FG Köln Urteil vom 27.11.2013 - 7 K 2413/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kosten eines mit Abbruchabsicht erworbenen Gebäudes als Werbungkosten?

Leitsatz (redaktionell)

Wird ein noch nicht verbrauchtes Altgebäude in Abbruchabsicht erworben, um auf dem Grundstück ein neues Gebäude zu errichten, stellen die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens dar, falls sich der Steuerpflichtige nach dem Abbruch entschließt, doch kein neues Gebäude zu errichten.

Normenkette

EStG §§ 11, 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7, § 21 Abs. 1 S. 1, § 9 Abs. 1

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Gebäuderestwert eines im Jahre 1994 abgerissenen Gebäudes als (vergebliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Streitjahr 2005 berücksichtigt werden kann.

Der Kläger erwarb im März 1992 das Grundstück „A, K-Straße …, Q” mit aufstehendem Gaststättengebäude und angrenzendem Parkplatzgrundstück im Wege der Zwangsversteigerung. Der Substanzwert des Gebäudes wurde in einem Gutachten des Architekten B vom 14.1.1991 auf 858.187,37 DM geschätzt. Das Gutachten war Grundlage für die Zwangsversteigerung. Der Gaststättenbetrieb war ab 1.8.1992 bis Anfang 1993 vermietet. Am 19.2.1993 wurde das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung geräumt. Im Januar 1994 stellte der Kläger beim Landkreis C einen Bauantrag für die „Errichtung eines Hotels mit Restauration”. Nach einer Zeitungsanzeige vom 27. und 28.11.1993, mit der ein qualifizierter Pächter gesucht wurde, sollte auf dem Grundstück ein drei bis vier Sternehotel mit 60 Betten und 4 Suiten, Restaurant, Bierstube, Kaffee, Terrassenbetrieb, Wellnessbereich und Konferenzraum entstehen.

Das Gebäude wurde auf der Grundlage einer im Februar 1994 erteilten Abrissgenehmigung in der Zeit von Dezember 1993 bis Ende März 1994 abgebrochen. Zu diesem Zeitpunkt betrug der Gebäuderestwert zwischen den Beteiligten unstreitig insgesamt 458.560 EUR. Dem Abbruch des Gebäudes folgte ein vierjähriges Baugenehmigungs- und Petitionsverfahren.

Bereits am 31.12.1993 schloss der Kläger mit Herrn D einen Mietvertrag über ein auf dem Grundstück zu errichtendes Hotel. Der Vertrag stand unter dem Vorbehalt der Erteilung einer Baugenehmigung. Die Baugenehmigung wurde vom Kreis C mit Bescheid vom 24.6.1994 abgelehnt. Herr D hatte den Mietvertrag bereits am 17.5.1994 gekündigt, weil sich aufgrund von Verzögerungen im Bauantragsverfahren bereits abgezeichnet hatte, dass der Vertrag vom Kläger nicht erfüllt werden konnte. Parallel zum Baugenehmigungsverfahren wurde die E & G Baugesellschaft GmbH beauftragt, ein Angebot für die Errichtung eines schlüsselfertigen Hotelneubaus zu erstellen. Dieses Angebot wurde am 24.8.1994 vorgelegt. Die Baugenehmigung für das Hotelprojekt wurde Ende Oktober 1998 erteilt. In den Jahren 1998 bis 2001 wurde vergeblich nach Pächtern für das Hotelprojekt gesucht. Die Hotelkapazität war jedoch letztlich für eine Hotelkette zu klein und für einen Privatpächter zu groß. Daher wurde im Frühjahr 2001 ein Architektenbüro mit der Planung einer größeren Bettenkapazität beauftragt. Die Vorstellung des überarbeiteten Projekts bei der Gemeinde verlief jedoch negativ, so dass – nach Verlängerung der bisher gültigen Baugenehmigung – ein völlig neues Konzept in Auftrag gegeben wurde.

Die zweite Änderung des Bebauungsplans nahm wiederum erhebliche Zeit in Anspruch. Die Änderung des Bebauungsplans konnte wegen Bedenken des Landkreises erst im Dezember 2005 als Satzung beschlossen werden. Der geänderte Plan trat mit Wirkung vom 07.05.2007 in Kraft. Die neue Planung sah nahezu eine Verdoppelung der Bettenzahl vor. Die äußere Form zeigt eine Schiffsform auf. Es handelt sich um ein hochwertiges Fünf-Sterne-Hotel mit Wellnessbereich, großzügiger Lobby und zwei Restaurants.

Parallel zur angestrebten Änderung des Bebauungsplans beauftragte der Kläger im Jahr 2005 die T Hotel u. Freizeit GmbH mit der Entwicklung eines Businessplans und eines Hotelkonzepts. Angesichts der anzustrebenden Größe des Projekts, die einen dauerhaften erfolgreichen Hotelbetrieb ermöglichen sollte, stellte sich in mehreren Gesprächen bei der T Hotel u. Freizeit GmbH und mit Mitarbeitern der Sparkasse P am 16.11.2005 heraus, dass das Projekt aufgrund des angestiegenen Investitionsvolumens von 10-12 Mio. EUR vom Kläger nicht mehr realisierbar war. Deshalb beschloss der Kläger Ende 2005, das Hotelprojekt nicht in eigener Verantwortung durchzuführen und das Grundstück zu verkaufen. Seine Vermietungsabsicht gab er Ende 2005 endgültig auf.

In Bezug auf den Verkauf des Grundstücks gab es im Jahr 2007 einen ersten Vertragsentwurf zwischen dem Kläger und der F Immobilien AG. Er sah eine Übertragung des Grundstücks verbunden mit einer Abtretung der Rechte aus der Projektierung für einen Gesamtkaufpreis i.H.v. 2 Mio. EUR vor. Dieser Entwurf wurde letztlich aber nicht umgesetzt.

Mit Notarvertrag vom 28.05.2008 erfolgte schließlich ein Verkauf des Grundstücks an die F Verwaltungs GmbH & Co. KG zu einem Kaufpreis von 2 Mio. ...