Steuerliche Behandlung von Mieterabfindungen

Grundbeispiel: Abfindung für vorzeitige Vertragsauflösung

A ist Eigentümer eines Einfamilienhauses, das er vermietet und aus dem er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezogen hat. Im Jahr 2023 hat er das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt und dem Mieter für seine Einwilligung und die vorzeitige Räumung des Hauses eine Abfindung von 5.000 EUR gezahlt.

Variante 1: A renoviert das Haus und vermietet es im Anschluss daran zu einer höheren Miete an einen neuen Mieter

Hier stellt sich die Frage, ob A die Abfindung sofort als Werbungskosten i.S.d. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen kann. Diese Frage wird vom BFH bejaht (BFH, Urteil v. 25.2.1975, VIII R 115/70, Urteil v. 24.10.1979, VIII R 92/77, Urteil v. 26.1. 2011, IX R 24/10). Wird die frei werdende Wohnung nach der Sanierung wieder fremd vermietet, i.d.R. für eine höhere Miete, ist die Abfindung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Vermietung und Verpachtung abziehbar. Die Abstandszahlung dient dann dazu, die anderweitige Vermietung durch den Eigentümer zu ermöglichen. Der Vermieter findet seinen Mieter ab, um Einnahmen zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten.

Tipp: Eine Abfindung, die der Vermieter für die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags und die Räumung der Wohnung innerhalb des Dreijahreszeitraums nach Anschaffung an seinen Mieter zahlt, um das Gebäude umfangreich renovieren zu können, gehört nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten i.S.v. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, sondern ist auch dann als sofort abziehbare Werbungskosten zu qualifizieren (BFH, Urteil v. 20.9.2022, IX R 29/21). Denn die Annahme fiktiver Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG setzt tatbestandlich voraus, dass die Aufwendungen "für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen" anfallen, was bei einer Mieterabfindung nicht der Fall ist.

Variante 2: A reißt das Gebäude ab und errichtet auf dem Grundstück ein neues zur Vermietung bestimmtes Wohngebäude

Abstandszahlungen, die der Vermieter (Eigentümer) eines Gebäudegrundstücks an einen Mieter zahlt, um zwecks Errichtung eines neuen Gebäudes eine vorzeitige Vertragsaufhebung und Räumung zu erreichen, sind Herstellungskosten des Gebäudes (BFH, Urteil v. 9.2.1983, I R 29/79, Urteil v. 20.9.2022, IX R 29/21).

Variante 3: A renoviert das Haus, um es im Anschluss daran selbst zu bewohnen

Wird die geräumte Wohnung anschließend nicht mehr vermietet, sondern nutzt der Vermieter die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken, gehört die Abfindungszahlung nicht zu den Werbungskosten (BFH, Urteil v. 7.7.2005, IX R 38/03, Urteil v. 7.12.2006, IX B 34/06). Das gilt auch, wenn die Abfindung noch während der Laufzeit des Mietvertrags gezahlt wird. Zwar hängt die Abstandszahlung mit der früheren Vermietungstätigkeit zusammen. Hätte nämlich A die Wohnung nicht durch Vermietung genutzt, wäre die Abstandszahlung nicht entstanden.

A findet seinen Mieter indes nicht ab, um Einnahmen zu erwerben, zu sichern oder zu erhalten, sondern um seine Vermietungstätigkeit zu beenden. Er löst sich aus den Verpflichtungen des Mietvertrags, um selbst die Wohnung nutzen zu können. Deshalb ist die dafür an den Mieter zu entrichtende Entschädigung nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der Eigennutzung und damit der nicht einkommensteuerbaren privaten Lebensführung zuzurechnen. Dieser Zusammenhang überlagert die Veranlassung durch die frühere Einkunftsart.

Variante 4: A renoviert das vor 15 Jahren erworbene Haus, um es zu einem höheren Preis zu verkaufen

Der erforderliche Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungstätigkeit ist nicht gegeben, soweit die Abfindung allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietobjekts veranlasst ist. Denn der Verkauf eines solchen zum Privatvermögen gehörenden Objekts stellt grundsätzlich einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre dar.

Da der Veräußerungserlös nicht der Einkommensteuer unterliegt, können auch die im engen Zusammenhang mit der Veräußerung angefallenen Aufwendungen nicht einkommensteuermindernd berücksichtigt werden (BFH, Urteil v. 23.3.1988, IX R 151/86, Urteil v. 23.1.1990, IX R 17/85, Urteil v. 25.2.2009, IX R 80/07).

Variante 5: A renoviert das vor 8 Jahren erworbene Haus, um es zu einem höheren Verkaufspreis zu verkaufen

Handelt es sich bei dem Verkauf der Immobilie um ein steuerlich relevantes privates Veräußerungsgeschäft, weil der Verkauf innerhalb 10-Jahresfrist erfolgt ist, kann die Mieterabfindung als Werbungskosten bei der Ermittlung des Gewinns aus dem privaten Veräußerungsgeschäft abgezogen werden (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Es handelt sich dann um Veräußerungskosten i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG. Veräußerungskosten sind alle durch den Veräußerungsvorgang veranlassten Kosten, die nicht zu den nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und auch nicht im Rahmen einer steuerlich relevanten Zwischennutzung Betriebsausgaben oder Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darstellen oder wegen privater Nutzung nach § 12 EStG nicht abziehbar sind.

Abziehbar sind danach die durch die Veräußerung des Wirtschaftsguts veranlassten Aufwendungen (BFH, Urteil v. 12.12.1996, X R 65/95, Urteil v. 3.9.2019, IX R 8/18). Die Mieterabfindung ist somit Rahmen der Ermittlung des Gewinns aus dem privaten Veräußerungsgeschäft einkünftemindernd vom Veräußerungspreis abzuziehen.