FG Düsseldorf Urteil vom 20.01.2000 - 15 K 4766/96 E

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Liebhaberei bei Vermietungstätigkeit

Leitsatz (redaktionell)

Die Vermutung der Einkunftserzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit wird weder durch die Tilgungsaussetzung der Darlehen für Anschaffungskosten noch durch die Fremdfinanzierung der - nicht durch Mieteinnamhen gedeckten - Schuldzinsen und sonstiger Ausgaben widerlegt, wenn dennoch die nicht lediglich vage Möglichkeit eines Totalüberschusses besteht.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Tatbestand

Streitig ist, ob der Kläger in den Streitjahren 1990 bis 1994 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus den drei Eigentumswohnungen,A-Stadt,A-Straße,B-Stadt,B-Straße,C-Stadt,C-Straße, erzielt hat.

Der Kläger hat diese drei Wohnungen in den Jahren 1982/83 erworben. Die Wohnungen sind in 1984 bezugsfertig geworden.

In den Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre erklärte der Kläger für diese Wohnungen Verluste aus Vermietung und Verpachtung in folgender Höhe:

1990	122.481,00 DM,
1991	135.331,00 DM
1992	130.292,00 DM
1993	147.808,00 DM
1994	123.616,00 DM.

Die Verluste setzten sich wie folgt zusammen:

	Mieteinnahmen	AfA	Zinsen	sonstige Werbungskosten
1990	31.548,00	33.809,00	112.971,00	27.249,00
1991	32.244,00	33.809,00	128.184,00	5.582,00
1992	34.491,00	16.906,00	141.890,00	5.988,00
1993	36.482,00	16.906,00	156.984,00	8.387,00
1994	33.869,00	16.906,00	133.926,00	6.466,00

Die geltend gemachten Zinsen setzten sich aus folgenden Finanzierungskosten zusammen (Darlehen 1, ETW 1,A-Straße, DarlehenskontoA-BankA-StadtKonto 1, Darlehen 2, ETW 2,B-Straße,B-BankKonto 2, Darlehen 3, ETW 3,C-Straße,A-BankA-StadtKonto 3) und Zinsen aus dem sogenannten „Hauskonto” bei derC-BankKonto 4.

	Darlehenskonten 1-3	Hauskonto Konto 4
1990	73.130,00	39.837,00
1991	72.102,00	56.077,00
1992	70.995,00	70.892,00
1993	75.160,00	81.782,00
1994	74.997,00	58.959,00

Über das sogenannte „Hauskonto” laufen alle Einnahmen (Mieten) und Ausgaben. Von dem Hauskonto werden auch Zins- und Tilgungsleistungen für die Langzeitfinanzierung (Darlehen 1-3) gezahlt. Da die Zinsen und Tilgungen erheblich über den Mieteinnahmen lagen, geriet das Hauskonto immer weiter ins Minus.

Die geltend gemachten Verluste wurden zunächst für die Jahre 1990 bis 1993 in den unter Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Bescheiden anerkannt.

Letzte Bescheide

- 1990 vom 03.06.1994,

- 1991 vom 03.06.1994,

- 1992 vom 24.04.1995,

- 1993 vom 18.08.1995.

In einem Schreiben vom 21.10.1992 hat der Beklagte den Kläger gebeten, Gründe für die Steigerung der Zinsen auf dem Hauskonto mitzuteilen. Der Kläger hat daraufhin mitgeteilt, Grund für die von ihm gewählte Finanzierung sei es gewesen, dass er auf seinem Darlehenskonto bei derFirma F einen höheren Zinssatz erhalten habe, als er Schuldzinsen für das Hauskonto bei derC-Bank zahlen musste.

Mit Schreiben vom 10.11.1995 hat der Beklagte angekündigt, er werde die Einkommensteuerbescheide 1990 bis 1993 ändern und bei der Einkommensteuerveranlagung 1994 die in Rede stehenden Verluste ebenfalls nicht berücksichtigen, da eine Einkunftserzielungsabsicht des Klägers wegen der Art der Finanzierung der Eigentumswohnungen nicht bestehe.

Unter Außerachtlassung der geltend gemachten Verluste wurde der Einkommensteuerbescheid 1990 am 06.12.1995, die Bescheide 1991 bis 1993 am 12.06.1996 geändert. Für das Streitjahr 1994 erließ der Beklagte am 15.06.1996 einen Bescheid ebenfalls ohne Berücksichtigung der streitigen Verluste aus Vermietung und Verpachtung.

Gegen die vorgenannten Bescheide hat der Kläger Einspruch erhoben.

Er hat bestritten, dass er keine Einkunftserzielungsabsicht gehabt habe, weil er zur Finanzierung zu wenig Eigenkapital eingesetzt habe. Er hat darauf hingewiesen, dass er bereit sei, das Mietkonto über sein Darlehenskonto bei der FirmaFirma F glatt zu stellen. Bereits im Jahre 1993 habe er 200.000,00 DM von dem Darlehenskonto auf das Mietkonto umbuchen lassen. Im Jahre 1994 habe er weitere 100.000,00 DM auf das Hauskonto eingezahlt.

Die Einsprüche sind als unbegründet abgewiesen worden.

Zur Begründung hat der Beklagte auf seinen Schriftsatz vom 06.02.1996 verwiesen. Darin hat er ausgeführt, dass eine positive Überschussprognose nach seiner Auffassung nicht nachzuvollziehen sei. Die Zufuhr von Kapital in den Jahren 1993 und 1994 habe lediglich verhindert, dass der Negativsaldo des Hauskontos in diesem Jahr nicht noch höher angestiegen sei. Durch die Einrichtung dieses Kontos sei ein sogenanntes Zweikontenmodell installiert worden. Der Minussaldo sei so hoch, dass nicht abgesehen werden könne, wann er durch anfallende Mieten ausgeglichen werden könne.

Gegen die Einspruchsentscheidungen richtet sich die Klage.

Der Kläger trägt vor, die von ihnen gewählte Finanzierung sei seinerzeit üblich gewesen. Die Besonderheit im vorliegenden Falle habe darin gelegen, dass zusätzlich Zinsen aus dem Hauskonto angefallen seien. Für das Hauskonto sei ihm ein Kreditrahmen i. H. v. 800.000,00 DM eingeräumt worden. Die Laufzeit des Kredits sei bis ...