FG Köln Urteil vom 11.05.2005 - 4 K 6414/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Entschädigungsanspruch bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses nach §§ 951, 812 BGB

Leitsatz (redaktionell)

1.) Ein durch den Steuerpflichtigen auf fremdem Grund und Boden errichtetes Gebäude rechnet als materielles Wirtschaftsgut zu dessen Betriebsvermögen, wenn die Befugnis zur Nutzung des Gebäudes gegenüber dem Grundstückseigentümer vollständig und in etwa für die gesamte Dauer der mit den Baumaßnahmen geschaffenen Nutzungsmöglichkeit besteht.

2.) Die Einschränkung eines vom Grundstückseigentümer zu zahlenden Entschädigungsanspruchs nach §§ 951, 812 BGB bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses steht der Annahme wirtschaftlichen Eigentums beim Steuerpflichtigen nicht entgegen, wenn nach den Gesamtumständen des Falles davon ausgegangen werden kann, dass es aufgrund einseitiger Vertragsverlängerungsoptionen zugunsten des Steuerpflichtigen sowie intakter Familienbeziehungen der Vertragsparteien zu einer solchen Anspruchsentstehung nicht kommen wird.

Normenkette

AO § 39 Abs. 2 Nr. 1; BGB §§ 812, 951; EStG § 5 Abs. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 25.02.2010; Aktenzeichen IV R 2/07)

Tatbestand

Streitig ist zwischen den Beteiligten die Zurechnung und ertragsteuerliche Behandlung der von der Klägerin auf dem (vorher) unbebauten Grundstück „A-Straße” errichteten Bauten.

Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Ihre Gesellschafter sind:

K (Vater)	Festkapital	2.600,00 DM	26,0 %
S (Sohn)	Festkapital	4.950,00 DM	49,5 %
T (Tochter)	Festkapital	2.450,00 DM	24,5 %

Die Klägerin ist gewerblich tätig. Sie gehört zu dem K-Familienkonzern bzw. -Firmenverbund. Gegenstand des Unternehmens der Klägerin ist der Erwerb, das Halten und Verwalten von Grundbesitz, Anlagegütern, Beteiligungen und immateriellen Werten sowie die Unternehmensverpachtung. Die Klägerin ist Besitzgesellschaft zur K-… GmbH & Co KG (Betriebsgesellschaft mit beteiligungsidentischen Kommanditisten und Anteilseignern an der Komplementärin), die seit den 50er Jahren einen erfolgreichen Versandhandel betreibt. Die Geschäftsführung der Klägerin erfolgt ausschließlich durch die Fa. K-Anlagen Geschäftsführungs-GmbH. Die Klägerin hat ein vom Kalenderjahr abweichendes Wirtschaftsjahr (01.05. bis 30.04).

In 1999 wurde eine Betriebsprüfung durch das Finanzamt für Großbetriebsprüfung C für die Jahre 1995 bis 1998 durchgeführt. Der folgende Sachverhalt ist Grundlage des vorliegenden Streits (siehe Bp-Bericht vom 06.01.2000, Tz. 12, 18 und 22 b):. Das Grundstück „A-Straße” wurde aufgrund eines Pachtvertrages vom 15.07.1983 mit Frau K (Ehefrau des Gesellschafters K und Mutter der Gesellschafter S und T) an die Klägerin verpachtet. Nach den Regelungen des Pachtvertrages, auf dessen Inhalt im einzelnen Bezug genommen wird, beginnt das Pachtverhältnis am 01.05. 1983 und endet am 30.04.1998. Die Pächterin hat das Recht, eine Verlängerung des Pachtvertrages bis zum 30.04.2008 zu verlangen. Die Option ist spätestens bis zum 31.10.1996 auszuüben. Erstmals zum 30.04.2008 ist das Pachtverhältnis für beide Seiten kündbar. Die Pächterin hat das Recht, den Grund und Boden zu bebauen. Der Umfang der Bebauung steht in ihrem Belieben. Eine Zustimmung der Verpächterin ist nur für den Fall einer nicht gewerblichen Bebauung erforderlich. § 7 des Pachtvertrages regelt die Entschädigung bei Beendigung des Pachtvertrages. Danach hat die Verpächterin bei Ausübung der Option und Verlängerung bis zum 30.04.2008 eine Entschädigung für die in ihr Eigentum fallenden Aufbauten nicht zu zahlen. Bei Nichtausübung der Option ist eine Entschädigung in Höhe von 40 % des Buchwertes der Aufbauten zum 30.04.1998, ggfls. In Höhe des niedrigeren Einheitswertes fällig.

Frau K hatte das Grundstück vor der Verpachtung an die Klägerin mit notariellem Vertrag vom 27.11.1981 (UR-Nr. 2170 /Q/1981), auf dessen Inhalt im einzelnen Bezug genommen wird, von der Stadt C erworben.

In § 4 (Bauverpflichtung) des Kaufvertrages heißt es u. a.:

„Die Käuferin ist verpflichtet, den Kaufgrundbesitz binnen drei Jahren nach Besitzübergang mit Betriebsgebäuden mit einer Geschossfläche von mindestens 8.000 qm zu bebauen.

…

Sie ist berechtigt, diese Bauverpflichtung durch Pächter („K-… GmbH & Co. KG” oder „K-Anlagen Gesellschaft des bürgerlichen Rechts”) erfüllen zu lassen.

In § 5 des Kaufvertrags heißt es u.a.:

„Die Käuferin oder der Pächter (die KG oder die GbR) errichtet die Gebäude (§ 4 Ziff. 1) für die Betriebszwecke der hier vertretenen Firma „K-… GmbH & Co. KG” in C. Diese verpflichtet sich hierdurch der Verkäuferin gegenüber, das Grundstück und die Gebäude ausschließlich für ihr Unternehmen nach Erfüllung der Bauverpflichtung in Nutzung zu nehmen und diese Nutzung in Zukunft zu halten. Hierbei nehmen die Beteiligten Bezug auf die Vereinbarungen zwischen den Erschienen zu 2. und 3. vom 10.08.1981 und verpflichten sich, diese Nutzungsverpflichtung auch ihren etwaigen Rechtsnachfolgern aufzuerlegen und diese wiederum entsprechend zu verpflichten. …”

Vorausgegangen war diesem Grundstückskauf eine ...