FG Hamburg Urteil vom 01.10.2019 - 1 K 16/18

Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (BFH IX B 99/19)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkommensteuerrecht: Schätzungsweise Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude - Bewertungsmethode

Leitsatz (amtlich)

1. Ob bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie der Bodenwert und Gebäudewert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden (vgl. BFH-Rechtsprechung).

2. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit etlichen Wohneinheiten, für das das Sachwertverfahren aufgrund der individuellen Besonderheiten nicht in gleicher Weise geeignet ist wie das Ertragswertverfahren, ist zum Zwecke der Aufteilung der Anschaffungskosten im Einzelfall auf das Ertragswertverfahren zurückzugreifen.

Normenkette

EStG § 7 Abs. 4; AO § 162 Abs. 1

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Aufteilung des Kaufpreises für ein im Streitjahr 2015 erworbenes Mehrfamilienhaus auf Grund und Boden sowie Gebäude für Zwecke der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA).

Die Kläger sind Eheleute, die zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Im Streitjahr 2015 erzielte der Kläger Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit sowie aus Vermietung und Verpachtung.

Durch notariellen Kaufvertrag vom ... 2015 erwarb der Kläger für einen Kaufpreis von ... € ein in der A-Allee ... in Hamburg-... belegenes Mehrfamilienhaus (Grundbuch des Amtsgerichts Hamburg von ... Blatt ..., lfd. Nr. 1). Das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Objekt verfügt über 26 Wohneinheiten sowie eine im Souterrain belegene Gewerbeeinheit. Ausweislich der Mieterliste, die Bestandteil des Kaufvertrages ist, wurden im Zeitpunkt des Vertragsschlusses monatliche Nettokaltmieten in Höhe von ... € erzielt. Der Kaufgegenstand sollte nach dem Kaufvertrag zum 1. Mai 2015 übergeben werden.

In ihrer Einkommensteuererklärung für das Jahr 2015 machten die Kläger AfA zeitanteilig für 8 Monate (Mai bis Dezember) in Höhe von ... € geltend (2,5 % der auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten nach § 7 Abs. 4 Einkommensteuergesetz, EStG). Dabei setzten sie von den Anschaffungskosten in Höhe von ... € einen Anteil von 80 % für das Gebäude an (... €) sowie 20 % für Grund und Boden.

Durch Einkommensteuerbescheid vom 30. September 2016 veranlagte der Beklagte den Kläger und seine Ehefrau hinsichtlich der hier streitgegenständlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betreffend das Objekt A-Allee in Hamburg zunächst veranlagungsgemäß, setzte die Einkommensteuer hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus diesem Objekt jedoch vorläufig fest, weil die Aufteilung der Anschaffungskosten des Grundstücks auf Grund und Boden und Gebäude noch nicht abschließend habe geprüft werden können.

Aufgrund einer Anfrage des Beklagten aus September 2016 teilte das Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz dem Beklagten im Oktober 2016 das Ergebnis einer dort vorgenommenen Berechnung zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises für die Immobilie des Klägers mit. Danach wurde unter Anwendung des Sachwertverfahrens ein Gesamtwert in Höhe von ... € ermittelt, von dem 59,7 % auf Grund und Boden sowie 40,3 % auf das Gebäude entfielen. Die Anschaffungskosten in Höhe von ... € wurden auf dieser Basis aufgeteilt.

Daraufhin änderte der Beklagte durch Einkommensteuerbescheid vom 3. Januar 2017 den Einkommensteuerbescheid vom 30. September 2016 unter Zugrundelegung der vom Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz ermittelten Kaufpreisaufteilung. Durch die nunmehr nur noch auf einen Gebäudeanteil von 40,3 % bemessene verminderte AfA (2,5 % auf einen Gebäudeanteil iHv ... €, davon zeitanteilig 8/12) wurden für das Objekt A-Allee nunmehr negative Einkünfte in Höhe von ... € zu Grunde gelegt (negative Einkünfte iHv ... € zzgl. vom Kläger geltend gemachter AfA iHv ... € abzüglich vom Beklagten zu Grunde gelegter AfA iHv. ... €).

Gegen diesen geänderten Einkommensteuerbescheid wandten sich die Kläger mit ihrem am 30. Januar 2017 beim Beklagten eingegangenen Einspruch. Den Einspruch begründeten sie mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20. Februar 2017 wie folgt: Der Beklagte habe die von ihm vorgenommene Kaufpreisaufteilung zu Unrecht auf das Sachwert- und nicht das Ertragswertverfahren gestützt und infolgedessen zu niedrige Anschaffungskosten für das streitgegenständliche Gebäude und zu niedrige AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Für die Anwendung des Ertragswertverfahrens sprächen vorliegend neben der Anzahl der vermieteten Wohneinheiten unter anderem die Gründe, die zum Erwerb der Immobilie geführt hätten. Er, der Kläger, habe die Immobilie im Hinblick auf seinen Renteneintritt im Jahr 2016 zu Altersvorsorgezwecken erworben, um dauerhaft Mieteinkünfte zu erzielen, nicht aber um etwaige Wertsteigerungen der Immobilie zu realisieren. Zur weiteren Begründung ihres Einspruc...