FG Düsseldorf Urteil vom 27.09.2016 - 13 K 2850/13 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht bei lang andauerndem Leerstand – Verzögerung der Sanierung wegen unklarer Eigentumsverhältnisse – Anforderungen an das ernsthafte und nachhaltige Bemühen um die Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft des Objekts

Leitsatz (redaktionell)

Die ursprünglich vorhandene Einkünfteerzielungsabsicht des Erwerbers einer Eigentumswohnung entfällt nicht, wenn zwar das Objekt aufgrund nach mehrjähriger Vermietungszeit festgestellter gravierender Baumängel wegen Unbewohnbarkeit leersteht und eine Sanierung wegen ungeklärter Eigentumsfragen (Volkseigentum im Beitrittsgebiet) erst nach 8 Jahren beginnt, der Steuerpflichtige aber das ihm als Teil einer Eigentümergemeinschaft Mögliche getan hat, um die Eigentumsfrage in seinem Sinne zu klären und sodann die Wohnung nach einer Sanierung wieder zu vermieten.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Streitjahr(e)

2009, 2010, 2011

Tatbestand

Der Kläger kaufte mit notariellem Vertrag vom 23.11.1998 die Eigentumswohnung Nr. 11 das sog. Objekt „A” in der B-Str. in C. Der Verkäufer sanierte die A in 1999 grundlegend und baute sie zu einer Wohnung um, bevor er sie zum 1.1.2000 auf den Kläger übertrug. Der Kläger, der Eigentümer dreier weiterer vermieteter Wohnungen im Haus B-Str. ist, vermietete die Wohnung seit Beginn des Jahres 2000. Seit 2004 traten zahlreiche gravierende Baumängel, wie die Durchfeuchtung der Fassade, auf. Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft B-Str. teilte dem Kläger im September 2005 mit, dass sich die Sanierungskosten auf ca. 22.000 € beliefen und der Kläger diese allein zu tragen habe. Der Kläger führte nach einer Rücksprache mit den Mietern zunächst keine Sanierung durch, weil zunächst deren Auszug abgewartet werden sollte. Nachdem im März 2007 wegen des schlechten baulichen Zustands der Wohnung das Bezirksamt ..., Abteilung Bau- und Wohnungsaufsichtsamt (im Folgenden: Bezirksamt), eingeschritten war, ließ die Hausverwaltung im Auftrag des Klägers die Wohnung Nr. 11 von einem Sachverständigen untersuchen. Dieser stellte in seinem Untersuchungsbericht vom 11.7.2007 fest, dass die A massiv durchfeuchtet war und die Durchfeuchtung zu Schimmelbildung in der gesamten Wohnung geführt hatte. Die Mieter kündigten das Mietverhältnis und zogen zum 1.1.2008 aus der Wohnung aus, die seitdem leer steht.

Anlässlich einer Familienrechtsstreitigkeit vor dem Amtsgericht…wurde ein Sachverständiger mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens u. a. für die Wohnung Nr. 11 beauftragt. Bei der Erstellung dieses Gutachtens stellte der Sachverständige fest, dass die A nicht auf den der Wohnungseigentümergemeinschaft B-Str. gehörenden Flurstücken 1 und 2 steht, sondern zum größten Teil auf dem Flurstück 3, das damals als Eigentum des Volkes im Grundbuch erfasst war. Dies teilte der Sachverständige dem Amtsgericht…mit Schreiben vom 22.11.2007 mit.

Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft schrieb daraufhin im März 2008 das Bezirksamt an und bat, den Sachverhalt zu prüfen und die Grundbuchsituation zu bereinigen. Anfang Juni 2008 antwortete das Bezirksamt, dass intern der Bereich Liegenschaften für Fragen von Vermögenszuordnungen verantwortlich und dieser gebeten worden sei, den Vorgang zu prüfen. Mit Schreiben vom 25.2.2009 und 8.7.2011 teilte das Bezirksamt mit, das Zuordnungsverfahren werde einen längeren Zeitraum in Anspruch nehmen und eine Nachfrage beim Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen habe ergeben, dass ein Zuordnungsbescheid von dort aufgrund der hohen Anzahl der noch offenen Anträge bislang noch nicht habe erlassen werden können.

Aufgrund eines Ersuchens des Bundesamts für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen wurde am 21.7.2011 das Land…als Eigentümer des Flurstücks im Grundbuch eingetragen. Am 25.10.2012 wurde aufgrund Auflassung vom 2.5.2012 der D GmbH & Co. KG (im Folgenden: D) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ein Mitarbeiter des D hatte bereits im Juni 2012 mündlich gegenüber der Hausverwaltung in Aussicht gestellt, das Flurstück an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verkaufen, dabei wurde ein noch nicht offiziell bestätigter Kaufpreis von ca. 13.000 € genannt. Der Kaufvertragsentwurf des D, der unter dem Vorbehalt der hausinternen Zustimmung stand, ging am 10.7.2013 bei der Hausverwaltung ein. Die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft sprach sich am 18.7.2013 grundsätzlich - vorgreiflich der Unbedenklichkeit einer juristischen Prüfung durch einen Rechtsanwalt - für den Erwerb des Flurstücks aus. Diese juristische Prüfung wurde Ende Juli 2013 und eine weitere Prüfung durch die Rechtsabteilung der Hausverwaltung im Oktober 2013 abgeschlossen.

In Schreiben an die Hausverwaltung vom 17.12.2013 und vom 5.2.2014 bemängelte der Kläger, dass - trotz einer Sachstandsanfrage seinerseits vom 13.11.2013 und eines Telefonats mit der Hausverwaltung am 12.12.2013 - der Abschluss des Kaufvertrags nicht weiter vorangetrieben worden...