FG Hamburg Urteil vom 22.02.2010 - 3 K 159/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertungsgesetz: Einheitsbewertung

Leitsatz (amtlich)

Bei einem im Einheitswert-Ertragswertverfahren zu bewertenden Neubau-Grundstück ist die übliche Miete 1964 mangels Vergleichsmieten nach Möglichkeit einem Mietspiegel zu entnehmen (in Hamburg dem "Mietespiegel" 1964 für Wohnungen oder dem RDM-"Preisspiegel" 1964 für Läden und Büros).

Bei veränderten heutigen Gegebenheiten der Lage ist auf diese abzustellen und nicht auf die frühere Nutzung und Umgebung des Grundstücks; bei der Zuordnung einer Spiegelmiete aus einer für 1964 angegebenen Preisspanne ist die Hafencity mit der Innenstadt vergleichbar und kommt es nicht auf einen Vergleich früherer Bodenrichtwerte an.

Normenkette

BewG §§ 19, 21-22, 27, 68, 76, 79 Abs. 2; AO §§ 30, 162; FGO §§ 81-82, 96; GG Art. 3; ZPO § 402

Tatbestand

Streitig ist im Rahmen der Einheitsbewertung die für das Neubau-Geschäftshausgrundstück im Ertragswertverfahren zu schätzende übliche Büromiete nach den noch geltenden Wertverhältnissen des Hauptfeststellungszeitpunkts 1964; nämlich ob 7 DM zugrunde zu legen sind oder 8 DM, der obere Wert des RDM-Preisspiegels 1964 für Hamburg City und Innenstadt.

I.

Die das Grundstück verwaltende klagende Gesellschaft erwarb dieses von der Stadt mit Kaufvertrag ... 2003 für rund ... Mio. Euro und mit einer Verpflichtung zur Bebauung mit einem Bürogebäude mit mehr als ... Tsd. qm Geschossfläche entsprechend einem im Vertrag in Bezug genommenen Vorentwurf (Grundakte).

Nach Vorbescheid-Antrag, Vorbescheid, Antrag auf vorgezogene Baumaßnahmen Baugrube und Gründung, Genehmigung der vorgezogenen Baumaßnahmen, Bauantrag aus ..., Zustimmung der Fraktionssprecher des bürgerschaftlichen Bauausschusses zur bauplanungsrechtlichen Vorweggenehmigung aus ... sowie Baugenehmigung aus ... nebst nachfolgenden Ergänzungen und nach zwischenzeitlichem Beginn der Nutzung wurde die Fertigstellung des Neubaus ... bescheinigt (Bauakten, u.a. Bd. 1 Anl. 3 Nr. 1, 29, Anl. 4 Nr. 1, 16, Bd. 3 Anl. 5 Teil I 1 Nr. 1, 60, Teil I 2 Nr. 70, Teil I 4 Nr. 7). Ansichten, Stockwerke und Grundrisse ergeben sich aus den genehmigten und realisierten Bauzeichnungen (Bauakte Bd. 2 Anl. 5 Teil II).

Das Grundstück befindet sich in der Hamburger Hafencity. Bei der Hafencity handelt es sich um ein Neubaugebiet unmittelbar südlich der Altstadt in dem vom Freihafen abgetrennten ehemaligen nördlichen Freihafenteil, der auch die bisherige Speicherstadt umfasst. Im Süden der Hafencity befindet sich ein Kreuzfahrtterminal.

Der westlich und nordwestlich vom Cruise Center gelegene westliche Teil der Hafencity besteht aus mehreren ehemaligen Kaiflächen an der Norderelbe sowie an oder zwischen nach Westen elbabwärts offenen Wasserflächen oder Hafenbecken. Auf einer der westlichen Kaispitzen wird derzeit die Elphilharmonie gebaut. Verkauf und Neubebauung in dieser Richtung Hafenmitte orientierten westlichen Hafencity sind teilweise weiter vorangeschritten als in der weniger Wasserflächen oder -aussicht bietenden östlichen Hafencity.

Zu den bekanntesten Plätzen der Hafencity gehören die an den nach Westen ausgerichteten Hafenbecken an der östlichen Landseite zur Mitte der Hafencity hin neu gebauten öffentlichen Terrassen. Beide befinden sich auf der Westseite einer in der Mitte der Hafencity in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Straße.

Das zu bewertende Neubau-Grundstück befindet sich in Luftlinie ca. ... m vom Rathaus und von der Mönckebergstraße sowie ca. ... m vom Jungfernstieg entfernt. Der Weg vom Grundstück zum Rathaus ist nicht weiter als etwa vom Stephansplatz oder vom Hauptbahnhof zum Rathaus.

Zu den nächsten beiden U-Bahnstationen nordwestlich und nordöstlich betragen die Distanzen ... ca. ... m, zum Hauptbahnhof sind es rund ... m (vgl. Finanzgerichts-Akte --FG-A-- Bl. 60 ff).

Es handelt sich um eines der Eckgrundstücke mit unmittelbarem Zugang zu einer der genannten Terrassenflächen an einem der ehemals für See-Handelsschiffe genutzten Hafenbecken und mit entsprechendem Wasserblick (vgl. Einheitswert-Akte --EW-A-- Bl. 6, 10 ff, 15, 29, 31 ff, 61, 66 ff, 136). Ein Großteil der nicht an der Hafenbecken- oder Terrassenseite des Gebäudes befindlichen Büros verfügt ebenfalls über einen Blick zur Wasserseite oder über das Hafenbecken mittels insoweit gläserner Innenraum-Aufteilungen (vgl. FG-Akte Bl. 71).

II.

Das beklagte Finanzamt (FA) hatte den für das unbebaute Grundstück auf den 1. Januar 2004 festgestellten Einheitswert (EW-A Bl. 18, 24) nach Bezug zunächst auf den 1. Januar 2006 im Sachwertverfahren auf ... Euro fortgeschrieben (EW-A Bl. 68 ff, 87). Im Hinblick auf die Bestandskraft dieser Feststellung nahm die Klägerin einen Antrag auf fehlerbeseitigende Wertfortschreibung im Ertragswertverfahren auf den 1. Januar 2006 zurück (EW-A Bl. 89 ff, 95).

Zugleich beantragte die Klägerin am 25. Januar 2006 eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung im Ertragswertverfahren auf den hier interessierenden Stichtag 1. Januar 2007 (EW-A Bl. 95 ff).

Nach anschließendem Schriftverkehr und nach...