FG Köln Urteil vom 20.09.2001 - 10 K 5793/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Qualifizierung von Räumungskosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten in Abgrenzung zu Anschaffungs- und Herstellungskosten

Leitsatz (redaktionell)

1) Räumungskosten im Anschluss an den Erwerb eines besetzten Grundstücks stellen sofort abziehbare Aufwendungen im Rahmen der angestrebten Vermietungstätigkeit dar und keine Anschaffungs- und Herstellungskosten.

2) Dies gilt insbesondere dann, wenn bei dem Erwerb noch nicht feststeht, dass der Erwerber zur Erlangung des Grundstücks neben dem Grundstückspreis auch die Räumungskosten aufwenden muss, etwa weil der Veräußerer bereits ein Räumungsurteil gegen die Grundstücksbesetzer erwirkt hat und diese das Grundstück auch freiwillig räumen könnten.

Normenkette

EStG §§ 7, 9

Nachgehend

BFH (Urteil vom 18.05.2004; Aktenzeichen IX R 57/01)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darüber, ob Räumungskosten zu den Anschaffungskosten eines Grundstücks gehören oder ob sie als Werbungskosten sofort abziehbar sind.

Im Jahr 1989 hatte eine Gruppe unter dem Namen „…. ………” eigenmächtig das brachliegende städtische Grundstück …………………….., Flur 53, Flurstücke Nr. 1928 und Nr. 1473 teilweise in Besitz genommen (Ecke ……….Straße). Das Gesamtgrundstück hatte eine Fläche von rund 11.700 qm. Die Besetzer hatten ihre Wohn- und Bauwagen sowohl auf dem vorderen Grundstücksteil als auch auf dem hinteren Grundstücksteil abgestellt. Die besetzte Grundstücksfläche belief sich auf insgesamt ca. 5.000 qm. Mit Urteil des Landgerichts …. vom 10. April 1990 wurden die Besetzer verurteilt, das Grundstück zu räumen und an die Stadt ….. herauszugeben.

Mit notariellem Vertrag vom 9. Januar 1991 verkaufte die Stadt …… an den Kläger aus den o.a. Flurstücken Nr. 1473 und 1928 eine Teilfläche von etwa 6.000 qm. Der Kaufpreis betrug 210 DM/qm, was einem Gesamtkaufpreis von 1.260.000 DM entsprach. Nach § 4 des Vertrages war dem Kläger bekannt, dass ein Teil des Grundbesitzes bei Vertragsschluss widerrechtlich durch Dritte mit Bauwagen besetzt war. Er hatte sich verpflichtet, den Grundbesitz ab Vertragsschluss auf die Dauer von 20 Jahren nur mit Aufbauten für gewerbliche Zwecke zu bebauen und nur für gewerbliche Zwecke zu nutzen; die Bebauung mit gewerblichen Aufbauten sollte von ihm so gefördert werden, dass die Aufbauten spätestens 2,5 Jahre nach Vertragsschluss bezugsfertig hergestellt waren; ferner sollte er seine gewerbliche Tätigkeit (Autohaus) spätestens zu diesem Zeitpunkt aufzunehmen. Nach Tz. 3 des § 4 verpflichtete sich der Kläger weiter, binnen 6 Monaten eine weitere noch zu vermessende Teilfläche lt. Lageplan von etwa 5.680 qm aus den Flurstücken Nr. 1473 und 1928 zum jeweils gültigen Verkehrswert zu erwerben. Dieser Ankaufsverpflichtung kam der Kläger im notariellen Kaufvertrag vom 15. Juli 1991 nach. Der Kaufpreis betrug 210 DM/qm für die im Bebauungsplan als Gewerbefläche ausgewiesene Teilfläche (im Lageplan rot umrandet; ca. 4.810 qm) und 50 DM/qm für die als Grünfläche ausgewiesene Teilfläche (schraffiert dargestellt; 870 qm), insgesamt also 1.053.600 DM. Auch in diesem Vertrag verpflichtete sich der Kläger, den Grundbesitz innerhalb von 2 1/2 Jahren ab Vertragsschluss auf die Dauer von 20 Jahren nur mit Aufbauten für gewerbliche Zwecke zu bebauen und den Grundbesitz nur im Zusammenhang mit dem bereits erworbenen Grundbesitz für gewerbliche Zwecke zu nutzen. Auch in diesen Vertrag war ausdrücklich aufgenommen, dass dem Kläger die widerrechtliche Besetzung mit Bauwagen bekannt war.

Für die Räumung des Grundstücks wandte der Kläger im Streitjahr 176.006 DM auf. Der Kläger plante zunächst, das Grundstück im bebauten Zustand an ein fremdes Autohaus zu vermieten. Da die Vertragsverhandlungen des Klägers jedoch insoweit nicht erfolgreich waren, entschied sich der Kläger im Verlauf des Jahres 1995, das Gewerbe durch von ihm selbst beherrschte Gesellschaften zu betreiben. Der vordere Teil des Grundstücks wurde aufwendig bepflastert und begrünt; ferner wurden ein Autohaus (1570 qm) und eine Werkhalle (506 qm) errichtet und im Jahr 1996 fertiggestellt (vgl. Wertgutachten der Kreissparkasse …..). Die bebaute und befestigte Fläche betrug insgesamt ca. 6.000 qm. Der Kläger vermietete sie ab Fertigstellung an die das Autohaus betreibende und von ihm beherrschte GmbH. Der Rest (ca. 5.700 qm) wurde in unbebautem Zustand als Freifläche ebenfalls an eine vom Kläger beherrschte GmbH vermietet.

Der Beklagte sah die Räumungskosten im angefochtenen Einkommensteuerbescheid unter Hinweis auf § 255 Abs. 1 HGB als Anschaffungskosten des Grund und Bodens an, weil die Kosten aufgewandt worden seien, um das Grundstück in betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Mit dem Einspruch machte der Kläger im August 1996 geltend, die Räumungskosten seien als sofort abziehbare Werbungskosten anzusehen. Es treffe zwar zu, dass dem Kläger die Besetzung von ca. 5.000 qm der Grundstücke bekannt gewesen sei. Die Kaufverträge seien allerdings im Vertrauen auf das Räumungsurteil des LG ….. abgeschlossen worden. Erst im ...