FG Düsseldorf Urteil vom 28.10.2010 - 11 K 1712/08 BG

vorläufig nicht rechtskräftig

Revision zugelassen durch das FG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bezugsfertigkeit eines Bürogebäudes im Zusammenhang mit der Alterswertminderung nach § 146 Abs. 4 BewG

Leitsatz (redaktionell)

Bürogebäude sind dann mit der Rechtsfolge einer entsprechenden Alterswertminderung als bezugsfertig anzusehen, wenn der Baukörper einschließlich der Treppenhausbereiche vollständig fertig gestellt sowie mit allen zentralen Ver- und Entsorgungseinrichtungen versehen ist und im Innern lediglich noch entsprechend dem Mieterwunsch in moderner Leichtbauweise Zwischenwände eingezogen und die damit zusammenhängenden (Elektro- Sanitär- Maler- Bodenbelags- und sonstigen) Arbeiten durchgeführt werden müssen.

Normenkette

BewG 1991 § 145 Abs. 1 S. 3, § 146 Abs. 4

Streitjahr(e)

2005

Nachgehend

BFH (Urteil vom 18.04.2012; Aktenzeichen II R 58/10)

Tatbestand

Streitig ist das Jahr der Bezugsfertigkeit und damit die davon abhängige Alterswertminderung nach § 146 Abs. 4 Bewertungsgesetz alter Fassung.

Die Kläger erhielten mit dem Ableben ihres Vaters am 3. August 2005 die 50 %-ige Beteiligung an der A. Grundstücks- Verwaltungs- und Verwertungs- GmbH & Co. KG, A-Stadt. Zum Vermögen dieser KG zählte u. a. auch der Grundbesitz A-Straße 1 a, b, c in A-Stadt. Es handelt sich um ein unterkellertes mehrgeschossiges Bürogebäude mit einer Tiefgarage in zwei weiteren Tiefgeschossen. Der Gebäudekomplex A-Straße 1 a-c hat eine Gesamtnutzfläche von 15.776 m² (1 a: 5.128 m², 1 b: 5.520 m² und 1 c : 5.128 m²).

Für Zwecke der Erbschaftsteuer hat der Beklagte als Lagefinanzamt für das Grundstück A-Straße 1 a-c in A-Stadt mit Bescheid vom 14. November 2007 den Grundbesitzwert auf den 3. August 2005 auf 22.621.500 EUR festgestellt. Der unter Nachprüfungsvorbehalt stehende Bescheid setzte als Jahr der Bezugsfertigkeit 1994 an. Hieraus ergab sich eine Alterswertminderung von 5,5 % des Ausgangswertes (23.938.487 EUR), was zu einem Gebäudewert von 22.621.870 EUR führte.

Gegen den Bescheid legten beide Kläger Einspruch ein. Die Alterswertminderung des Gebäudes müsse um ein Jahr erhöht werden. Daraufhin änderte das Finanzamt nach § 164 Abs. 2 Abgabenordnung (AO) mit Bescheid vom 7. Januar 2008 den Grundbesitzwert, wobei dieser nunmehr auf 23.340.000 EUR erhöht wurde. Der Bescheid stand weiter unter Nachprüfungsvorbehalt. Als Jahr der Bezugsfertigkeit setzte der Bescheid nun das Jahr 2000 an. Dies führte zu einer Alterswertminderung von 2,5 % und zu einem Gebäudewert im Ertragswertverfahren von 23.340.024 EUR.

Gegen diesen Änderungsbescheid legten beide Kläger Einspruch ein.

Mit Einspruchsentscheidungen vom 17. April 2008 wies der Beklagte die Einsprüche der Kläger als unbegründet zurück. Der Innenausbau der einzelnen Bürotrakte sei jeweils nur nach Bedarf, also offensichtlich erst bei einer anstehenden Vermietung, durchgeführt worden, auch wenn der Rohbau bereits in der letztendlichen gültigen Form erstellt worden sei. Im Rahmen der Einheitsbewertung seien diese Ausbaustufen daher auch entsprechend der jeweiligen Fertigstellungsgrade im Verhältnis zum Gesamtvolumen auf schriftlichen Antrag des Rechtsvertreters der Voreigentümer berücksichtigt worden. Im Jahr 1998 habe zudem eine örtliche Nachschau durch den Bausachverständigen des Finanzamtes B-Stadt zusammen mit der damaligen Sachbearbeiterin stattgefunden. Beide hätten sich von dem bestehenden Ausbauzustand des betreffenden Gebäudes überzeugen können. Sowohl aus deren Stellungnahme als auch aus den vorerwähnten Anträgen ergäben sich dabei für das Bürogebäude Fertigstellungsgrade von 12 % (zum 1. Januar 1995) bis 100 % (1. Januar 2001). Daher könne eine Fertigstellung bereits im Jahr 1993 bzw. 1995 nicht angenommen werden. Die zum 1. Januar 1994 zu 100 % fertig gestellte Tiefgarage und das aufstehende Bürogebäude stünden in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang und seien daher einheitlich zu beurteilen.

Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer rechtzeitig erhobenen Klage. Nach den tatsächlichen Verhältnissen – so die Kläger in ihrer ursprünglichen Klagebegründung – sei das Gebäude schon im Jahr 1993 bezogen und damit fertiggestellt worden. Dies folge aus dem Gutachten des Bausachverständigen Dipl.-Ing. C. vom 2. Oktober 2000. Der Gutachter C. habe seinerzeit das Objekt besichtigt. Ihm wäre es sicherlich aufgefallen, wenn das Objekt erst wenige Wochen vor Erstellung des Gutachtens fertiggestellt worden wäre.

Das Gebäude sei in einem Zuge errichtet worden. Die Innenarbeiten (Malerarbeiten, Raumaufteilungen, Bodenbelagsarbeiten) seien erst nach und nach durchgeführt worden, nachdem ein geeigneter Mieter gefunden war. Der Vermietungsmarkt im Jahr 1993 und später sei damals sehr schlecht gewesen, so dass es bis zum Jahr 2000 gedauert habe, bis alle Räume vermietet und nach den Wünschen der einzelnen Mieter ausgebaut waren. Nach § 145 Abs. 1 Bewertungsgesetz – BewG – sei ein Gebäude als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet we...