Entscheidungsstichwort (Thema)
Einheitswertermittlung von Golfplätzen
Leitsatz (redaktionell)
Bei der Bewertung einer im Einzugsbereich von Großstädten gelegenen Golfplatzfläche im Vergleichswertverfahren ist kein Zuschlag wegen eines Ertragsvorteils gegenüber landwirtschaftlich genutzten Vergleichsflächen vorzunehmen.
Normenkette
Streitjahr(e)
1992
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, wie ein Grundstück, das an einen Golfclub verpachtet ist, auf den 01.01.1992 zu bewerten ist.
Der Kläger ist Eigentümer eines in der Gemarkung „X” belegenen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes. Von den dem Kläger gehörenden Flurstücken sind 62.707 qm seit 1991 an einen Golfclub verpachtet.
Mit Einheitswertbescheid (Nachfeststellung auf den 01.01.1992) vom 20.11.1998 wurde für das Grundstück „Q” Golfplatz, der Einheitswert auf 219.400,00 DM und die Grundstücksart „unbebautes Grundstück” festgestellt. Der Einheitswert wurde auf Grund einer Fläche von 62.707 qm und eines Bodenwertes von 3,50 DM/qm errechnet. Der Einheitswertbescheid enthält folgenden Zusatz: Der Einheitswert ist nach Ablauf der Feststellungsfrist ergangen. Die steuerliche Wirkung tritt deshalb erst auf den 01.01.1994 ein (§ 21 Abs. 3 BewG i. V. m. § 22 BewG). War im Zeitpunkt des Ergehens des Einheitswertbescheides die Feststellungs-/Festsetzungsfrist eines Folgebescheides noch nicht abgelaufen (§ 169 Abs. 1 Satz 3 AO), ist die Einheitswertfeststellung diesem Folgebescheid zugrundezulegen, auch wenn er einen Zeitpunkt vor dem 01.01.1994 betrifft (§ 181 Abs. 5 AO).
Der Kläger legte gegen diesen Einheitswertbescheid fristgerecht Einspruch ein, den er u. a. damit begründete, dass er mit der Bewertung in Höhe von 3,50 DM/qm nicht einverstanden sei. Er ist der Ansicht, dass allenfalls ein Wert von 3,00 DM/qm gerechtfertigt sei. Es sei zu berücksichtigen, dass die an den Golfplatz verpachteten Flächen nicht in unmittelbarer Nähe einer Großstadt lägen, nach Norden ausgerichtet und stark hängig sei, die landwirtschaftlichen Grundstückspreise ohne Milch- und Rübenkontingente erheblich niedriger als bei ebenen und besser bonitierten landwirtschaftlichen Nutzflächen lägen und dass während der langen Pachtdauer von 35 Jahren die Grundstücke von jeglicher Werterhöhung ausgeschlossen seien.
In einer innerdienstlichen Stellungnahme des Finanzamtes „Y” vom 09.02.1999 wurde die Ansicht vertreten, die Finanzverwaltung habe auf Grund alter Kaufpreiskarten eine ausreichende Anzahl von Vergleichswerten auf den 01.01.1964 für landwirtschaftliche Flächen. Die Vergleichswerte lägen zwischen 2,50 DM/qm und 6,00 DM/qm, so dass ein Preis von 3,50 DM/qm für das streitige Grundstück für zutreffend gehalten werde. Außerdem lägen der Finanzverwaltung auch Vergleichswerte für Golfflächen zum 01.01.1964 vor, die zwischen 10,00 DM/qm und 12,50 DM/qm lägen.
Durch Einspruchsentscheidung vom 06.05.1999 wurde der Einspruch des Klägers als unbegründet zurückgewiesen.
Der Kläger hat am 08.06.1999 Klage erhoben.
Er ist der Ansicht, dass Bewertungsmaßstab für Golfplätze der gemeine Wert gemäß § 9 Bewertungsgesetz (BewG) sei, der identisch sei mit dem Verkehrswert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und konkretisiert werde durch die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV). Nach diesen Vorschriften werde der gemeine Wert bzw. der Verkehrswert, der der Bewertung zugrundezulegen sei, durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen sei. Anerkannte Bewertungsverfahren seien dabei gemäß § 7 WertV das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrerer dieser Verfahren in Kombination.
Da das Bewertungsobjekt auf Grund seiner Nutzung ein Unikat sei, für das es keine Vergleichsmöglichkeiten gebe, weil Golfgrundstücke üblicherweise nicht gehandelt würden, sei das Vergleichswertverfahren auszuschließen. Auch ein gewöhnlicher Geschäftswert für das Grundstück sei nicht festzustellen, da es für solche Objekte keinen Markt gebe, auf dem sich Anbieter und Nachfrager vergleichbarer Golfplätze treffen könnten. Die Wertermittlung könne deshalb nur unter der Fiktion eines derartigen Marktes erfolgen. Als potenzieller Käufer eines Grundstücks der hier zu bewertenden Art komme nur ein Investor in Frage, der eine Golfsportanlage bauen wolle. Ein solcher Investor könne entweder ein Kapitalanleger sein, der eine Renditeanlage tätigen wolle, oder ein Sportverein, für den die golfsportliche Betätigung im Vordergrund stehe. Der Kapitalanleger sei nur bereit einen solchen Kaufpreis zu zahlen, der ihm eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals gewährleiste. Für diesen denkbaren Käufer komme daher für die Bestimmung des Verkehrswertes nur eine Bewertung im Ertragswertverfahren in Frage. Ein Sportverein würde sicherlich auch derartige Renditegesichts...
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