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen, deren größte (286,40 m²) selbstgenutzt wird, können mangels Einkünfteerzielungsabsicht keine anteiligen vorab entstandenen Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung für die seit Anschaffung vor sechs Jahren leerstehenden – 58 und 68 m² großen – übrigen Wohneinheiten abgezogen werden, wenn das ernsthafte und nachhaltige Bemühen um deren Vermietung nicht durch regelmäßige Zeitungsinserate und/oder die Beauftragung von Maklern sowie die Werbung im Internet nachgewiesen wird.
2. Mietaushänge bezüglich der Wohnungen in der Praxis des Stpfl. sowie in zwei Kaufläden und Kontakte mit je zwei Interessenten p. a. sind bei dieser Sachlage nicht geeignet, die Vermietungsabsicht zu belegen.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 Nr. 1

Streitjahr(e)

1997, 1998, 2000, 2001, 2002

Nachgehend

BFH (Urteil vom 12.05.2009; Aktenzeichen IX R 18/08)

BFH (Urteil vom 12.05.2009; Aktenzeichen IX R 18/08)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob und in welcher Höhe Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für die Streitjahre 1997, 1998, 2000 bis 2002 anzusetzen sind.

Die Kläger wurden in den Streitjahren als Eheleute zusammen zur Einkommensteuer veranlagt.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 19.12.1996 erwarb der Kläger das Objekt „A"weg in „B”. Der Eigentumsübergang erfolgte in 1997. Der Kaufpreis belief sich einschließlich der Anschaffungsnebenkosten auf 675.065,-- DM, wovon 20 % als wert für den Grund und Boden angenommen wurden. Für den Gebäudewert wurden 540.052,40 DM zu Grunde gelegt.

Das Objekt verfügt über drei Wohneinheiten, wovon eine Wohnung mit einer Größe von 286,40 m² (69 % der Wohnfläche) von den Klägern für eigene Wohnzwecke genutzt wird. Die beiden weiteren Wohnungen haben – laut Angaben in der Anlage zur Einkommensteuererklärung 1997 – eine Größe von 58,40 m² bzw. 68,15 m² (zusammen 31 % der Wohnfläche).

Im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärung 1997 machten die Kläger Aufwendungen für die Räumungsklage gegen den bisherigen Eigentümer, Herrn „C”, in Höhe von insgesamt 11.532,22 DM geltend. Mieteinkünfte aus den beiden Wohnungen erklärten die Kläger für die Streitjahre nicht. In den Jahren 1997 und 1998 machten die Kläger Renovierungs- und Instandsetzungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 213.438,-- DM als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen geltend, die das Finanzamt als anschaffungsnahe Aufwendungen qualifizierte, der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) hinzurechnete und entsprechend über die AfA berücksichtigte.

In den Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre machten die Kläger folgende Verluste/Werbungskosten hinsichtlich der leerstehenden Wohnungen geltend:

	1997	1998	2000	2001	2002
Schuldzinsen anteilig	3.328,- DM
AfA – anteilig	3.349,- DM	3.349,- DM	3.349,- DM	3.349,- DM	1.713,- EUR
Erhaltgsauf. – voll	19.342,- DM
Erhaltgsauf. – anteilig	60.170,- DM	2.102,- DM
Grundst., u.a. – anteilig	1.362,- DM	1.017,- DM	974,- DM	974,- DM	710,- EUR
Anwaltsko – anteilig	3.576,- DM
Su.= Verlust	30.957,- DM	64.536,- DM	6.425,- DM	4.323,- DM	2.423,- EUR

Im Rahmen der Bearbeitung der Einkommensteuererklärung 2000 bat das Finanzamt die Kläger unter Hinweis auf die in 1998 abgeschlossenen Renovierungs- und Umbauarbeiten, Angaben hinsichtlich der Einkunftserzielungsabsicht bezüglich der beiden Wohnungen zu machen und forderte Unterlagen hinsichtlich der Vermietung oder ggf. hinsichtlich der für eine Vermietung ergriffenen Maßnahmen an.

In seiner Stellungnahme vom 25.12.2002 erklärte der Kläger, wegen Sanierungsarbeiten im Hausflur habe eine Vermietung der oberen Wohnung bis April 2000 nicht erfolgen können. Es seien zwar im Anschluss daran zahlreiche Interessenten zu einer Besichtigung erschienen, jedoch sei eine Vermietung nicht zustande gekommen. Gründe seien ein fehlender Kellerraum, die fehlende Garage, die Lautstärke gewesen oder auch, dass die Wohnung nicht behindertengerecht sei. Man wolle nunmehr die Wohnung möbliert an Teilzeitmieter z. B. bei Messen oder Tagungen vermieten. Hierzu seien Vorbereitungen und Investitionen, wie die Aufstellung einer Küchenzeile und Schlafgelegenheiten, erfolgt. Wegen Undichtigkeiten im Dach habe dies jedoch verschoben werden müssen. Die Dachsanierung werde frühestens im Frühjahr 2003 erfolgen. Danach sei mit einer regelmäßigen Vermietung zu rechnen.

Mit Schreiben vom 20.02.2003 forderte der Beklagte die Kläger auf, Unterlagen über die Bemühungen, eine Vermietung zu erreichen – wie Zeitungsannoncen oder Mieterfragebögen – vorzulegen. Dieser Aufforderung sind die Kläger nicht nachgekommen.

Nachdem der Beklagte u. a. zunächst für 1997 den erklärten Verlust vorläufig (§ 165 Abs. 1 der Abgabenordnung – AO –) berücksichtigt hatte, erließ der Beklagte für die Streitjahre abweichend von den erklärten Beträgen Einkommensteuerbescheide, in denen er folgende Werbungskosten/Verl...