FG Köln Urteil vom 15.06.2011 - 7 K 3773/08

Entscheidungsstichwort (Thema)

Teilbetriebseigenschaft eines fremdvermieteten Grundstücks

Leitsatz (redaktionell)

1) Die Qualifizierung der Veräußerung eines fremdvermieteten Grundstücks als Teilbetriebsveräußerung setzt voraus, dass die Grundstücksverwaltung auch außerhalb des Gewerbebetriebs gewerblichen Charakter hatte.

2) Die Grundstücksverwaltung muss für sich gesehen die Voraussetzungen des Gewerbebetriebs erfüllen und sich als gesonderter Verwaltungskomplex aus dem Gesamtbetrieb herausheben.

3) "Schlicht" vermietete oder verpachtete Grundstücke stellen keine gesonderten Verwaltungskomplexe in diesem Sinne dar.

Normenkette

EStG § 34 Abs. 2 Nr. 1, § 16 Abs. 1 Nr. 1

Tatbestand

Die Klägerin ist eine mit Gesellschaftsvertrag vom …2003 gegründete GmbH & Co. KG. Gegenstand des Unternehmens der Klägerin ist der An- und Verkauf sowie die Vermietung und Verwaltung von Immobilien. Gründungsgesellschafter der Klägerin sind die A Verwaltung GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin sowie Frau B als Kommanditistin mit einer Einlage von 10.000 EUR. Im Februar 2004 wurde der Kommanditanteil von Frau B um 7.500 EUR auf 2.500 EUR herabgesetzt. Der herabgesetzte Betrag wurde jeweils i.H.v. 1/3 (2.500 EUR) von Frau C, Herrn D und Herrn E übernommen. C, D und E sind die Kinder von Frau B und im Wege der vorweggenommenen Erbfolge als Kommanditisten in die Klägerin eingetreten.

Frau B hat im Jahr 2001 in F, G, H a, ein Grundstück zum Kaufpreis von 1.300.000 DM erworben. Das Grundstück wurde an die I GmbH & Co. KG vermietet. Die gesamten Anschaffungskosten des Grundstücks inklusive Anschaffungsnebenkosten i.H.v. 55.676,93 DM wurden nach einer Betriebsprüfung i. H. v. 521.413,35 DM auf das Gebäude und i.H.v. 834.262 DM auf den Grund und Boden aufgeteilt. Hieraus ergab sich eine jährliche AfA i.H.v. 10.428,27 DM (521.413,35 DM × 2 %). Frau B brachte das Grundstück mit Einbringungsvertrag vom 17.12.2003 zum handels- und steuerrechtlichen Buchwert in die Klägerin ein. Im Rahmen der Einbringung übernahm die Klägerin zur vollständigen Entlastung von Frau B die das Objekt betreffenden Verbindlichkeiten nebst dinglichen Sicherheiten. Wegen der Einzelheiten wird auf den Einbringungsvertrag vom 17.12.2003 verwiesen.

Die Bilanz der Klägerin zum 31.12.2003 weist neben Umlaufvermögen i.H.v. 356,71 EUR als einzigen Aktivposten lediglich das Grundstück in G aus (Grund und Boden 427.391,67 EUR; Gebäude 259.539 EUR). Auch in der Bilanz zum 31.12.2004 beschränkt sich das Aktivvermögen der Klägerin im Wesentlichen auf dieses Grundstück nebst Gebäude.

Laut Einbringungsvertrag besteht das eingebrachte Grundstück zum einen aus Hof- und Gebäudefläche, H a, b, c, Flurstück f und der Gebäude- und Freifläche, H a, d, e, Flurstück g.

Auf der Grundlage eines notariell beurkundeten Verkaufsangebots vom 18.11.2004 veräußerte die Klägerin im Jahr 2005 (Annahme der Kaufoption am 31.3.2005) das gesamte Grundstück H a (Flurstück Nr. g und f), G, zum Kaufpreis von 2.200.000 EUR an die Firma J Dienstleistung GmbH & Co. KG.

Der Gewinn aus der Veräußerung des Grundstücks beträgt unstreitig 1.522.314,33 EUR (2.200.000 EUR ./. Buchwert i.H.v. 677.685,67 EUR).

Die Klägerin erwarb mit Notarvertrag vom 2.5.2005 von der „K KG”, L, ein Grundstück mit aufstehender Halle in M, N, zum Kaufpreis i.H.v. 379.000 EUR. Die Anschaffungskosten betrugen inklusive Nebenkosten insgesamt 401.516,35 EUR. Hiervon entfielen 116.439,75 EUR auf Grund und Boden und

285.076,60 EUR auf das Gebäude. Das Objekt wird von der Klägerin mit Mietvertrag vom 1.6.2005 an die „B … AG”, M, für eine monatliche Miete i.H.v. 2.200 EUR zzgl. Umsatzsteuer und Nebenkosten vermietet.

In der Feststellungserklärung für das Streitjahr erklärte die Klägerin einen laufenden Gewinn i.H.v. 41.359 EUR (Anlage FE 1) und in Bezug auf Veräußerung des Grundstücks in F, G, einen gemäß § 16, 34 EStG begünstigten Veräußerungsgewinn i.H.v. 1.522.314 EUR (Anlage FE 2).

Der Beklagte folgte dieser Aufteilung nicht und stellte mit Bescheid vom 18. 6.2007 Einkünfte aus Gewerbebetrieb für 2005 gesondert und einheitlich unter dem Vorbehalt der Nachprüfung auf 1.563.673 EUR fest. Der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilie in F, G, wurde dem laufenden Gewinn zugerechnet. Nach Auffassung des Beklagten lagen die Voraussetzungen für eine begünstigte Teilbetriebsveräußerung nicht vor.

Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin Einspruch ein. Sie machte geltend, dass es sich bei der veräußerten Immobilie in F, G, um eine wesentliche Betriebsgrundlage im funktionalen wie auch im quantitativen Sinne gehandelt habe. Deshalb sei die Veräußerung des Grundstücks eine Teilbetriebsveräußerung im Sinne des § 16 EStG. Da bei Erwerb der Immobilie im Jahr 2001 beabsichtigt gewesen sei, diese dauerhaft zu halten, stehe der Annahme einer Teilbetriebsveräußerung nicht entgegen, dass der An- und Verkauf von Immobilien Gesellschaftszweck der Klägerin sei. Im Übrigen sei der festgestellte Gewinn auf jeden Fall um eine zu bildende Gewerbesteuerrückstellung zu mindern...