FG Köln Urteil vom 10.12.2001 - 15 K 5693/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zurechnung von Leerstandszeiten einer Ferienwohnung

Leitsatz (redaktionell)

1) Die Zurechnung von Leerstandzeiten einer teils vermieteten, teils eigengenutzten Ferienwohnung ist davon abhängig, ob die Ferienwohnung ausschließlich zur Vermietung an Feriengäste bereitgehalten wird oder dem Steuerpflichtigen während des Leerstandes zur jederzeitigen Nutzung zur Verfügung steht.

2) Für die Zuordnung der Leerstandszeiten zur Vermietungstätigkeit ist es nicht erforderlich, dass dem Steuerpflichtigen die Nutzungsmöglichkeit über die Wohnung gänzlich entzogen sein muss. Ausreichend ist, dass die Nutzungsmöglichkeit in einem Maße eingeschränkt ist, dass die Zuordnung der Leerstandzeiten zur Selbstnutzung nicht mehr gerechtfertigt ist, weil eine im wesentlichen uneingeschränkte Selbstnutzung auch während der Leerstandszeiten nicht mehr möglich ist.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1, 1 S. 1, § 21 Abs. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 17.09.2002; Aktenzeichen IX R 16/02)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die steuerliche Behandlung von Verlusten aus der Vermietung einer Ferienwohnung.

Die Kläger sind Eheleute, die für das Streitjahr – 1992 – zusammen zur Einkommensteuer veranlagt werden. Die Kläger erwarben 1991 eine Eigentumswohnung auf der Insel …, …straße …. Diese haben sie im Streitjahr an 181 Tagen vermietet und an 43 Tagen eigengenutzt. In der übrigen Zeit des Streitjahres stand die Wohnung leer. Die Vermietung erfolgte auf der Grundlage eines „Bewirtschaftungsvertrages” vom 3.3.1991 mit der Firma …. Danach stellten die Kläger der mit Wirkung vom 1.4.1991 die Ferienwohnung zur Vermietung an Feriengäste zur Verfügung. Der Bewirtschafter verpflichtet sich, alle ihm zumutbaren Anstrengungen zu unternehmen, um eine jährliche Brutto-Miete von 11.000 DM zu erzielen (§ 5 des Vertrages). § 4 des Vertrages lautet unter der Überschrift „Eigennutzung” auszugsweise:

„Der Vermieter kann die bewirtschaftete Wohnung nach rechtzeitiger Abstimmung mit dem Bewirtschafter selbst nutzen. Die Parteien vereinbaren jedoch, dass grundsätzlich die Vermietung an dritte Vorrang haben soll. Nutzt der Vermieter die Wohnung selbst, so hat er jene Nebenkosten an den Bewirtschafter zu zahlen, die auch dem mietenden Feriengast abverlangt werden…”

In einem am selben Tag geschlossenen Garantievertrag mit dem Zeugen …, der der Ehemann der als Bewirtschaftungsfirma auftretenden … ist, verspricht dieser den Klägern eine (Brutto-)Garantiemiete von 11.000 DM pro Jahr, unabhängig vom tatsächlich erzielten Mietertrag. In § 5 heißt es dort:

„Der Garantienehmer kann die Wohnung vom 01.11. bis 15.12. und vom 10.01. bis 28.02. eines Jahres selbst nutzen, ohne daß diese Garantie berührt wird. Eigennutzung in der übrigen Zeit wird als Fremdvermietung berechnet und in dieser Höhe von der garantierten Mindesteinnahme abgezogen.”

In der Einkommensteuererklärung 1992 machten die Kläger bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung einen Verlust aus der Vermietung der Eigentumswohnung als Ferienwohnung in Höhe von 23.721 DM geltend. Diesen Betrag ermittelten sie durch Gegenüberstellung der vereinnahmten Bruttomieten in Höhe von 17.140 DM mit Aufwendungen in insgesamt unstreitiger Höhe von 40.870 DM.

Der Beklagte erkannte im ursprünglichen, unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 Abs. 1 AO) erlassenen Einkommensteuerbescheid 1992 vom 19.8.1993 einen Werbungskostenabzug aus Vermietung und Verpachtung zunächst erklärungsgemäß an. Mit einem auf § 164 Abs. 2 AO gestützten Änderungsbescheid vom 15.10.1993 erkannte der Beklagte – unter Aufhebung des Vorbehalts der Nachprüfung – nur noch Werbungskosten für die Vermietungstage in einer anteiligen Höhe an, die er mit 181/365 errechnete, und die zu einem Ansatz von Werbungskosten von 20.267 DM, mithin zu einem Verlust aus Vermietung und Verpachtung von 3.127 DM führten.

Den dagegen eingelegten Einspruch der Kläger wies der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 17.8.1994 als unbegründet zurück. Zur Begründung führte der Beklagte aus, aus § 4 des Bewirtschaftungsvertrages und § 5 des Garantievertrages ergebe sich, dass die Kläger es selbst in der Hand gehabt hätten, ob und wann sie die Ferienwohnung selbst nutzen wollten.

Daraufhin haben die Kläger die vorliegende Klage erhoben, mit der sie weiterhin den Ansatz eines Verlustes in erklärter Höhe geltend machen.

Die Kläger machen geltend, die angefallenen Kosten im Zusammenhang mit der Ferienwohnung seien Werbungskosten in ihrer gesamten Höhe abziehbar. Der Beklagte habe bei der Ermittlung der Werbungskosten zu Unrecht Zeiten des Leerstandes zu Zeiten der Selbstnutzung des Hauses hinzugerechnet. Die Annahme des Beklagten, sie hätten das Haus jederzeit frei nutzen können, wenn dies nur rechtzeitig angezeigt worden wäre, treffe nicht zu.

Die Kläger beantragen,

• den Einkommensteuerbescheid vom 27.1.2000 mit der Maßgabe zu ändern, dass die Verluste aus der Ferienwohnung erklärungsgemäß berücksichtigt werden,
• hilfsweise im Unterliegensfalle die Rev...