Entscheidungsstichwort (Thema)
Einkommensteuer: Kein gewerblicher Grundstückshandel bei einem Objekt und Fassadensanierung
Leitsatz (amtlich)
Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt mangels einer nachhaltigen Tätigkeit nicht vor, wenn lediglich ein Objekt (vorliegend ein Einzelhandels-Kaufhaus) angeschafft, die Fassade saniert und es anschließend veräußert wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Steuerpflichtige im Rahmen der Fassadensanierung keine Aktivitäten entwickelt, die nach Umfang und Gewicht über das hinausgehen, was beim Bau eines jeden Gebäudes erforderlich ist.
Normenkette
EStG § 15 Abs. 2; GewStG § 2 Abs. 1, § 9 Nr. 1 S. 2
Tatbestand
Die Beteiligten streiten um eine (erweiterte) Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 f. des Gewerbesteuergesetzes (GewStG).
Der A Konzern, in dem sich die Klägerin befindet, betreibt im Wesentlichen den An- und Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie die Bebauung von Grundstücken mit Wohn- und Geschäftsbauten ... Zudem ist er in dem Bereich der Projektierung von Grundstücken tätig. In dem A Konzern befinden sich weitere Gesellschaften, die u.a. auf die Finanzierung und Realisierung von Bauvorhaben spezialisiert sind. Die Klägerin selbst ist eine gewerblich geprägte Personengesellschaft, welche ebenfalls im Immobilienbereich tätig werden sollte und geworden ist.
Grundsätzlich bestand im A Konzern, der seine wirtschaftliche Tätigkeit im Jahr 2003 aufnahm, bereits vor dem Streitzeitraum ein Interesse, auch in dem Bereich der dauerhaften Vermietung von Gewerbeimmobilien tätig zu werden, falls sich hierzu eine günstige Gelegenheit ergeben sollte. Dies war jedoch jedenfalls bis zum Streitzeitraum nicht der Fall. Aktuell hat der A Konzern vier Objekte im Bestand, welche dauerhaft vermietet werden.
Mit notarieller Urkunde vom ... 2012 erwarb die Klägerin ein Grundstück (Gemarkung B ..., Flur ..., Flurstücke ... und ..., C ...) sowie zwei jeweils bis zum 31. Januar 2019 abgeschlossene Erbbaurechte (Gemarkung B ..., Flur ..., Flurstücke ... und ..., D ...) in der Innenstadt von B. Das Grundstück war mit einer als Einzelhandelsgeschäft genutzten Gewerbeimmobilie (einer E-Filiale) bebaut; die Erbbaurechtsflächen waren unbebaut und dienten als Kundenparkplatz der E-Filiale. Nutzen und Lasten des Grundstücks gingen am ... 2012 auf die Klägerin über. Der Kaufpreis betrug 4.375.000 €. Mieterin der Gewerbeimmobilie war im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages die E GmbH & Co. KG, F. Der ursprünglich am ... 2002 geschlossene Mietvertrag besaß eine feste Laufzeit bis zum 31. Dezember 2009 und sah für die Mieterin das Recht vor, dass Mietverhältnis durch einseitige Erklärung bis zu viermal um jeweils fünf Jahre zu verlängern. Bei Kaufvertragsabschluss hatte die Mieterin diese Option bereits einmal ausgeübt.
Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgte primär mittels eines bei der Bank G aufgenommenen Darlehens i.H.v. 3.680.000 €. Der übrige Kaufpreis wurde mittels Eigenkapitals der Klägerin beglichen. Der Darlehensvertrag wurde am ... 2012 geschlossen und sah vor, dass die Klägerin die vollständige Darlehenssumme am 19. Juni 2013 zurückzahlen sollte; eine vorzeitige Tilgung wurde nicht vereinbart (Festkredit). Der Klägerin wurde ein Prolongationsrecht eingeräumt, welches sie auch ausübte.
Mit Vertrag vom ... 2014 gewährte die Bank G der Klägerin ein weiteres Darlehen i.H.v. 6.501.000 €, mit dem der Festkredit abgelöst wurde. Dieser Darlehensvertrag sah neben regelmäßigen Zins- auch Tilgungszahlungen vor (letztere i.H.v. 421.200 € p.a.) und besaß eine Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung. Schließlich wurde dieses Darlehen am 9. Januar 2015 durch die Klägerin vollständig gegenüber der Bank G beglichen.
Bereits am ... 2012 schloss die Klägerin, die selbst kein eigenes Personal beschäftigt, mit der H GmbH, welche - wie die Klägerin auch - dem A Konzern angehört, eine Vereinbarung ab, mit welcher sich die H GmbH dazu verpflichtete, Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem erworbenen Grundstück zu erbringen:
"Vereinbarung
(...)
Präambel
Der Auftraggeber hat mit Kaufvertrag vom ... 2012 das in B C ... gelegene Objekt (...) sowie die Erbbaurechte an den Grundstücken D ... und ... (...) erworben.
Der Auftraggeber beabsichtigt, das Objekt nach Ablauf des Mietvertrages mit E GmbH & Co. KG in 2014 zu modernisieren, den Mietvertrag mit dem bisherigen Mieter neu zu verhandeln bzw. das Objekt an einen anderen Mieter neu zu vermieten und anschließend zu veräußern.
(...)
§ 1
Gegenstand des Vertrags
Gegenstand des Vertrags ist die Besorgung der
1. Beratung, Verhandlungsführung im Rahmen des Objektkaufes sowie Abwicklung des Kaufvertrags
2. Abwicklung der im Zusammenhang mit der Objektfinanzierung stehenden Verträge
3. Verwaltung des Objektes bis zum Ablauf des bestehenden Mietvertrages am 31.12.2014
4. Abwicklung der Modernisierungsmaßnahmen.
§ 2
Vertragsdauer und Kündigungsfristen
Der Vertrag beginnt rückwirkend zum 01.01.2012 und wird bis zur voraussichtlichen Beendigung der Modernisierungsarbeiten am 31.12.201...
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